L'administration courante de la copropriété peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires peut ainsi déléguer au gérant certains pouvoirs qui relèvent généralement du conseil d'administration (percevoir les créances du syndicat, publier un avis d'hypothèque légale sur la fraction d'un copropriétaire en défaut, ester en justice pour tout ce qui concerne son administration, donner quittance etc.). Or, toute personne qui est chargée d’administrer un bien qui n’est pas le sien ou qui n’est pas uniquement le sien assume de lourdes responsabilités. C’est pourquoi – et malgré toute la bonne volonté du monde de la part du gérant– il convient de souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir ses fautes, erreurs ou négligences.
Des risques multiples
Le deuxième alinéa de l'article 1085 Code civil du Québec précise que le « gérant agit à titre d'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration». Cette précision est très utile parce qu'elle permet d'identifier assez clairement les pouvoirs et les devoirs du gérant.
Tout gérant engage sa responsabilité personnelle, advenant qu’’il n’observe pas un devoir de prudence et de diligence dans l’exécution de son mandat. Il peut donc faire l’objet de poursuites judiciaires - qu’il soit rémunéré ou non - en cas de manquement grave à ses obligations. Cela pourrait notamment être le cas du gérant qui aurait perdu des documents ou qui aurait occasionné un préjudice à des tiers ou à un ou plusieurs copropriétaires.
Objet de la couverture
Cette assurance limite l'impact des conséquences financières dont le gérant est redevable sur ses biens. Elle le protège en l’aidant à se défendre, c’est-à-dire qu’elle couvre les frais associés à la défense de l’assuré (honoraires d’avocat, frais d’expertise et autres frais de cour). Et s'il est tenu responsable d’avoir causé un préjudice, elle assumera en principe les dommages et intérêts, ainsi que les autres frais que l’assuré devrait payer à la suite d’une réclamation.
Obligation de s’assurer
L’assurance responsabilité civile du gérant deviendra obligatoire dans un proche avenir (15 avril 2021). Pour l’heure, ce produit d’assurance est imposé dans certaines déclarations de copropriété. Il couvre la responsabilité du gérant. La déclaration de copropriété peut également préciser le montant de la couverture d’assurance. Ce produit a non seulement comme objet la protection du gérant, elle permet aussi au syndicat et aux copropriétaires d’être adéquatement couverts, advenant qu’il commette des fautes et des erreurs, ou qu’il se voit reconnu coupable de négligences ou d’omissions dans l’exercice de ses fonctions.
Exclusions
Les polices en responsabilité civile du gérant ne couvrent pas toutes les situations impliquant une responsabilité légale. Elles comportent généralement plusieurs exclusions. À titre d’exemple, les dommages causés qui résultent de fautes intentionnelles et de fautes lourdes tout autant que les actes de malversation, ne sont généralement pas couverts.
BON À SAVOIR ! En devenant gérant, vous vous exposez à certains risques qui peuvent mettre en cause votre responsabilité personnelle. Vous avez donc tout intérêt à exiger que le conseil d'administration souscrive une assurance responsabilité, afin que les dommages causés aux tiers soient pris en charge par cette police d’assurance.
À RETENIR : Les syndicats de copropriétaires devraient souscrire une assurance responsabilité civile destinée au gérant, notamment pour maximiser les chances que des personnes extérieures à la copropriété acceptent d’occuper cette fonction.
ATTENTION ! Même si les assurances multirisques souscrites par le syndicat prévoient généralement une couverture en responsabilité civile destinée aux administrateurs, cette couverture ne garantit pas pour autant les actes posés par le gérant. Afin d’éviter toute ambiguïté, le conseil d’administration doit s’assurer que la garantie en responsabilité civile des administrateurs soit étendue au gérant.
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