Fiches pratiques - Assurances copropriétaire, locataire, syndicat

Votre copropriété est exposée à divers types de risques, par exemple les incendies, les dégâts d’eau, les vols et les actes de vandalisme. Lorsqu’un sinistre survient, l’assurance d’une copropriété couvre l’immeuble, ainsi que la responsabilité civile du syndicat de copropriétaires. Pour un syndicat, souscrire ce type d’assurance est obligatoire. La Loi et la plupart des déclarations de copropriété l’y obligent. Le contrat d’assurance précise les garanties offertes, les plafonds et les exclusions de garanties, sans compter les montants attribuables aux franchises.

Qu’elle soit jumelée ou en rangée, la maison de ville constitue un bon compromis entre l’appartement en copropriété typique et la maison unifamiliale. Ce type de projets s’établit en « copropriété horizontale ». Chacune des fractions est composée d'une partie privative (généralement une maison) et d'une quote-part de parties communes (le terrain). Chaque copropriétaire est ainsi propriétaire de sa partie privative « du nadir au zénith », alors que les parties communes se limitent habituellement aux voies de circulation, aux stationnements et à certaines bandes de terrains. Du point de vue juridique, la copropriété horizontale ne possède pas de statut particulier. Les copropriétés horizontales sont régies par les mêmes règles prévues dans le Code civil du Québec qui s’appliquent en verticalité (ex. : tour d’habitation). 

L’administrateur joue un rôle de premier plan au sein d’une copropriété. En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, il veille à la bonne marche des affaires courantes de l’immeuble, ce qui implique une bonne connaissance des tâches liées à cette fonction névralgique. À ce titre, les administrateurs doivent agir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté. Les membres du conseil d’administration évoluent ainsi dans un environnement juridique où leur responsabilité personnelle peut être recherchée dans le cadre de leur mandat pour le compte de la copropriété ainsi qu’à l’égard des tiers. La responsabilité civile de l’administrateur au regard des tâches qui lui incombent est largement méconnue. Des milliers de québécois qui siègent annuellement au sein d’un conseil d’administration, dont vous faites peut-être partie, ignorent cette réalité.

La nomination des officiers d’assemblée  demeure un incontournable pour la tenue de toute assemblée de copropriétaires. L’éventail des titres et charges qui leur sont attribués est varié: président, vice-président, secrétaire d’assemblée et scrutateur.  Bien que les fonctions de chacun de ces intervenants soient distinctes, elles ont pour objet d’assurer la bonne tenue des débats et leur retranscription dans le procès-verbal afin d’acter les décisions prises. C'est le Règlement de l'immeuble (deuxième partie de la déclaration de copropriété) qui prévoit les règles en cette matière. Or, la responsabilité civile d’un officier d’assemblée au regard des tâches qui lui incombent est largement méconnue. Pourtant, de nombreux Québécois acceptent cette charge, tout en ignorant cette réalité.

 Les tâches du gestionnaire de copropriété sont nombreuses. Ce dernier peut être mandaté pour gérer l’immeuble, et ainsi veiller à sa conservation et son entretien; mettre à exécution les décisions du conseil d’administration; régler les sinistres majeurs; souscrire les assurances requises pour votre syndicat, mais aussi, faire respecter le règlement de l’immeuble. Par conséquent, sa responsabilité civile pourrait être engagée. En cas de faute, il s’exposerait à des recours ou à des demandes d’indemnisation, que ce soit par le syndicat ou les copropriétaires eux-mêmes. Il est donc impératif qu’une assurance responsabilité civile soit souscrite pour la durée de son contrat de service ou de son contrat de travail.  

L'administration courante de la copropriété peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires peut ainsi déléguer au gérant certains pouvoirs qui relèvent généralement du conseil d'administration (percevoir les créances du syndicat, publier un avis d'hypothèque légale sur la fraction d'un copropriétaire en défaut, ester en justice pour tout ce qui concerne son administration, donner quittance etc.). Or, toute personne qui est chargée d’administrer un bien qui n’est pas le sien ou qui n’est pas uniquement le sien assume de lourdes responsabilités. C’est pourquoi – et malgré toute la bonne volonté du monde de la part du gérant– il convient de souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir ses fautes, erreurs ou négligences.

En tant que propriétaire d’un appartement dans une copropriété, vous partagez ses parties communes en indivision avec les autres copropriétaires, par exemple la toiture, le hall d’entrée et les ascenseurs. Par le fait même, vous partagez aussi une part des responsabilités juridiques qui s’y rattachent. Le syndicat de copropriétaires doit souscrire une couverture d’assurance (pour l’immeuble) qui couvre ses parties communes et privatives. En ce qui a trait aux parties privatives, l’obligation du syndicat se limite, généralement, à couvrir tout dommage qui affecterait leur état d'origine.

Contrairement à d’autres pays, la Loi québécoise n’oblige pas un locataire à souscrire une assurance appelée « assurance habitation » qui, en cas de sinistre, couvrirait ses biens et sa responsabilité civile. Cette non-obligation peut devenir problématique si votre locataire cause des dommages à un tiers, et qu’il n’est pas assuré. Dans une situation de ce genre, la déclaration de copropriété peut vous rendre solidairement responsable des dommages qu’il aurait générés.   Responsabilité civile Votre locataire est responsable des dommages causés pendant toute la durée de la location. L’assurance responsabilité civile du locataire le protègera contre les dommages corporels ou matériels qu’il pourrait infliger (sans le vouloir) à autrui, ainsi que des fautes que pourraient commettre les personnes qu’il reçoit ou héberge chez lui. 

La plupart des contrats d'assurance comportent des franchises (communément appelée « déductible »), dont les montants varient en fonction du risque assuré. Par exemple, la franchise pour les dégâts d’eau est généralement d’un montant plus élevé que celle pour l’incendie. La franchise a pour but de responsabiliser l’assuré, en lui faisant prendre en charge une partie des réparations des dommages causés par le sinistre. L’avantage pour le syndicat est de voir sa prime réduite. Pour une collectivité de copropriétaires, cette franchise touche l’assurance du bâtiment et l’assurance responsabilité civile du syndicat, des administrateurs, des officiers d’assemblée, du gérant et du gestionnaire. Concernant l’assurance du copropriétaire, chaque contrat d’assurance d’habitation contient généralement une ou plusieurs franchises qui varient selon la nature du sinistre subi.

Les syndicats de copropriétaires doivent mettre en place un  fonds d'auto assurance liquide et disponible à court terme. Ce fonds a pour objet d’anticiper et financer notamment les dépenses relatives à la réalisation des travaux à venir, par suite d’un sinistre. Ce fonds est devenu obligatoire le 15 avril 2022, par suite de l’adoption du projet de loi 141, en 2018, qui a notamment créé l’article 1071.1 du Code civil du Québec. Il était devenu nécessaire, en raison d’une augmentation substantielle des franchises (déductibles) d’assurance. Le montant de ces franchises était auparavant négligeable la plupart du temps, alors qu’aujourd’hui, il peut atteindre des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars.