Réclamer la franchise aux copropriétaires à l’origine d’un sinistre

2 novembre 2020 — Les sinistres en provenance d’une unité de copropriété sont au cœur d’une controverse, au Québec, mais aussi en Colombie-Britannique. Une décision récente (Owners, Strata Plan EPS2532 v. Komala) rendue dans cette province, récemment, pourrait inciter plusieurs syndicats de copropriétaires à revoir un règlement dans leur déclaration de copropriété. Ainsi, ils pourraient réclamer la franchise du syndicat à un copropriétaire dont l'unité est à l'origine d'un sinistre, qu'il ait été causé par sa faute ou non. 

 

 

Pour modifier ce règlemement, ils devront éliminer le libellé les obligeant à prouver que, à la suite d’un sinistre, les copropriétaires concernés ont fait preuve de négligence. Devi Komala et Preman S. possédaient l’unité 607 dans la copropriété dont il est question. Le 9 janvier 2019, de l’eau s’est échappée de leur machine à laver, causant des dommages à deux lots situés en dessous d’eux. Le copropriétaire d’une des unités endommagées a photographié la fuite d’eau. Les images montraient de l’eau sur le sol, en provenance de la zone des machines à laver.

Incident imprévu

Le même jour, un technicien en entretien immobilier, qui a travaillé pendant 18 ans comme ingénieur en plomberie et en chauffage, a inspecté la machine à laver dans l’appartement 607. Il n’a trouvé aucune source liée à la plomberie ou au drainage, déclarant, de ce fait, que la fuite était un « incident imprévu », et qu’il n’avait pas été causé par la « négligence ou l’insouciance » des copropriétaires.

Ces mêmes copropriétaires ont fait valoir, devant le Civil Resolution Tribunal (CRT) qu’ils n’avaient pas été négligents au regard du sinistre, si bien qu’ils n’avaient pas à payer la franchise d’assurance. Le CRT leur a donné raison.

En mai 2019, le syndicat de copropriétaires demandeur a modifié son règlement, rendant ainsi les propriétaires responsables des pertes ou dommages, advenant qu’un sinistre provienne de leur unité. Cependant, ce nouveau libellé ne pouvait s’appliquer au litige précité, car la fuite et les réparations étaient antérieures à cet amendement.

Libellé applicable

Par conséquent, le libellé d’avant mai 2019 du règlement 3.23 du condo s’appliquait, à savoir qu’un « copropriétaire doit indemniser le syndicat pour toute dépense nécessaire à la propriété commune, à la propriété commune limitée, aux biens communs ou à tout lot causé par l’acte du propriétaire, l’omission, la négligence ou la négligence ou par celle des visiteurs, occupants, invités, employés, entrepreneurs, agents, locataires ou membres de la famille d’un propriétaire, dans la mesure où les frais ne sont pas remboursés par le produit de la police d’assurance.

Au Québec, les syndicats de copropriétaires doivent faire face à un défi semblable. Selon l’avocat émérite Yves Papineau, l'article 1074.2 du Code civil du Québec peut poser problème. "Les copropriétaires sont désormais obligés de souscrire une assurance responsabilité civile, mais s'ils créent un sinistre, leur assureur paiera la franchise du syndicat seulement si ce dernier peut prouver la faute dudit copropriétaire. Or, en faire la démonstration n'est pas toujours facile, si bien qu'un syndicat pourrait éprouver d'énormes difficultés financières en cas de sinistre, notamment ceux dont la franchise atteint 50 000, 100 000 et 200 000 $, voire plus. 

Montréal, 2 novembre 2020
Source: Canadian Underwriter