Possession et transfert des risques

Le transfert de propriété aura lieu à la signature de l’acte de vente, de même que la prise de possession qui intervient généralement le même jour. En contrepartie du paiement de la somme convenue au vendeur, l'acheteur aura la pleine jouissance de l'immeuble vendue. Par ailleurs, lors du transfert de propriété, le vendeur transfert l'intégralité des risques associés à l'immeuble. À cet égard, l’acte de vente comporte habituellement une clause de transfert des risques qui stipule que dès lors que vous aurez signé l’acte de vente, vous devenez responsable des risques et pertes liées à votre bien nouvellement acquis. Il est donc important de souscrire les assurances nécessaires (comme l’assurance habitation) dès le premier jour.

Possession

La prise de possession de l’immeuble acheté intervient généralement le jour de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Si l’appartement est occupé par le vendeur, ce dernier doit vous remettre les clefs et libérer les lieux, le plus souvent, le jour de l’acte de vente. Dans le cas où l’appartement est loué, le vendeur doit vous remettre copie du bail.  Toutefois, il est possible de prévoir que la possession se fera à une date ultérieure à celle de la signature de l’acte de vente. Ainsi, il pourrait être convenu que le vendeur occupe son appartement pour une durée plus ou moins longue après la vente, et ce moyennant une indemnisation à être déterminée.

Transfert de risques

Le transfert des risques est lié généralement au transfert de propriété. L’acheteur assume les risques afférents à l’immeuble conformément à l’article 950 du Code Civil du Québec à compter de la signature par les deux parties de l’acte de vente. La perte de la chose à la suite d'un sinistre est ainsi supportée par le propriétaire au moment de la survenance du sinistre. Il est donc important dans le transfert de propriété d'un immeuble, de pouvoir dater précisément le transfert de propriété. L'acte de vente reçu par un notaire (acte authentique) est un outil indispensable pour pouvoir prouver la date et l'heure du transfert en cas de sinistre. Mais qui dit « transfert des risques »  dit « assurance responsabilité civile et assurance pour les améliorations qui ont été apportées à la partie privative». Il doit donc y avoir concomitance entre la date de la signature de l'acte de vente et celle de l’entrée en vigueur des différentes couvertures d’assurance.

Rappelons que l’assurance responsabilité civile des copropriétaires est devenue obligatoire (art.1064.1 du Code civil du Québec) le 15 octobre 2020. Le montant minimal d’assurance responsabilité civile qu’un copropriétaire doit détenir est de:

  • 1 million de dollars, si l’immeuble compte moins de 13 fractions utilisées ou pouvant être utilisées comme unité de logement ou pour l’exploitation d’une entreprise;
  • 2 millions de dollars, si l’immeuble comporte 13 fractions ou plus.

Par ailleurs l’assurance pour les améliorations apportées à une partie privative n’est pas obligatoire, aux termes de la Loi. Cependant, la plupart des déclarations de copropriété obligent les copropriétaires à souscrire et maintenir en vigueur une telle couverture d'assurance. D’ailleurs, ils doivent faire la preuve que cette assurance est toujours en vigueur - chaque fois qu’ils renouvellent leur contrat d’assurance ou changent d’assureur - au moyen d’une remise d’attestation d’assurance à leur conseil d’administration.

 

BON À SAVOIR! Lorsque le promettant acheteur souhaite prendre possession de la propriété avant la signature de l’acte de vente moyennant, s’il y a lieu, le paiement d’un loyer, l’offre d’achat doit contenir une clause définissant les conditions y relatives.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/A_retenir.pngÀ RETENIR :  Le transfert de propriété a lieu généralement chez le notaire à la signature de l’acte de vente, de même que la prise de possession qui intervient habituellement le même jour. Même après le transfert de propriété, l'acheteur bénéficie d'un certain nombre de garanties, dont notamment celle de la garantie contre les vices cachés.

ATTENTION! L’acte de vente comporte généralement une clause de transfert des risques qui stipule que dès lors que l’acte de vente a été signé par les deux parties, l’acheteur devient responsable des risques et pertes liées à son immeuble nouvellement acquis. Il est donc important de souscrire les couvertures d’assurances nécessaires, et ce dès le premier jour.

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