Quels documents doivent accompagner le contrat préliminaire et dans quel contexte ?

La loi impose, dans certaines circonstances, d’annexer au contrat préliminaire (donc de considérer comme formant avec lui un tout indivisible) un certain nombre de documents dits annexes au contrat.

La note d’information 

Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise d’un immeuble à usage d’habitation, le Code civil du Québec prévoit que le contrat préliminaire doit être complété par une note d’information qui doit être remise au promettant-acheteur, lors de la signature du contrat préliminaire.

La note d’information offre une protection supplémentaire à l’acheteur, car elle fournit des renseignements à propos des caractéristiques essentielles d’un projet. Elle vous sera remise si vous pensez acheter dans une copropriété neuve ou en construction, ou dans un immeuble qui a fait l’objet de rénovations majeures au point d’être désormais considéré comme neuf. En cas de revente d’un appartement qui fait partie d’une copropriété existante, le vendeur – s’il n’est pas le promoteur ou le constructeur de la copropriété – n’a pas à vous fournir de note d’information au moment de signer la promesse bilatérale d’achat et de vente.

Que doit-on retrouver dans une note d’information ?

Aux termes de la loi, une note d’information doit contenir :

  • Les noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs associés au projet ;
  • Un plan d’ensemble du projet immobilier ;
  • Le plan général de développement du projet, s’il y a lieu ;
  • Le sommaire d’un devis descriptif ;
  • Une description des installations ou des parties communes de la future copropriété ;
  • Les renseignements sur la gérance de l’immeuble ;
  • Le budget prévisionnel de la première année d’existence de la copropriété ;
  • Une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ;
  • Une copie ou un extrait du règlement d’immeuble de la future copropriété ;
  • Les informations relatives aux droits d’emphytéose et de propriété superficiaire, s’il y a lieu;
  • Les informations relatives à un plan de garantie, s’il y a lieu.

Si la plupart de ces documents sont explicites par eux-mêmes quant à l’information qu’ils peuvent fournir, certains requièrent des explications. Ainsi, le plan d’ensemble et le plan général de développement du projet prendront généralement la forme de plans d’architecte et de plans cadastraux préliminaires établis par l’arpenteur-géomètre du projet: ils vous permettront d’avoir une idée de l’emplacement futur du ou des immeubles du projet, notamment des parties communes ou des services communs.

Pour sa part, le devis descriptif – généralement préparé par un architecte – est un document technique qui décrit les matériaux et composantes des appartements de l’immeuble. On y énumérera, entre autres éléments, les types de luminaires choisis, les marques de commerce des bains, des douches, des armoires et des comptoirs de cuisine, pour ne nommer que ceux-là. Il est donc capital que vous puissiez consulter ce document, pour connaître en détail ce que vous achetez.

Quant au budget prévisionnel de l’an un d’une copropriété, il devra tenir compte d’une année complète d’occupation de l’immeuble, qui sera calculée dès le premier jour de la publication de la déclaration de copropriété. Ce budget comprend notamment l’état des dettes, des créances, des recettes, des débours et des charges communes. Il indique également, pour chaque fraction, les impôts fonciers susceptibles d’être dus, leur taux et les charges annuelles à payer, y compris la contribution au fonds de prévoyance, le cas échéant. À la lumière de ces informations, la note d’information vous dira si vous avez les moyens de vivre dans le projet de copropriété visé, car il vous donnera une idée du montant à payer ­mensuellement pour les charges communes.

La note d’information doit également comprendre un état des baux qui seront consentis par le promoteur ou le constructeur sur les parties privatives ou communes de l’immeuble, et indiquer le nombre de fractions qui seront louées. Il importe que vous puissiez obtenir ces informations puisqu’il peut arriver que, dans une copropriété où plusieurs appartements sont en location, le coût global de l’assurance de la copropriété soit plus élevé en comparaison d’une copropriété où la plupart des appartements sont occupés par des propriétaires. Le fait que le promoteur souhaite louer plusieurs unités indique, par ailleurs, qu’il demeurera titulaire des voix associées à ces unités, ce qui pourra lui conférer un certain contrôle, au regard des décisions prises lors des assemblées générales de copropriétaires.

Une copie du projet de la déclaration de copropriété, même si ce document est à l’état d’ébauche, ou encore un résumé de celle-ci, doit être annexée à la note d’information.

Contrat de garantie

Pour les projets résidentiels assujettis au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, soit ceux qui comptent quatre parties privatives de logements superposées ou moins, l’acheteur et l’entrepreneur doivent signer le contrat de garantie approuvé par la RBQ. Ce contrat reprend les dispositions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et décrit le détail des protections offertes, les procédures de réclamation et les recours possibles en cas de problème avec votre entrepreneur. Il doit notamment comporter les noms et adresses de l’acheteur et de l’entrepreneur, la date et l’adresse du lieu où le contrat est signé par l’entrepreneur, la description du bâtiment, les coordonnées de l’administrateur ainsi que les numéros d’accréditation et de licence de l’entrepreneur.

 

 BON À SAVOIR! Même si la note d’information n’est pas exigée par la loi pour le projet où vous pensez acheter, rien ne vous empêche de demander à ce que l'on vous communique les informations que cette note doit contenir. Il s’agit d’éléments précieux pour un achat éclairé.

À RETENIR : Obtenir une note d’information structurée et détaillée dénote le professionnalisme du promoteur. Un document bien fait démontrera que celui-ci souhaite informer adéquatement les acheteurs intéressés par son projet.

ATTENTION! De nombreux promoteurs consentent des baux à des entreprises en télécommunication. Ces baux permettent l’installation d’antennes sur la toiture ou sur la façade du bâtiment. Il est primordial que vous en soyez informé avant d’acheter. La note d’information fournira ce genre de renseignement à l’acheteur.

 CONSULTEZ  L’OUVRAGE:  Achat et vente d’un condo : Tout ce qu’il faut savoir  aux pages 144 et suivantes.

 

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