Verser un acompte avec le contrat préliminaire

La construction d’un immeuble en copropriété nécessite d’importants investissements pour un promoteur, raison pour laquelle il exige le versement d’un acompte lors de la signature du contrat préliminaire. L’acompte représente un premier versement en argent à remettre au vendeur. Le Code civil du Québec prévoit que « toute somme versée à l’occasion d’une promesse d’achat ou de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n'en dispose autrement ». Le montant de l'acompte variera en fonction du prix d’achat de l’appartement. Le Projet de loi 16  a introduit des dispositions afin d’assurer la protection des acomptes versés par les acheteurs résidentiels aux promoteurs et aux constructeurs de copropriétés divises.

Quel est le montant de l’acompte à être versé?

Il n’y a pas de règles en cette matière. Certains promoteurs demandent l’équivalent de 10 % à 15 % du prix d’achat lors de la signature du contrat préliminaire, tandis que d’autres exigent des versements par tranches, selon l’avancement des travaux. En vertu d’une entente de ce genre, les paiements peuvent s’échelonner sur plusieurs versements, par exemple 10 % à la signature du contrat préliminaire, 5 % lorsque les travaux d’excavation sont terminés, 5 % quand la construction atteint l’étage où se trouve l’appartement et 5 % au moment d'installer la toiture.

La prudence est de mise

La loi (article 1791.1 du Code civil du Québec) prévoit, désormais, que le constructeur ou le promoteur doit protéger, intégralement, les acomptes versés par tout acheteur d’une fraction de copropriété. Pour ce faire, quatre options s'offrent à lui: 

  • Déposer l'argent recueilli dans le compte en fidéicommis d’un professionnel désigné par règlement du gouvernement (vraisemblablement les notaires et les avocats). Comme ce règlement n’est pas encore adopté, la mise en vigueur n’est donc pas effective. 
  • Une caution;
  • Une assurance;
  • Un plan de garantie.

La solution retenue peut impliquer une des options précitées, quelques-uns d'entre elles ou toutes les options. Cela dit, l'acompte protégé par une caution, une assurance ou un plan de garantie permet au promoteur d’encaisser les dépôts, afin de les utiliser pour réaliser son projet.

Compte en fidéicommis du notaire

Confier vos acomptes au notaire instrumentant la vente est une des options possibles pour protéger vos avoirs, en autant que ceux-ci n’excèdent pas l’indemnité maximale du Fonds d’indemnisation de la Chambre des notaires à savoir, 200 000$. Cet argent sera placé dans un compte en fidéicommis, et ce, jusqu’à la transaction finale. Advenant qu'un promoteur soit incapable d’honorer ses obligations, le contrat préliminaire pourra être annulé. Vous obtiendriez, de ce fait, le remboursement des acomptes versés au notaire.

Malheureusement, cette approche est rarement possible. La plupart du temps, les promoteurs refusent que les acomptes soient versés dans un compte en fidéicommis, car cela les prive d’un financement intérimaire substantiel.

Plan de garantie obligatoire

Si le projet en question est accrédité par la Garantie de construction résidentielle (GCR), dans le cadre du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les acomptes que vous aurez versés seront protégés par ce plan, jusqu’à concurrence du montant maximal admissible. Par conséquent, si vous exigiez le remboursement de vos acomptes, ceux-ci sont garantis jusqu’à concurrence de 50 000 $

Remboursement

Il faut se rappeler que le contrat préliminaire doit contenir une clause précisant que l’acheteur peut (dans les 10 jours suivant la signature de l’offre) se désister. L’annulation de l’offre dans les délais prescrits donne droit au remboursement des acomptes versés. Par ailleurs, l'article 1791.1 du Code civil du Québec énonce que le constructeur ou le promoteur doit remettre au promettant acheteur l'acompte qu'il a remis si la fraction de copropriété n’est pas délivrée à la date convenue. Celle-ci peut référer à un moment précis ou à une période de temps pouvant s’échelonner sur quelques mois, par exemple, le printemps suivant la signature du contrat préliminaire. La date convenue correspondra alors à la dernière journée du printemps. Une clause dans le contrat préliminaire peut aussi prévoir que cette date puisse être modifiée à la suite d’un imprévu, si les parties sont d’accord.

 

 BON À SAVOIR! Avant de verser un acompte, vérifiez si votre promoteur détient une licence délivrée par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Assurez-vous également que sa réputation est bonne. Plusieurs consommateurs ont perdu des sommes considérables dans le passé, après avoir été victimes d’une fraude.

 À RETENIR : Le plan de garantie obligatoire offre une protection limitée. Par conséquent, le promoteur devra faire en sorte que toute somme excédentaire au montant garanti soit protégé, au moyen d'un dépôt dans le compte en fidéicommis d’un professionnel désigné par règlement du gouvernement, une caution ou une assurance.

 ATTENTION! Mieux vaut ne pas verser vos acomptes au promoteur sans obtenir de reçu. Pour en savoir davantage à propos du versement d'acomptes pour un condo existant,  consultez la fiche intitulée Verser un acompte avec l'offre

 

 CONSULTEZ  L’OUVRAGE:  Achat et vente d’un condo : Tout ce qu’il faut savoir  aux pages 140 et suivantes.

 

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