Droits de mutation immobilière

La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières oblige les municipalités locales à percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire. Imposable à l’acquéreur, ce droit est appelé « taxe de Bienvenue » non pas pour qualifier un signe d’hospitalité mais en souvenir, peut-être un peu en dérision, du ministre des affaires municipales de l’époque, Jean Bienvenue. Il constitue pour les municipalités une source de revenus non négligeable. En règle générale, le compte de droit de mutation immobilière vous sera envoyé quelques semaines après votre acquisition. Vous disposerez alors de trente (30) jours pour l’acquitter.  

Avant d’acquérir une propriété, il serait donc sage de prévoir le paiement de ce droit à votre budget au même titre que les frais de notaire et de courtage immobilier. Devant apparaître à toute réquisition d’inscription d’un transfert au registre foncier, le montant payable est généralement prévu à l’acte de vente. Il est cependant à noter que le trésorier de la municipalité a le pouvoir de réviser le montant payable s’il considère qu’il a été mal calculé. Cette situation se produit fréquemment, dans le cadre de l’achat d’une propriété neuve pour laquelle le rôle d’évaluation ne comporte encore aucune inscription de valeur, une information nécessaire au calcul du droit. La tenue à jour du rôle permettra alors au trésorier de calculer le droit de mutation conformément à la Loi.

Le calcul des droits de mutation

Le montant du droit à payer est généralement le produit de la base d’imposition à savoir la valeur de contrepartie de l’immeuble et du taux prévu par la loi.

La base d’imposition sera généralement la valeur la plus élevé entre le montant payé par l’acheteur (excluant la TPS et la TVQ) et la valeur marchande de l’immeuble, qui équivaut, selon la Loi, à la valeur uniformisée inscrite au rôle d’évaluation au moment de la vente. Le taux applicable est celui prévu au barème que comporte l'article 2 de la Loi sur le montant payé ou la valeur marchande, en additionnant le total de chaque tranche de valeur:

 

  • 0,5 % sur les premiers 53 200 $
  • 1,0 % sur la tranche de 53 200 $ à 266 200 $
  • 1,5 % sur la tranche qui excède 266 200 $

 

L’adoption du projet de loi 122, le 15 juin 2017, est venue accorder plus de latitude aux municipalités dans le barème des tranches de valeur. Ainsi, une municipalité peut, par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu au paragraphe 3° du premier alinéa (1,5 % à partir de 264 000 $) pour toute tranche de la base d’imposition qui excède 500 000 $. Un taux fixé en vertu du présent alinéa ne peut cependant, sauf dans le cas de la Ville de Montréal, excéder 3%. Cela a pour conséquence qu'une municipalité peut appliquer ses propres tranches d'imposition pour les montants supérieurs à 500 000 $ en autant de ne pas excéder cette limite. 

Si vous achetez à Montréal en 2022, les tranches d’imposition sont les suivantes : 

  • 0,5 %  sur les premiers 53 200 $
  • 1 % sur la tranche de 53 200 $ à 266 200 $
  • 1,5 % sur la tranche de 266 200 $ à 527 900 $
  • 2 % sur la tranche de 527 900 $ à 1 055 800 $
  • 2,5 % sur la tranche de 1 055 800 $ à 2 041 900 $
  • 3 % à partir de 2 041 900 $

 

Pour mieux comprendre comment calculer la valeur applicable d’un droit de mutation, l’exemple illustré ci-dessous en donne un bon aperçu. Pour une propriété d’une valeur de 350 000 $ située dans une municipalité appliquant les taux prévus à la Loi, le montant du droit de mutation se calcule comme suit :

 

  • Pour la tranche de 0 $ à 53 200 $ :

0,5 % x 53 200,00 $ :

 

266,00 $

  • Pour la tranche de 53 200 $ à 266 200 $ :

1,0 % x 213 000,00 $ :

+

2 130 $

  • Pour la tranche de 266 200 $ à 350 000 $

1,5 % x 83 800,00 $ :

+

1 257 $

                                                                                                                                                       Total:   3 653 $

 

 

Augmentations de la valeur des tranches

Il est important de savoir que la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoit un mécanisme d’indexation annuelle des droits de mutation immobilière. Le taux d’augmentation qui sert à l’établissement de tout montant permettant d’établir les tranches de la base d’imposition des droits de mutation immobilières prévues à l’article 2 est publié à la Gazette officielle du Québec. Ce taux d’augmentation est calculé par l’Institut de la statistique du Québec, et ce en fonction de l’indice d’ensemble des prix à la consommation pour le Québec. Le ministère des Affaires municipales et de l'Habitation publie généralement six mois à l'avance le nouveau taux des tranches d’imposition. Ainsi, il est prévu que les tranches d'imposition soient majorées pour l'exercice 2022 de 0,8352 %Il est donc utile de vérifier au préalable l'augmentation des tranches afin de ne pas être pris par surprise lors de l'arrivée du nouvel exercice financier.

Exonérations

La Loi prévoit plusieurs cas d’exonération. Ainsi, l’acquéreur est exonéré du paiement des droits de mutation immobilière si la base d’imposition est inférieure à 5 000 $. C’est aussi le cas de certains transferts entre apparentés : 

  • En ligne directe ascendante (parents et grands-parents) ou descendante (enfants et petits-enfants);
  • Entre conjoints mariés ou unis civilement;
  • Entre conjoints de faits qui, à la date du transfert, vivent maritalement l’un avec l’autre tout au long d’une période de 12 mois se terminant avant la date du transfert ou sont les père et mère d’un même enfant
  • Entre ex-conjoints de fait ou à un cessionnaire qui est l’ex-conjoint de fait du fils, de la fille, du père ou de la mère du cédant ou qui est le fils, la fille, le père ou la mère de l’ex-conjoint de fait du cédant, si ce transfert survient dans les 12 mois qui suivent la date où ils ont commencé à vivre séparés en raison de l’échec de leur union;

Une exception à l’exonération s’applique à l’égard du transfert fait à un descendant lorsque le cédant (celui qui a cédé) a acquis l’immeuble, soit d’un descendant en ligne directe, soit d’une fiducie qui a acquis l’immeuble d’un tel descendant, et que le cédant n’a pas conservé la propriété de l’immeuble pendant au moins deux ans après cette acquisition, sauf si le transfert résulte du décès du cédant ou si l’immeuble est cédé à la personne ou à la fiducie de qui il a été acquis. Il est donc impératif lors d’un transfert entre descendants de s’assurer que le cédant ait eu en sa possession l’immeuble pour au moins deux années afin de pouvoir bénéficier de l’exonération des droits de mutation. 

D’autres situations d’exonération sont prévues; ainsi, certains transferts avec ou entre personnes morales apparentées. Bien qu’elle ne comporte qu’une trentaine d’articles, la lecture de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières n’est pas aisée. Un juriste saura vous indiquer si les situations d’exonération s’appliquent à votre transfert.

BON À SAVOIR!  Par suite de l'adoption du projet de loi 122 en 2017, les municipalités peuvent désormais par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu pour toute tranche de la base d’imposition qui excède 500 000 $ en autant de ne pas dépasser 3 % (seule la Ville de Montréal a la possibilité tel que prévu dans la loi d'imposer une taxation supérieure à 3 %). 

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/A_retenir.pngÀ RETENIR : Les transferts entre frères et sœurs ne sont pas exonérés de droits de mutation.

ATTENTION!​ Si l’exonération est applicable, la municipalité peut tout de même dans certains cas exiger qu’à défaut des droits de mutation, un droit supplétif lui soit payé. Le droit supplétif est une compensation financière qui n’excède pas habituellement 200 $.

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