Certificat de localisation

L’article 1719 du Code civil du Québec stipule que le vendeur doit remettre à l’acheteur une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, ainsi qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu'il a en sa possession. Préparé par un arpenteur-géomètre, le certificat de localisation fait partie du dossier des titres remis par le vendeur. 

Pour la protection de l’acheteur, le certificat de localisation devrait faire état de la situation actuelle de la ou des parties privatives (p. ex. un appartement, une case de stationnement ou de rangement, parfois un terrain). À défaut d’avoir ce certificat, le vendeur devra, à ses frais, en faire produire un pour le remettre à son éventuel acheteur, à moins de disposition contraire à la promesse d’achat

Objet

Le certificat de localisation est un document en minute qui comprend deux parties: un plan de localisation et un rapport écrit, par lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion professionnelle à une date donnée sur :

  • La situation (ex : les limites du lot) et la condition (ex.: le bâtiment est en cours de construction) par rapport aux titres de propriété et au cadastre du bâtiment (en ce qui a trait au terrain);
  • L’état de conformité (ou de non-conformité) des constructions qui s’y trouvent, par rapport aux lois et règlements.

Certificat de localisation sur la partie privative

En raison des coûts exorbitants d’un certificat de localisation à jour qui couvre tout l’immeuble, ainsi que des délais d’attente pour l’obtenir, les copropriétaires vendeurs ne fournissent habituellement qu’un certificat couvrant leur partie privative seulement. Toutefois, ce document ne dit pas tout. À plus forte raison si la copropriété convoitée abrite un nombre élevé d’unités.

Dans un immeuble détenu en copropriété divise, l’ensemble du mesurage devrait être refait tous les 10 ans, sans oublier les vérifications concernant chacune des parties privatives et communes. D’ailleurs, certaines déclarations de copropriété obligent le conseil d’administration à refaire, périodiquement, un certificat de localisation couvrant l’ensemble de l’immeuble.

Les conséquences d’un certificat de localisation incomplet peuvent être diverses, notamment si des actes ou des travaux contraires aux lois, aux règlements ou au cadastre ont été réalisés ailleurs dans l’immeuble, ou encore dans les parties communes.

Rapport écrit de l’arpenteur-géomètre

Lorsqu’il s’agit d’un rapport ne traitant que d’une partie privative (ex. : un appartement), l’arpenteur-géomètre doit notamment vérifier les éléments suivants:

  • L’adresse municipale de la partie privative;
  • La désignation cadastrale de la partie privative;
  • L’historique cadastral jusqu’au lot originaire créé pour la copropriété;
  • La concordance ou la discordance (ex. : les empiètements) entre les mesures de la partie privative prises sur les lieux par l’arpenteur-géomètre, l’occupation des lieux et les mesures officielles déposées au ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles du Québec;
  • Les servitudes inscrites au Registre foncier et les servitudes apparentes, comme les droits de passage et les droits de vue.

Plan de localisation

Quant au plan produit par l’arpenteur-géomètre, il doit notamment contenir (dans le cadre d’un certificat de localisation couvrant une partie privative) les éléments suivants:

  • La représentation graphique et la désignation de la partie privative;
  • Les dimensions, la contenance et l’altitude géodésique;
  • Le croquis d’ensemble de l’étage du bâtiment, ou d’une portion illustrant la situation de la partie privative.

Certificat de localisation et courtier immobilier

Comme l’exige le formulaire de promesse d’achat - copropriété divise - produit par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), le vendeur doit remettre à l’acheteur un certificat de localisation décrivant l’état actuel des lieux. Ce certificat inclut non seulement leur état physique (ex. : ajout d’un climatiseur sur le balcon), mais aussi l’état du bien immobilier au regard des lois et des règlements en vigueur.

Aux termes de ce formulaire, il est prévu que « Le VENDEUR fournira à l’ACHETEUR (…) un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’ensemble de la copropriété et incluant la partie privative, ou à défaut, un certificat de localisation décrivant la partie privative seulement, le cas échéant, reflétant toute rénovation cadastrale, tout nouveau certificat étant à la charge de l’ACHETEUR, s’il ne révèle aucune modification par rapport au certificat précédent. »

Pourquoi le refaire? Parce que le copropriétaire vendeur doit fournir un certificat de localisation décrivant l’état actuel des lieux, ce qui inclut notamment sa partie privative. Si des changements sont constatés, les frais inhérents pour produire un certificat de localisation seront payés par le copropriétaire vendeur. Mais dans le cas contraire, la facture sera refilée à l’acheteur.

Certificat de localisation et le notaire

Le notaire qui prépare l’acte de vente doit avoir en main un certificat de localisation à jour qui décrit l’état actuel de l’immeuble, conformément à la promesse d’achat signée entre les parties. Ainsi, il pourra les conseiller adéquatement lors d’une transaction.

Certificat de localisation démontrant l’état actuel de l’immeuble

Après plusieurs années, il faudra possiblement revoir les mesures, la superficie, la forme et la position d’une partie privative à vendre. Des changements juridiques et physiques pourraient avoir modifié la situation et l’état des lieux, en comparaison d’autres parties privatives et communes de l'immeuble. Ces changements peuvent justifier la décision d’un acheteur, d'un prêteur hypothécaire ou d’un notaire d'exiger un nouveau certificat de localisation.

Rénovation cadastrale

Depuis la fin des années 90, le Gouvernement du Québec a procédé à la rénovation cadastrale, parce que le registre foncier, produit en 1860, était devenu incomplet et imparfait. Désormais, chacune des propriétés est représentée sur un plan au cadastre du Québec, et identifiée par un nouveau numéro de lot. Il faut savoir qu’un lot rénové est doté d’un numéro unique comprenant sept chiffres (ex.: 1 461 867). Le certificat de localisation doit donc refléter cette nouvelle réalité. Dès lors, si un certificat de localisation porte un ancien numéro de lot (ex.: 2019-101 Village de Côte-des-Neiges, circonscription foncière de Montréal), et que la rénovation cadastrale a eu lieu depuis la confection du certificat de localisation, un acheteur serait en droit d’exiger du vendeur qu’il en produise un nouveau. Cette exigence est d’ailleurs prévue dans le formulaire de promesse d’achat.

Durée de vie du certificat de localisation

Un important jugement rendu par la Cour suprême, en avril 2017, fait en sorte qu’il est désormais souhaitable d’obtenir un nouveau certificat de localisation tous les 10 ans. Pourquoi? Parce que l’article 2918 du Code civil du Québec (et son interprétation par la plus haute instance judiciaire au pays) permet d’acquérir le droit de propriété d’une parcelle de terrain, qu’une personne a possédé pendant plus de 10 ans sans opposition (prescription acquisitive). Raison pour laquelle un notaire devrait conclure qu’un certificat préparé il y a 15 ans, par exemple, n’offre plus la sécurité et la protection adéquates à l’acheteur. Il en exigera donc un nouveau, à moins d’instructions contraires des parties impliquées.

Travaux

Toute modification à la situation de l’immeuble peut nécessiter un nouveau certificat de localisation. Il pourrait en être ainsi lorsqu’un copropriétaire prend l’initiative d’exécuter des travaux qui empiètent, sans le savoir, sur les parties communes, voire sur une ou plusieurs autres parties privatives de l’immeuble.

Les exemples d’empiètements sont nombreux. Ils peuvent être causés par :

  • La démolition d’un mur (partie commune) qui sépare deux parties privatives;
  • La démolition d’un mur porteur dans une partie privative (appartement), qui est qualifié de partie commune aux termes de la déclaration de copropriété;
  • L’intégration à un appartement (partie privative) d’un bout de corridor (partie commune);
  • L’aménagement par un copropriétaire, pour son bénéfice, d’un grenier (partie commune) surplombant sa partie privative;
  • L’occupation par un copropriétaire d’un vide sanitaire accessible par son appartement, mais qui se retrouve en dehors des limites de sa partie privative;
  • L’échange d’espace entre deux copropriétaires au regard de leurs appartements contigus;
  • La construction d’un cabanon par un copropriétaire, sans qu’il en ait le droit, dans les parties communes extérieures de l’immeuble.

Les répercussions de ces débordements ne sont pas seulement locales. Elles peuvent aussi compromettre l’intégrité du cadastre d’origine et, par le fait même, les droits de propriété dont jouissent tous les copropriétaires de l’immeuble. Il faut se rappeler que chacun d'eux a un droit de propriété indivis sur les parties communes. Dans certains cas, ces empiètements entraînent une non-conformité à la réglementation municipale. De plus, il faut savoir que l’empiètement résultant de travaux irrégulièrement réalisés permet au syndicat, ou à tout copropriétaire, d’exiger la démolition de ces nouveaux ouvrages, aux frais de celui qui les a effectués, et ce, même s’ils sont minimes ou ne causent que des préjudices mineurs.

 

 BON À SAVOIR!  Même si  le vendeur a souscrit une police d'assurance titres au nom de l'acheteur, ce dernier pourrait, malgré tout, exiger qu'il lui fournisse un certificat de localisation à jour.

À RETENIR : Le certificat de localisation qui couvre uniquement une partie privative n’informera pas des anomalies qui peuvent affecter les parties communes de l’immeuble. La plupart du temps, l'arpenteur-géomètre se limitera à mesurer l’appartement et, le cas échéant, les cases de rangement ainsi que le stationnement privatif.

 ATTENTION! Il est important de ne pas confondre le certificat de localisation avec le plan cadastral, qui doit être déposé au registre de la copropriété. Ce plan ne montre que les mesures, la superficie, la forme et la position d’une partie privative ou commune par rapport aux autres. Celle-ci est identifiée par un numéro de lot.

 CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir  aux pages 298 et suivantes.

 

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