Parties communes et privatives

Le propre de la copropriété divise (condo) est de diviser l’immeuble en parties privatives destinées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, et en parties communes, destinées, quant à elles, à l'ensemble des copropriétaires ou à certains d’entre eux.

Les parties privatives

Les parties privatives sont les fractions de l’immeuble sur lesquelles les copropriétaires ont un droit de propriété exclusif. Elles sont décrites dans la partie de la déclaration de copropriété consacrée à l’état descriptif des fractions. Ces parties sont matériellement identifiables. Il peut s’agir d’un appartement, d’une case de stationnement ou encore d’une partie de terrain dans le cas des maisons jumelées (dites "town house"). Chaque partie privative possède sa propre désignation cadastrale.

Les parties communes

Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains qui ne sont pas des parties privatives. Elles sont identifiées, quant à leur désignation cadastrale, dans l'état descriptif des fractions et sont généralement décrites dans l'acte constitutif de copropriété.

Les parties communes n'appartiennent pas, contrairement à ce qu’on croit souvent, au syndicat des copropriétaires. Elles se trouvent en état d’indivision puisque les copropriétaires ne disposent pas de droit de propriété exclusif sur celles-ci. En achetant sa partie privative, le copropriétaire acquiert ainsi une quote-part (droit de propriété indivis) dans les parties communes. Bien qu'il n'en soit pas le propriétaire, le syndicat des copropriétaires a pour mission d’en assurer l'entretien et la conservation.

Sauf dispositions contraires énoncées dans la déclaration de copropriété, sont présumées parties communes : le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les sous-sols, le gros œuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations. Tous ces éléments peuvent être qualifiés de parties communes, y compris lorsqu’ils traversent des parties privatives.

Les parties communes à usage restreint

Ce sont des parties communes, mais qui servent à l’usage exclusif de certains copropriétaires ou parfois d’un seul. Le Code civil du Québec prévoit des règles spécifiques pour ces parties communes, notamment quant à la répartition des charges qui y sont liées.

Les parties communes à usage restreint sont généralement définies dans la déclaration de copropriété. À titre d’exemple, les balcons, les toits-terrasses et la fenestration sont fréquemment désignés comme des parties communes à usage restreint, en vertu de la déclaration de copropriété. Par ailleurs, elles ne sont pas toujours contiguës à l’unité d’habitation (ex.: les cases de rangement situées au sous-sol de l’immeuble). Ces parties font alors l’objet d’attributions par le promoteur-vendeur ou par le conseil d’administration, aux termes d'une disposition de la déclaration de copropriété qui les autorise à le faire. 

Ce type de parties communes est parfois illustré sur un plan d'attribution des parties communes à usage restreint (p. ex. pour les cases de stationnement ou de rangement). Déposé au registre de la copropriété, ce plan a pour principale utilité d’informer le conseil d’administration, et par extension les copropriétaires, quant aux droits de jouissance exclusifs que détiennent les copropriétaires dans les parties communes. Le plan d’attribution rend également possible le repérage des parties communes à usage restreint qui ne sont pas contiguës à une partie privative. Il les délimite par rapport aux autres parties communes, et les identifie habituellement à l’aide d’un numéro. Ce document fait partie du registre de la copropriété et doit être tenu à la disposition de tout copropriétaire qui en fait la demande.

 

  BON À SAVOIR ! La frontière entre les parties communes et privatives reste parfois difficile à déterminer, malgré les indications figurant dans la déclaration de copropriété. Le plan cadastral ou encore mieux, le certificat de localisation, permet de fixer avec précision la limite physique entre les parties privatives et les parties communes.

À RETENIR : Habituellement, les copropriétaires qui ont l’usage exclusif de certaines parties communes doivent défrayer seul les coûts d’entretien en résultant, alors que les charges générées par le coût de leur remplacement sont payées par l'ensemble des copropriétaires à hauteur de leur quote-part, à moins qu’il ne soit stipulé autrement à la déclaration de copropriété

ATTENTION ! Nul ne peut détenir un tel droit de jouissance dans les parties communes d'une copropriété divise (p. ex. pour les cases de stationnement ou de rangement) s'il n'est pas copropriétaire, c'est à dire propriétaire d'une fraction.

  CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir  aux pages 60 et suivantes.

 

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