En copropriété divise, le droit de propriété se répartit, entre les copropriétaires, par « fractions », comprenant chacune une partie privative matériellement divisée (p. ex. une unité d'habitation, une case de stationnement ou de rangement, et parfois même un terrain) et une quote-part des parties communes. À chaque fraction est rattaché un droit de propriété indivis dans les parties communes, et parfois un droit d’usage exclusif dans certaines parties communes à usage restreint.
La fraction de copropriété est donc la résultante de la division d’un immeuble en copropriété divise. En d’autres mots, l’ensemble de toutes les fractions constitue, par l’effet de la publication d’une déclaration de copropriété, l’immeuble en copropriété divise.
Composition d’une fraction de copropriété
Chaque fraction peut faire l’objet d’une aliénation totale (p. ex. la vente à un tiers) ou partielle (p. ex. un copropriétaire vend à son conjoint un pourcentage indivis de son appartement). Cependant, la fraction est composée de deux éléments qui, eux, ne peuvent être cédés séparément. Ces éléments sont :
Chaque fraction forme aussi une entité distincte aux fins d’évaluation et d’imposition foncière. Le syndicat de copropriétaires doit être mis en cause en cas de contestation en justice de l’évaluation d’une fraction par un copropriétaire.
Quote-part dans les parties communes
La quote-part représente la part du droit de propriété indivis que chaque copropriétaire détient dans les parties communes. Ce droit de propriété est établi en fonction de la valeur relative de chaque fraction. La quote-part est généralement exprimée en pourcentage ou en millième, dans l'acte constitutif de copropriété.
Valeur relative
La valeur relative correspond à la valeur d'une fraction spécifique (p. ex. l’appartement 303), par rapport à la valeur totale des autres fractions. Généralement exprimée sous forme de pourcentage ou en millième, elle est établie en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation. Elle sert à établir la quote-part du droit de propriété des copropriétaires dans les parties communes, leur contribution aux charges communes et le nombre de voix associées à leur fraction.
Interdiction d’aliénation
L’aliénation d’une partie divise d’une partie privative est sans effet si la déclaration de copropriété et le plan cadastral n’ont pas été préalablement modifiés pour :
Ainsi, un copropriétaire qui souhaiterait diviser son appartement en deux appartements, afin de lui permettre de les vendre séparément, devrait suivre la procédure ci-dessus décrite.
Lorsque deux parties privatives (p. ex. un appartement et une case de stationnement) font partie d’une même fraction, un copropriétaire ne peut pas les vendre indépendamment l’une de l’autre. S’il souhaite le faire, il devra d’abord faire préparer un amendement à la déclaration de copropriété et le faire adopter par l’assemblée des copropriétaires.
Utilisation d’une fraction de copropriété
En principe, chaque fraction peut être utilisé par le copropriétaire comme bon lui semble. Cependant, il n’use et jouit de sa partie privative et des parties communes qu’à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires s’il veut modifier ou annexer les parties communes ou les parties communes à usage restreint (p.ex. un balcon). S’il ne le fait pas, le conseil d’administration devra exiger du copropriétaire ayant pris une telle initiative, qu'il remette les lieux dans leur état d’origine (et à ses frais).
BON À SAVOIR ! Lorsque vous achetez un appartement dans un immeuble en copropriété divise, vous devenez propriétaire de votre logement (partie privative), mais aussi propriétaire d'une partie indivise de l'immeuble appelée partie commune (ex.: terrain, balcons, gros œuvre du bâtiment tel que murs extérieurs et toiture). Cet ensemble, composé de la partie privative et d’un droit indivis dans la partie commune, est appelé dans le jargon juridique: fraction.
À RETENIR: Les fractions sont décrites dans la déclaration de copropriété, au chapitre intitulé État descriptif des fractions, et sont matériellement identifiables. Une fraction peut comporter une ou plusieurs parties privatives. Elle peut notamment englober un appartement, mais aussi un espace de stationnement ou une parcelle de terrain (ex. : maisons jumelées)
ATTENTION ! Un appartement et une case de stationnement ne peuvent être vendus séparément lorsqu’ils constituent une seule fraction et ce, même s’ils ont leur propre numéro de lot.
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