La copropriété indivise: une alternative aux condos?

La conversion d’un immeuble en copropriété divise est soumise à des formalités strictes et à la réglementation des municipalités qui peuvent restreindre la conversion ou la soumettre à certaines conditions. Or, cela ne s’avère pas toujours possible, notamment en raison des coûts très onéreux qu’un tel processus peut engendrer (par exemple: les taxes de lotissement dites « de parc » applicables dans certains arrondissements de la Ville de Montréal) et des droits établis en faveur des locataires.

Une alternative intéressante s'offre alors aux copropriétaires indivis, à savoir l'assujettissement de l'immeuble à une convention d’indivision, et ce à moindre coût et sans trop de difficultés. Il faut savoir, toutefois, que les implications juridiques et financières de la copropriété divise sont fort différentes de celle de la copropriété indivise (voir la fiche intitulée Copropriété divise et copropriété indivise).

Autorisations requises

L’indivision ne requiert aucune autorisation particulière, que ce soit par la municipalité concernée ou le Tribunal administratif du logement. Il faudra toutefois respecter les droits des locataires.

La convention d’indivision

La convention d’indivision dite organisée précise les règles qui prévalent entre les indivisaires et comprend des clauses de protection pour les indivisaires et les créanciers. Il est impératif qu’elle soit préparée par un notaire dont l’expertise est reconnue en cette matière. Contrairement à une déclaration de copropriété, une convention d’indivision ne peut être signée par un propriétaire unique. L’indivision implique nécessairement la présence d’au moins deux copropriétaires. Si un promoteur désire vendre en indivision, il lui faudra attendre l’achat d’une première unité par un acquéreur, après quoi la convention d’indivision pourra être signée et publiée au registre foncier.

La convention d’indivision prévoit les droits d’usage exclusifs de chacun des copropriétaires, par exemple concernant l’usage de la cour, des balcons, des toits terrasses et des stationnements. Aussi, une convention bien rédigée contiendra notamment l’hypothèque entrecroisée permettant un recours contre la quote-part de l’immeuble d’un copropriétaire en défaut.

De nos jours, les conventions d’indivision sont beaucoup plus étoffées. En fait, leur contenu peut s’apparenter à celui d’une déclaration de copropriété, par exemple en ce qui a trait aux charges communes et aux règles concernant les assemblées de copropriétaires.

Opérations cadastrales

En copropriété indivise, aucune opération cadastrale n’est requise, puisque les copropriétaires détiennent des droits indivis dans un même bien. Le certificat de localisation ne diffère pas de celui de l’immeuble non converti. Par ailleurs, il est possible de demander à un arpenteur-géomètre de réaliser les plans et les mesurages des différents appartements et des parties communes à usage restreint, le cas échéant, afin d’obtenir un certificat de localisation qui colle davantage à la réalité de l’usage de l’immeuble.

Hypothèques

Contrairement à la croyance populaire, l’existence d’une convention d’indivision dite organisée permettra aux copropriétaires d’hypothéquer leur quote-part dans l’immeuble et les droits d’usage exclusifs de leurs appartements respectifs indépendamment des autres copropriétaires, de sorte que ces derniers ne seront pas tenus responsables en cas de défaut des copropriétaires concernés par l’hypothèque. Ces hypothèques sont généralement octroyées par la Banque Nationale ou par les Caisses Desjardins. La mise de fonds minimale exigée est de 20% du prix d’acquisition du condo, et non 5%, comme c’est le cas en copropriété divise.

En somme, la copropriété indivise organisée, même si elle peut comporter certains désavantages, peut s’avérer une alternative fort intéressante à la conversion en copropriété divise dans plusieurs cas. Une consultation avec un notaire spécialisé en copropriété pourra vous aider à faire un choix éclairé à cet effet.

 À RETENIR : Le Code civil du Québec n’encadre que très peu les droits et obligations des indivisaires. Sans une convention d’indivision, aucun de vous ne pourrez revendiquer un droit exclusif d’occuper une partie de l’immeuble en particulier. Pour assurer la rédaction d'une convention d’indivision où les droits, responsabilités et garanties sont clairement exprimés, il importe de consulter un notaire expérimenté en cette matière.

 ATTENTION! Il faut savoir que la plupart des conventions d'indivision ne permettent pas la location. Pour en savoir plus sur les avantages et désavantages de la copropriété indivise, consultez la chronique de Me Ginette Allard, notaire.

 CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir  aux pages 42 et suivantes.

 

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