Lorsque vous achetez un condo (appartement) dans une tour d’habitation, vous devenez par la force des choses propriétaire dans une copropriété verticale. Mais il est également possible de se retrouver en copropriété divise, si vous jetez votre dévolu sur une maison (p. ex. : individuelle, en rangée ou jumelée) qui est construite sur le même terrain que d’autres maisons. Il s’agit alors d’une copropriété horizontale.
Dans ce cas, vous risquez de ne pas être le seul propriétaire du terrain qui ceinture votre maison. Aussi, vous partagerez avec d’autres la propriété des rues privées qui relient les habitations et les espaces communs, ainsi que les installations communes comme la piscine, et parfois même le stationnement collectif.
Régime juridique commun
En matière de droit, la copropriété horizontale ne possède pas de statut particulier. Les copropriétés horizontales sont régies par les mêmes règles prévues dans le Code civil du Québec que les verticales. Toutes sont soumises à la publication d’une déclaration de copropriété, ainsi qu’au régime juridique du droit de la copropriété divise, qui impose la nomination d’un ou de plusieurs administrateurs et la tenue d’assemblées de copropriétaires.
Plan de cadastre horizontal
Pour mettre en place ce type de copropriété, un arpenteur-géomètre doit préparer un plan de cadastre horizontal, qui permettra que des numéros de lots distincts soient attribués à chaque partie privative et commune. Le terrain ainsi divisé en lots comprend :
Contrairement à une tour d’habitation, les lots ne sont pas superposés; ils sont horizontalement contigus, c'est à dire placés l'un à côte de l'autre. Chaque partie privative comprend la totalité de l’immeuble, tout l’espace situé au-dessus de celui-ci, jusqu’à un point au-dessus de l’horizon appelé zénith (en astronomie), ainsi que le sol en dessous, jusqu’à un point situé au centre de la Terre appelé nadir. Les limites de chaque lot sont seulement celles qui constituent son périmètre. En conséquence, vous êtes le seul propriétaire de votre maison.
Couvertures d’assurances
À l’instar des copropriétés verticales, les syndicats de copropriété horizontale doivent souscrire les couvertures d’assurances imposées par la loi. Or, il n’est pas rare que dans une copropriété horizontale, le syndicat n’assure que les parties communes. Plusieurs copropriétaires croient, à tort — surtout lorsqu’il s’agit d’une copropriété constituée uniquement de deux maisons jumelées — qu’ils n’ont qu’à assurer leur maison et que, de toute évidence, l’assurance du syndicat n’est pas requise pour leur partie privative. En cas de sinistre, les conséquences financières pourraient être dramatiques pour les copropriétaires et les administrateurs. Ces derniers pourraient dès lors engager leur responsabilité civile, et être potentiellement reconnus coupables d’une grave négligence. Un tel scénario pourrait même être un frein à la revente des unités d’habitation concernées.
Travaux
Contrairement à une copropriété verticale, l’enveloppe et la structure d’un bâtiment situé dans une copropriété horizontale ne sont pas des parties communes. Il n’y aura donc pas de fonds de prévoyance pour assurer le remplacement de la toiture ou des fenêtres, lorsque la vie utile de celles-ci sera arrivée à échéance. De plus, les travaux qui permettront la mise à niveau du bâtiment devront être engagés par le propriétaire de l’unité d’habitation visée. Cependant un fonds de prévoyance devra être mis en place pour assurer le paiement des sommes requises pour les réparations majeures et au remplacement des parties communes (p. ex. les travaux visant le remplacement des tuyaux d'égout sanitaire).
Négligence d’un copropriétaire de voir à l’entretien de sa partie privative
La plupart des déclarations de copropriété ont prévu ce qui suit : si un copropriétaire néglige d’effectuer les travaux nécessaires dans sa partie privative, le syndicat pourrait être appelé à y voir à sa place. D'ailleurs, sur cette question, l’article 1039 du Code civil du Québec a été modifié par le Projet de loi 16. Parlant de la collectivité des copropriétaires, et par extension du syndicat, un ajout à la fin du premier alinéa de cet article se lit comme suit : "Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués."
Et advenant qu’une telle négligence provoque des dommages à d’autres copropriétaires, il engagerait possiblement sa responsabilité civile. Dans un cas semblable, les travaux que le syndicat ferait réaliser lui seraient possiblement imputables sur le plan financier.
Copropriétés par phases
La notion de copropriété horizontale est également utilisée pour les copropriétés par phases, en vertu de la méthode des déclarations de copropriété dites concomitantes. Dans ce cas précis, chacune des tours d’habitation (ex. : phases I, II et III) sera régie par une déclaration de copropriété verticale. Les installations et les terrains communs aux différentes phases, dont le terrain ceinturant les tours, les allées de circulation et la piscine, seront régis par une déclaration de copropriété dite initiale ou horizontale.
BON À SAVOIR ! Une copropriété constituée de maisons en rangée peut exceptionnellement être qualifiée de copropriété verticale, et ce si la bâtisse est incluse dans un plan cadastral vertical (p.ex. le garage situé en dessous des maisons comportent des cases de stationnement qui sont des parties privatives). Dans ce cas, le sol et le gros œuvre sont qualifiés de partie commune.
À RETENIR: Les copropriétés horizontales et verticales sont régies par les mêmes articles du Code civil du Québec. L’administration et la gestion de la copropriété horizontale ne diffèrent pas de la copropriété verticale. Dans les deux cas, il faut tenir des assemblées de copropriétaires, nommer des administrateurs et établir un budget prévisionnel pour faire face aux différentes charges financières de la copropriété.
ATTENTION ! Plusieurs copropriétés horizontales sont dysfonctionnelles, soit par méconnaissance des règles les régissant, soit par un manque de volonté de la part des copropriétaires d’assurer l’administration de leur copropriété.
CONSULTEZ L'OUVRAGE: Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir
