Fiches pratiques - Achat copropriété & condo

Si vous êtes à la recherche d’un appartement, posez-vous la question à savoir s'il est situé dans une copropriété divise ou indivise. Bien que ces deux concepts soient similaires, car ils ont ultimement pour objet le partage d’un même immeuble par plusieurs personnes appelées copropriétaires, les implications juridiques et financières ne sont pas les mêmes. Ces deux types de copropriétés possèdent ainsi des modalités de détention, de propriété et de responsabilité entre les copropriétaires d’un immeuble qui sont bien différentes. Regard sur les principales distinctions entre la copropriété divise et la copropriété indivise.

La copropriété indivise (par indivision) existe depuis des temps immémoriaux, et ce avant même l’existence de la copropriété divise. L'indivision permet à deux personnes ou plus d'être propriétaires d'un immeuble tout en partageant les coûts d’acquisition et les frais d'exploitation. Une copropriété est dite indivise lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien. L’immeuble comporte généralement un seul numéro de lot. Les propriétaires possèdent une quote-part de ce lot. Les comptes de taxes municipales et scolaires s’adressent ainsi à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, qui doivent en séparer les coûts. Par ailleurs, on retrouve au Code civil du Québec, depuis 1994, plusieurs règles régissant l'indivision.

En copropriété indivise les droits de retrait et de préemption peuvent perturber le cours d’une transaction immobilière. Il est important de savoir que dans ce type de copropriété, les autres copropriétaires peuvent avoir préséance sur un éventuel acquéreur.  Le titre de propriété de ce dernier pourrait être précaire pour un certain temps : un acheteur qui acquiert des droits dans une copropriété indivise sans avoir d'abord reçu l'approbation de tous les copropriétaires indivis s'expose donc à voir sa quote-part rachetée et à être ainsi écarté de l'indivision.  

Les développements immobiliers d'envergure en copropriété divise sont souvent réalisés par étapes successives dont le nombre de bâtisses et la durée d'exécution des travaux sont fonction de la mise en marché et du financement intérimaire de construction. Certaines copropriétés comportent ainsi plus d'une construction qui ont en commun des espaces communautaires tels un stationnement, une piscine et des voies de circulation. Dans un tel contexte, il est alors question de " copropriété par phases". Ce type de copropriété permet au promoteur d’étaler la conception d’un projet immobilier sur plusieurs années, et de moduler le rythme des travaux de construction selon l’évolution des ventes d’unités. Or, il est d'usage d’annoncer dans le préambule de la déclaration de copropriété la structure juridique retenue pour ce type de copropriété.

Lorsque vous achetez un condo (appartement) dans une tour d’habitation, vous devenez par la force des choses propriétaire dans une copropriété verticale. Mais il est également possible de se retrouver en copropriété divise, si vous jetez votre dévolu sur une maison (p. ex. : individuelle, en rangée ou jumelée) qui est construite sur le même terrain que d’autres maisons. Il s’agit alors d’une copropriété horizontale. Dans ce cas, vous risquez de ne pas être le seul propriétaire du terrain qui ceinture votre maison. Aussi, vous partagerez avec d’autres la propriété des rues privées qui relient les habitations et les espaces communs, ainsi que les installations communes comme la piscine, et parfois même le stationnement collectif.

En copropriété divise, le droit de propriété se répartit, entre les copropriétaires, par « fractions », comprenant chacune une partie privative matériellement divisée (p. ex. une unité d'habitation, une case de stationnement ou de rangement, et parfois même un terrain) et une quote-part des parties communes. À chaque fraction est rattaché un droit de propriété indivis dans les parties communes, et parfois un droit d’usage exclusif dans certaines parties communes à usage restreint. La fraction de copropriété est donc la résultante de la division d’un immeuble en copropriété divise. En d’autres mots, l’ensemble de toutes les fractions constitue, par l’effet de la publication d’une déclaration de copropriété, l’immeuble en copropriété divise.

Le propre de la copropriété divise est de diviser l’immeuble en divers lots qui seront la propriété exclusive des copropriétaires (parties privatives), et pour d'autres qui seront la propriété de l'ensemble des copropriétaires (parties communes). Ces lots sont identifiés par un numéro individuel, lequel a été attribué lors de l’opération cadastrale. Chacun des lots privatifs de copropriété ainsi constitué devient un bien immobilier unique. La distinction entre les parties communes et privatives est essentielle notamment du point de vue de l’entretien qui relève du syndicat des copropriétaires pour les parties communes et des copropriétaires pour ce qui concerne les parties privatives. 

L’achat d’un bien immobilier représente pour la plupart des gens l’investissement le plus important de leur vie. Une telle décision doit nécessairement être bien planifiée et réfléchie. Mais lorsque cet achat concerne un logement en copropriété divise, l’opération s’avère encore plus délicate et requiert un surcroît de vérifications préalables. Malgré tout ce type de logement est attractif, car il permet d’accéder plus facilement à la propriété, en raison d’un coût moindre à l’achat, si on le compare à celui d’une maison unifamiliale. Les jeunes ménages et les locataires en profitent. À preuve, ils sont de plus en plus nombreux à opter pour la formule "condo", qui leur permet d’être enfin propriétaires beaucoup plus rapidement.

Vous avez décidé d’acheter un appartement en copropriété. Généralement, ce type d'acquisition représente un bon placement et une manière efficace d’accéder à la propriété. Pour la plupart d’entre vous, il s’agira de l’investissement de toute une vie. Cet achat vous engagera au sein d’une collectivité de copropriétaires pendant plusieurs années. Mais attention : franchir cette étape nécessite des précautions à prendre, afin qu’un achat ne se transforme pas en cauchemar.  

Après des mois de recherche, vous avez trouvé un appartement entièrement rénové et décoré avec beaucoup de goût. Enfin, vous allez acheter la propriété de vos rêves avec salle d’entraînement, terrasse sur le toit, piscine et stationnement intérieur. Vous savez certainement que faire le saut peut être une étape à la fois excitante et complexe. Seulement il s’agit d’un appartement en copropriété divise. C’est pourquoi, au moment de soumettre l’offre d’achat, un doute s’immisce dans votre for intérieur. Toutes sortes de questions s’entremêlent dans votre esprit :