Émery Brunet notaire

Me Émery Brunet pratique exclusivement en copropriété depuis le début de sa carrière. Il amorce son parcours en 2010 chez De Grandpré Joli-Coeur, avocats et notaires, véritable laboratoire vivant quant au droit et à la pratique de la copropriété. C’est là qu’en compagnie de juristes de renom, (tel que Me Serge Allard et Me Yves Joli-Cœur), il se familiarise avec tous les aspects du domaine. 

C’est grâce à son parcours atypique, et plus encore aux mentors qu’il croise sur son chemin, que Me Brunet peut offrir des services d’une grande valeur pour les projets immobiliers de ses clients. De la conversion de triplex jusqu’au développement par phases de projets immobiliers d’envergure, Me Brunet a eu l’occasion de rédiger des déclarations de copropriété toujours plus complexes.

Me Brunet travaille avec plusieurs syndicats de copropriété pour bonifier leur déclaration de copropriété d’origine ou encore pour la réécrire, afin qu’elle soit au diapason du droit et des meilleures pratiques. Il s’est également trouvé impliqué dans des dossiers de copropriétés mal conçues sur le plan juridique et qu’il faut redresser pour le bénéfice tant du promoteur immobilier que des copropriétaires. C’est grâce à cette diversité de dossiers auxquels il a participé que Me Brunet est aujourd’hui en mesure d’apprécier les points de vue et besoins particuliers de tous les acteurs d’un dossier de copropriété, du promoteur aux administrateurs d’un syndicat en passant par les copropriétaires.

Certificat de localisation : global ou sur partie privative seulement?

Dans le cas d’une transaction immobilière dans une copropriété divise, le certificat de localisation de la partie privative ne suffit pas toujours. Une copie conforme du certificat de localisation de l’ensemble de l’immeuble pourrait également être demandée. C’est ce certificat de localisation qui renseignera l’acheteur sur la conformité de la propriété globale quant aux lois et aux règlements, aux empiètements, aux servitudes, de même qu’aux restrictions possibles pour ce qui est de l’ajout d’une piscine, de cabanons, par exemple.

En copropriété divise, l’arpenteur-géomètre produira l’un ou l’autre des documents suivants:

  • un certificat de localisation dit "global", faisant état de la situation de l’ensemble de l’immeuble (c’est-à-dire concernant toutes les parties privatives et parties communes);
  • un certificat traitant seulement d’une partie privative, c’est-à-dire représentant un appartement en particulier ainsi que le stationnement et la case de rangement y afférents, le cas échéant;
  • un ou deux certificats concernant les parties communes 

Lors de la vente d’une unité en copropriété, la pratique la plus répandue consiste actuellement à ne fournir qu’un certificat sur la partie privative vendue. Cette pratique implique en fait une gestion du risque basée sur des critères essentiellement économiques et qui est juridiquement discutable.

D’abord, il est injustifié de ne pas requérir de certificat de localisation pour les parties communes (gros œuvre du bâtiment, terrain, cabanon, etc.) dans une copropriété de petite dimension (quelque six à huit unités et moins selon la configuration des lieux). Les coûts liés à l’obtention d’un tel certificat sont abordables, et les délais requis pour sa préparation sont à peu près les mêmes que pour un immeuble similaire détenu en pleine propriété. Il est de plus avantageux de donner ce mandat à l’arpenteur-géomètre en même temps qu’on lui confie celui de réaliser un certificat de localisation pour une partie privative, car on évite ainsi les frais d’ouverture de dossier et de déplacements, et les délais additionnels.

En ce qui concerne les copropriétés de moyennes et de grandes dimensions (plus de six à huit unités selon la configuration des lieux), force est d’admettre qu’il n’est pas raisonnable d’imposer à un vendeur ou à un acheteur les coûts de préparation d’un certificat global, ce qui est d’autant plus vrai lorsqu’on considère les inconvénients que pourraient occasionner les délais de réalisation d’un tel certificat.

Posons donc la question qui résulte de ce constat : devons-nous pour autant nous satisfaire de documents juridiquement imparfaits et abandonner au hasard et à la chance l’apparition ou non de problématiques juridiques et économiques importantes?

Mentionnons le fait que la mise au jour de certaines irrégularités que seul un certificat de localisation peut révéler peuvent retarder et même empêcher la réalisation d’une transaction immobilière.

Il est opportun de savoir que la création d’une copropriété entraîne la plupart du temps la production d’un certificat global initial. À défaut de l’obtention d’un nouveau certificat, la consultation de ce certificat initial pourra tout de même fournir des informations pertinentes et serait en l’occurrence une amélioration notable. Le vendeur pourra dans un premier temps vérifier si une copie de ce document lui a été remise par son notaire à la suite de la transaction. Il pourra dans un deuxième temps tâcher d’obtenir tel certificat auprès des membres du conseil d’administration, d’un copropriétaire plus ancien, du notaire ayant instrumenté la déclaration de copropriété, de l’arpenteur-géomètre ayant déposé les plans de cadastre au registre foncier ou encore du créancier hypothécaire initial ayant contribué à l’élaboration du projet.

Cela dit, le compromis juridiquement acceptable et économiquement rentable peut se traduire par la proposition ci-après mentionnée.

Dans l’accomplissement de son rôle d’administration des parties communes et de la sauvegarde des droits afférents à la copropriété, le syndicat de la copropriété devrait requérir, à tous les cinq ans ou selon un intervalle régulier n’excédant pas dix ans, ou à la suite de modifications significatives apportées à l’immeuble ou à son occupation, la confection d’un nouveau certificat sur l’ensemble des parties communes ou, à tout le moins, sur les parties communes situées à l’extérieur du bâtiment. Ce certificat devrait être conservé dans le registre de la copropriété au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires, et les frais liés à sa confection considérés comme une charge commune.

Le vendeur devrait, quant à lui, fournir à ses frais à son acheteur un certificat sur la ou les parties privatives vendues représentant son appartement, ainsi que l’espace de stationnement et la case de rangement y afférents, le cas échéant. Une copie de ce certificat devrait obligatoirement être remise à un membre du conseil d’administration, lequel devra la déposer au registre de la copropriété. Cette façon de faire permettrait aux administrateurs de constater les modifications apportées à la partie privative le cas échéant, ainsi que leurs conséquences possibles sur les parties communes (empiètements, conformité à la réglementation en vigueur, etc.).

Ces obligations devraient être imposées par la déclaration de copropriété afin que le syndicat et les copropriétaires soient tenus de s’y conformer. Pour les copropriétés existantes, un vote des copropriétaires pour modifier la déclaration de copropriété en ce sens pourrait survenir lors d’une prochaine assemblée.

Les intervenants dans le domaine – notaires, avocats, arpenteurs-géomètres, courtiers immobiliers – sont bien au fait de l’importance que de tels changements se produisent. D’ailleurs, l’Ordre des arpenteurs-géomètres et la Chambre des notaires du Québec ont mis sur pied des comités pour établir notamment les mesures à prendre sur la question du certificat de localisation en copropriété.

En attendant que les recommandations de ces divers comités et des intervenants qui œuvrent dans ce domaine soient connues et se concrétisent par des mesures législatives claires, les copropriétaires peuvent modifier dès maintenant leur déclaration de copropriété suivant les recommandations qui précèdent, et ce, dans leur intérêt commun.

 

 

Me Émery Brunet, Notaire

700, avenue Sainte-Croix

Montréal (Québec)

H4L 3Y3 514-588-8751

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