Les obligations de divulgation du vendeur et du courtier immobilier

Un récent jugement de la Cour du Québec, division des petites créances a sanctionné une société et un de ses administrateurs, qui agissait également comme courtier immobilier, pour ne pas avoir permis aux acheteurs de comprendre adéquatement un aspect important du bien vendu.

L’immeuble construit en 1938 avait fait l’objet de travaux majeurs, en vue d’une conversion en copropriété de 4 unités. Selon les représentations de l’administrateur de la société, la toiture plate de l’immeuble avait encore une durée de vie utile de près de 7 ans. Aucune étude ne fut toutefois réalisée quant à son état et les caractéristiques de l’immeuble empêchaient les acheteurs d’en effectuer la vérification. De plus, les vendeurs ne possédaient aucune documentation concernant la dernière réfection à la toiture.

Or, des infiltrations d’eau furent observées en 2017, en provenance de la toiture, occasionnant des fissures au plafond d’une des unités. Après avoir dénoncé la situation, des réparations et travaux sommaires furent effectués par le syndicat, qui réclamait indemnisation pour vices cachés, comme le lui permet l’article 1081 du Code civil du Québec, avec l’autorisation des copropriétaires, notamment en raison des représentations indument optimistes du représentant-vendeur.

L’obligation de divulgation du vendeur

Le juge rappelle qu’un vendeur assume une obligation de loyauté envers l’acquéreur. Il ne doit pas l’induire en erreur, en suscitant un faux sentiment de sécurité. De fausses déclarations au sujet de l’état du bien dégagent l’acquéreur de son obligation de pousser plus avant son inspection.

Les obligations de divulgation du courtier immobilier

Dans le cas en l’espèce, l’administrateur portait deux chapeaux mais assimilait la situation à celles où, en tant que courtier, il est appelé à donner des commentaires d’ordre général sur la durée de vie utile des composants d’un immeuble. Or, le juge considère qu’il omettait ainsi de tenir compte de son statut particulier, du fait qu’il se posait comme la seule personne ayant une connaissance personnelle de l’apparence de la toiture, en plus de revendiquer une compétence sur le sujet.

Dans l’évaluation de sa responsabilité, le juge estime que son comportement doit être comparé à celui d’un courtier immobilier normalement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances. Il est tenu à une obligation de vérification et de conseil. Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude des renseignements qu’il fournit.

Le tribunal conclut que le courtier immobilier a contribué à induire les acheteurs dans leur sentiment de fausse sécurité, en formulant des affirmations relatives à la durée de vie utile de la toiture indûment optimistes et qui n’étaient pas fondées sur des vérifications appropriées. Il s’agissait là d’un comportement négligent de sa part.

Les conclusions

Les deux défendeurs cumulent des responsabilités qui découlent de sources différentes. Celle du défendeur doit être considérée principalement à titre de courtier, alors que celle de la société découle principalement du fait de l’atteinte à l’intégrité du consentement des acheteurs aux contrats de vente intervenus. Cela donne ouverture à une responsabilité dite « in solidum ».

 

Par Me Richard LeCouffe, pour Condolegal.com

Le 21 avril 2021.