Arbitrage en copropriété

Les conflits en copropriété sont monnaie courante. Ils peuvent opposer des copropriétaires, mais aussi des copropriétaires et le conseil d’administration. Bien souvent, le bruit excessif et l’usage abusif des parties communes sont en cause. Or, ces différends peuvent être réglés à l’amiable, par exemple au moyen d’une médiation, par voie judiciaire ou d’arbitrage. Le Code de procédure civile encourage la médiation, l’arbitrage ou la conciliation pour ainsi faire diminuer le nombre de recours intentés devant les tribunaux, ce qui contribue à désengorger le système judiciaire. En principe, ces trois modes de règlement sont conviviaux, accessibles et beaucoup plus rapides.

L’arbitrage

L’arbitrage est un des modes privilégiés pour résoudre un différend. Un ou plusieurs arbitres peuvent intervenir pour rendre une décision, comme un juge le ferait. S’il y a lieu, il déterminera les dommages-intérêts, conformément aux règles de droit. À la différence de la médiation, pendant laquelle les parties cherchent un compromis, le processus d'arbitrage est beaucoup plus tranchant, car il conduit à une décision finale et sans appel.

Dans certaines circonstances, un arbitre peut également tenter une conciliation, en misant sur une approche constructive. Il le fera si les parties impliquées le lui demandent et que les circonstances s’y prêtent. L’objectif : qu’elles parviennent elles-mêmes à résoudre leur conflit. Advenant que cette conciliation échoue, l’arbitre poursuivra le processus d’arbitrage, à la condition que toutes les parties y consentent expressément.

La déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété peut prévoir une clause de médiation, mais aussi une clause compromissoire (clause d’arbitrage), qui a pour objet de soustraire un litige à la compétence des tribunaux. Ces clauses obligent habituellement les copropriétaires, ainsi que les administrateurs, à recourir à la médiation d’abord et avant tout. En cas d’échec, les parties iront obligatoirement en arbitrage.

Cela dit, cette absence de recours aux tribunaux ne s’applique pas dans tous les cas. Il faut savoir qu’une clause compromissoire adéquatement rédigée stipulera que tout litige impliquant une petite créance (15 000 $ ou moins) reste soumis à la compétence de la Cour du Québec — Division des petites créances. En pareil cas, les parties doivent d’abord tenter la médiation. Advenant que les résultats ne soient pas au rendez-vous, elles pourront ensuite s’adresser à cette instance judiciaire sans avoir à passer par l’arbitrage.

Par ailleurs, dans le cas où la déclaration de copropriété n’a pas prévu la médiation et l’arbitrage, il sera toujours temps d’y inclure ces mécanismes de règlement des différends, lors de sa réécriture partielle ou complète.

Qui sera l’arbitre?

Chaque différend a ses particularités : il importe donc d’opter pour un arbitre qui aura la situation bien en main. Raison pour laquelle il est généralement précisé — dans une clause compromissoire prévue à la déclaration de copropriété —, que l’arbitre doit être un avocat ou un notaire expérimenté dans le domaine de la copropriété. Et celui qui entendra les parties devra être impartial.

Les énoncés et la mise en œuvre de la clause compromissoire se rapportent à la déclaration de copropriété, ainsi qu’aux articles du Code de procédure civile. Cette procédure donne le choix entre un ou trois arbitres, à qui sera soumis le litige. Il sera choisi d’un commun accord par les parties, directement ou par l’entremise d’un tiers. Plus d’un arbitre peut être désigné, auquel cas chacune des parties en nommera un. Les arbitres qui auront été mandatés choisiront le troisième. Dans le cas où une nomination poserait problème, le tribunal pourra, à la demande d’une partie, prendre les mesures nécessaires pour le nommer lui-même.

Procédure

Pour qu’une procédure d’arbitrage puisse être enclenchée, les parties doivent faire parvenir (à l’arbitre) une demande d’arbitrage en bonne et due forme. Celui qui la reçoit doit préparer une convention d’arbitrage à être signée par toutes les parties. Cette convention, qui sera constatée par écrit, peut déterminer les règles de procédure applicables. À défaut de le faire, les règles prévues au Code de procédure civile du Québec y pourvoieront, par le simple effet de la loi. Rappelons que la procédure arbitrale débute à la date de la notification d’un avis par une partie à l’autre. Cet avis doit préciser l’objet du différend. 

Avant d’entreprendre un processus d’arbitrage, l’arbitre informe généralement les parties sur son rôle et ses devoirs. Il précise aussi les règles qui s’appliquent et la durée de l’arbitrage. Il a tous les pouvoirs requis pour exercer cette compétence, y compris celui de faire prêter serment, de nommer un expert ou de statuer sur sa propre compétence. L’arbitre entend les parties, les témoins et les arguments.

Sentence arbitrale

Toutes les parties sont liées par la sentence arbitrale, qui doit être consignée par écrit et porter la signature du ou des arbitres concernés. Il sera confirmé qu’elle a été rendue à une date et dans un lieu précis. Une décision rendue par plus d’un arbitre devra l’être à la majorité des voix. Si l’un d’entre eux s’y oppose ou ne peut la signer, les autres devront le signaler, mais la sentence sera aussi valide que si elle avait été signée par tous.

Un maximum de trois mois suivant la prise en délibéré est accordé, afin que la sentence puisse être rendue. Toutefois, les parties peuvent, autant de fois qu’elles le veulent, s’entendre pour prolonger ce délai. Advenant qu’il soit expiré, elles pourront en autoriser un nouveau. À défaut d’en arriver à une entente sur cette prolongation, un tribunal pourra également le faire, dans le cas où l’une des parties ou l’arbitre le lui demanderait. Cette décision est sans appel. Par ailleurs, si les parties parviennent à résoudre leur différend, cette entente sera consignée dans la sentence arbitrale. Celle-ci est notifiée sans délai à chacune des parties.

Homologation

Contrairement aux décisions rendues par un tribunal, les sentences arbitrales ne sont susceptibles d’exécution forcée qu’après avoir été homologuées. C’est donc dire que si la partie perdante refuse de se conformer à une sentence, celle qui a obtenu gain de cause pourra demander qu’elle soit homologuée par un tribunal compétent. Une fois fait, une sentence arbitrale aura l’autorité de la chose jugée qui, à l’instar d’un jugement civil, sera susceptible d’une exécution forcée.

Les avantages de l’arbitrage

L’arbitrage comporte moult avantages, en comparaison d’un recours traditionnel intenté au tribunal. À titre d’exemple, il permet :

  • Qu’un arbitre compétent en droit de la copropriété puisse résoudre des différends parfois complexes sur le plan juridique;
  • De limiter les coûts, car les frais d’arbitrage sont habituellement moins élevés que ceux d’une audition au tribunal;
  • D’assurer une certaine confidentialité. Contrairement aux procédures judiciaires, qui sont publiques, les procédures arbitrales demeurent privées;
  • Le règlement d’un différend avec célérité. Les décisions sont habituellement rendues dans un délai nettement plus court qu’une procédure devant les tribunaux, si bien que les frais sont moindres;
  • La résolution définitive du différend, car la sentence arbitrale est finale et sans appel.

Les honoraires d’un arbitre

L’expertise d’un arbitre déterminera ses honoraires. Il pourra choisir entre un taux horaire ou un tarif à la demi-journée. Sauf exception, ses honoraires doivent être payés en parts égales par les parties engagées dans un processus d’arbitrage. Le temps consacré à la rédaction de ses décisions sera également facturé, à moins d’indications contraires. Tout arbitre percevra une avance qu’il versera dans un compte en fidéicommis. Cet argent servira à payer ses honoraires et d'autres frais d’arbitrage, qui sont couverts par certains régimes d’assurance juridique.

 

 BON À SAVOIR! Les déclarations de copropriété sont de plus en plus nombreuses à contenir une clause compromissoire, laquelle prévoit le recours obligatoire à l’arbitrage. Celui-ci exclut le droit de recourir aux tribunaux, sauf exception. La clause compromissoire permet d’éviter les procédures judiciaires intentées par une partie, notamment en cas de conflit entre un copropriétaire et le syndicat de copropriétaires.

À RETENIR : L’arbitrage est un mode privé de règlement des différends par lequel les parties conviennent de soumettre leur litige, né ou éventuel, à la décision d’un ou de plusieurs arbitres sans recourir aux tribunaux civils. La décision arbitrale est bien souvent finale et sans appel, sous réserve d’un recours en annulation possible, mais pour les seuls motifs de droit expressément prévus au Code de procédure civile du Québec.

 ATTENTION! Dans la mesure où un différend entre dans la catégorie d’une clause compromissoire, il doit nécessairement être soumis à l’arbitrage. Le juge qui serait saisi du litige devrait décliner juridiction et le renvoyer au processus d’arbitrage.

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