Recours contre un copropriétaire responsable d’un sinistre

Une baignoire ou un lave-linge qui déborde dans l’appartement du dessous, un chauffe-eau qui rend l’âme et qui se déverse sur six étages: les sinistres impliquant la responsabilité civile d’un copropriétaire sont nombreux en copropriété. Et ils coûtent cher! Raison pour laquelle le montant des primes et des franchises d’assurance a augmenté considérablement au cours des dernières années.

Pire encore, certains assureurs ne veulent plus assurer les copropriétés, par le fait d’un taux de sinistralité  devenu hors de contrôle. Cette situation est directement liée à l’assureur du syndicat, qui est presque toujours appelé à couvrir un sinistre, lorsque des dommages ont été causés aux parties communes et privatives. Si bien que la question à savoir qui en est le responsable se pose. Il faut également connaître le droit applicable à l’égard du fautif. D’autres considérations touchent tant l’assureur du syndicat que des copropriétaires concernés, afin de déterminer qui paiera quoi?

 

La présomption de faute établie par l’article 1465 du Code civil du Québec

En principe, le copropriétaire est responsable d’un sinistre provenant de sa partie privative. L'article 1465 du Code civil du Québec stipule que : 

« Le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute. » La jurisprudence a déjà eu l’occasion d’appliquer cet article à certains copropriétaires, par exemple en raison du débordement d’un lave-linge, du bris d’un robinet du bain  ou d’une base de douche. Mais depuis lors, une certaine jurisprudence a exclu (en copropriété divise) la mise en œuvre de ce régime de responsabilité civile.

Le régime de responsabilité contractuelle

La relation entre le syndicat et les copropriétaires est, d’abord et avant tout, une relation dite contractuelle. En ce sens, la déclaration de copropriété doit être assimilée à un contrat d’adhésion. Là-dessus, l’article 1062 du Code civil du Québec prévoit que : « La déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l’ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription. »

La déclaration de copropriété

Les déclarations de copropriété renferment, généralement, une clause qui tient tout copropriétaire responsable (à l’égard des autres copropriétaires et du syndicat) des dommages causés par sa faute ou sa négligence, par le fait d’un bien dont il est légalement responsable. Les tribunaux ont reconnu par le passé que les copropriétaires assument ainsi, contractuellement, la responsabilité des dommages causés par le fait des biens sous leur responsabilité, sans égard à quelque faute ou négligence de leur part.

Agir avec prudence et diligence

Par ailleurs, le comportement inadéquat d’un copropriétaire au regard du maintien des parties privatives et des parties communes à usage restreint peut, dans certaines circonstances, engager sa responsabilité civile. À cet égard, l’article 1458 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit : 

« Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés. Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. »

Ce comportement doit être qualifié de fautif lorsqu’il ne s’agit pas d’un comportement raisonnablement prudent et diligent, à la lumière de l’ensemble des circonstances observées. C’est ainsi que la responsabilité civile d’une copropriétaire a été retenue par la Cour du Québec – Division des petites créances, en janvier 2019, pour avoir laissé s’accumuler une grande quantité de neige (environ 5 pieds à certains endroits) sur son balcon. Dans cette décision, la déclaration de copropriété prévoyait une obligation, pour tous les copropriétaires, d’assurer le déneigement de leur balcon, même si celui-ci était une partie commune à usage restreint.

Par ailleurs, un copropriétaire a déjà été reconnu responsable du bris du réservoir d’un sanitaire (toilette) situé dans sa partie privative. Le tribunal a conclu que le copropriétaire devait assumer les conséquences pécuniaires des dommages causés au syndicat, c'est-à-dire le montant de la franchise de la police d'assurance, et ce, par le fait des prescriptions de la déclaration de copropriété.

La loi nouvelle

Le second alinéa de l’article 1074.1 du Code civil du Québec, qui est entré en vigueur le 13 décembre 2018, prévoit que:

« Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance :

  1. Un copropriétaire;
  2. Une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;
  3. Une personne pour qui le syndicat doit souscrire une assurance en couvrant la responsabilité. »

Est-ce que cela signifie que dorénavant, le syndicat ne peut plus poursuivre le copropriétaire responsable d’un sinistre?  Non, car à tout le moins, il serait en droit de lui réclamer le montant de la franchise. À cet égard, l’article 1074.2 du Code civil du Québec, qui est également entré en vigueur le 13 décembre 2018, énonce ce qui suit: 

« Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute. Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. »

À titre d’exemple, si la franchise s’élève à 5 000 $, et que les travaux coûtent 8 000 $, le syndicat pourra récupérer 5 000 $ du copropriétaire fautif. Par ailleurs, il ne faut pas confondre « les dommages pour lesquels, autrement, le syndicat aurait été indemnisé par son assureur » (1074.1 du Code civil du Québec) avec les dommages pour lesquels il n’aurait pas pu l’être. Autre exemple pour appuyer cet énoncé: un copropriétaire pourrait avoir causé des dommages, au fil des ans, suite à un manque d’entretien des joints d’étanchéité de sa douche. Comme il s'agit d'un dommage graduel qui ne résulte pas d’un accident ou d'un autre risque assurable, l’assureur sera justifié de ne pas indemniser, si bien que le syndicat conservera ses recours en responsabilité contre le copropriétaire fautif.   

Recours du syndicat contre le copropriétaire fautif

Le droit du syndicat d’être indemnisé, pour le montant qu’il a dû payer en raison de la franchise, doit dorénavant être justifié par une preuve démontrant la faute du copropriétaire responsable du sinistre, par exemple le manque d’entretien de sa partie privative. Il faut comprendre qu’il en détient un certain contrôle, par exemple sur le chauffe-eau, la robinetterie ou le sanitaire. En ce qui concerne la plomberie qui se trouve derrière les murs, il est bien souvent difficile, pour un syndicat, de prouver que le copropriétaire a commis une faute. Sauf si ce tuyau a été sectionné dans sa partie privative à l’occasion de travaux de rénovation, pour ne citer que cet exemple.

Recours du syndicat contre l’assureur du copropriétaire fautif

Rappelons qu’en copropriété, plusieurs assurances coexistent : chaque occupant de l’appartement, qu’il soit propriétaire ou locataire, est habituellement assuré en responsabilité civile. Même si l’assureur du copropriétaire fautif n'a pas de lien contractuel avec la copropriété, il pourrait être poursuivi par le syndicat en tant qu'assureur du copropriétaire, en vertu de l'article 2501 du Code civil du Québec, qui se lit comme suit: « Le tiers lésé peut faire valoir son droit d'action contre l'assuré ou l'assureur ou contre l'un et l'autre. »

Moyen de défense du copropriétaire fautif

Un copropriétaire pourrait invoquer que le syndicat a souscrit une assurance dont la franchise est déraisonnable, et qu’il n’a pas en subir le préjudice. Rappelons que les copropriétaires doivent être considérés comme les bénéficiaires de l’assurance souscrite par le syndicat, puisqu’ils en paient les primes à même leurs charges communes.

 

 BON À SAVOIR! Pour un sinistre survenu depuis le 13 décembre 2018, un syndicat de copropriétaires ne peut plus se fonder sur la présomption de faute stipulée par la déclaration de copropriété ou l’article 1465 du Code civil du Québec, afin d’établir la responsabilité d’un copropriétaire.

À RETENIR : Les syndicats de copropriétaires ont tout intérêt à obliger les copropriétaires à faire installer dans leur partie privative un système de protection contre les fuites d’eau et à mettre en place des inspections obligatoires de tous les appareils de robinetterie et des chauffe-eau.

 ATTENTION! Le recours du syndicat contre un copropriétaire fautif doit, en règle générale, être précédé d’une mise en demeure. À défaut de le faire, ou advenant son envoi tardif au destinataire, le syndicat pourrait voir son recours débouté.

 

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