Percevoir les charges communes impayées

Le défaut de paiement des charges communes (frais de condo) générales ou particulières, ainsi que celles qui ont trait au fonds de prévoyance, est un des différends les plus courants à survenir en copropriété. Il incombe au conseil d'administration du syndicat de copropriétaires de les percevoir. À moins que cette tâche soit déléguée au gestionnaire de la copropriété

Advenant que les contributions d’un copropriétaire soient en souffrance depuis plus de trois mois, la loi prévoit, d’office, qu’il perde automatiquement son droit de vote aux assemblées de copropriétaires. Il s’expose également à des recours, afin que le syndicat puisse récupérer les sommes qui lui sont dues. Portrait des options possibles en cette matière.

Envoi d’une mise en demeure

Ce document prend la forme d’une lettre signée par un avocat. Il sera généralement envoyé au copropriétaire délinquant par courrier recommandé, ou par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Cela permettra d’avoir une preuve qu’il a bel et bien été reçu par son destinataire. Cette mise en demeure exigera le paiement des sommes dues. Mais advenant qu'elle ne donne aucun résultat, des intérêts de retard peuvent courir à compter de la date de signification de la mise en demeure. Par ailleurs, le syndicat n’est pas tenu d’en faire parvenir une copie au créancier hypothécaire du copropriétaire, sauf si la déclaration de copropriété le prévoit.

Recours en justice

Si l’envoi d’une mise en demeure ne suffit pas à forcer la main du copropriétaire délinquant, le syndicat pourra intenter un recours judiciaire contre lui. Ce recours pourrait être entrepris devant la Cour du Québec ou la Cour supérieure du Québec. Tout dépendra du montant réclamé. Cela dit, si la somme demandée n’excède pas 15 000 $ (sans tenir compte des intérêts), le syndicat pourra s’adresser à la Cour du Québec – Division des petites créances. À la condition qu’il n’ait pas embauché plus de 10 personnes, qui sont sous sa direction ou son contrôle, pendant les 12 derniers mois précédant la date de réclamation. Dans ce dernier cas, il pourra le faire par l’entremise de son gestionnaire (en autant que celui-ci soit un salarié du syndicat) ou d’un dirigeant, par exemple un administrateur (qui ne doit pas être avocat). Une procédure entreprise à la Division des petites créances comporte des particularités. Les parties ne peuvent pas être représentées par un avocat, sauf sur permission spéciale, lorsque le litige soulève des questions de droit complexes. Et le jugement rendu est définitif et sans appel.

Hypothèque légale

Une autre arme dissuasive à la portée du syndicat pour se faire payer, soit l’hypothèque légale, peut parfois être très efficace. Et pour cause, puisqu’elle grève la fraction du copropriétaire récalcitrant, dans le cas où il serait en défaut d’acquitter ses paiements depuis plus de 30 jours. Précisons que les hypothèques conventionnelles, par exemple celles publiées par une banque, prennent habituellement rang avant celle d’un syndicat. Advenant que ces hypothèques aient été publiées en premier, elles auront priorité sur la seconde. Cela dit, s’il faut vendre l’unité du copropriétaire fautif, l’hypothèque légale garantira le paiement des sommes dues au syndicat. Pourvu qu’il reste suffisamment d’équité. Le syndicat qui fait appel à une hypothèque légale doit:

  • Préciser le montant exigible le jour de la signature de l’avis d’hypothèque légale;
  • Indiquer le montant des charges communes exigibles pour l’année en cours, ainsi que celui prévu pour les deux années suivantes.

Préavis d’exercice et recours hypothécaire

Si le défaut de paiement n’est toujours pas résolu, malgré l’avis d’hypothèque légale publiée sur le titre de la propriété visée, le syndicat pourra faire publier et signifier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. À l’expiration du délai de 60 jours suivant la publication de ce préavis, il pourrait également – si le paiement n'a toujours pas été  reçu – instituer un recours hypothécaire. Celui-ci permettra, notamment, la vente sous contrôle de justice ou la prise en paiement de la partie privative du copropriétaire en défaut. Cette prise en paiement est sujette à l’approbation de l’assemblée des copropriétaires, au moyen d’un votre pris à la majorité double. Cette majorité exige l’obtention du vote favorable d’au moins 75 % des voix de toutes les voix de la copropriété. Elle requiert également que les personnes, qui ont exprimé ces voix en faveur de l’adoption de la résolution, représentent au moins 50 % plus 1 de tous les copropriétaires, sans égard au nombre de leurs voix (article 1097 du Code civil du Québec).

Recours en injonction

Les tribunaux ont reconnu, dans certaines circonstances exceptionnelles, le droit pour un syndicat de requérir (par voie d’ordonnance de sauvegarde) un jugement visant à forcer un copropriétaire récalcitrant à acquitter immédiatement les sommes (partielles ou totales) qu’il doit. Cette ordonnance n’est pas le moyen idéal pour faire plier un copropriétaire, néanmoins, elle représente un mécanisme parfois judicieux pour maintenir la stabilité financière du syndicat.

Faire appel à un avocat compétent

Lorsqu’un copropriétaire fait défaut d’acquitter ses charges communes, le syndicat ne devrait pas tarder à réagir pour les percevoir, ce qui contribuera à préserver la saine gestion de la copropriété. Il est donc nécessaire de bien connaître les recours dont il dispose, afin d’user de moyens coercitifs pour forcer un copropriétaire à payer sa dette. Pour ce faire, il est fortement recommandé, au syndicat, de requérir les services d’un avocat expérimenté en droit de la copropriété. Ce dernier pourra le conseiller adéquatement sur les options possibles, afin qu’il puisse faire valoir ses droits.

 

 BON À SAVOIR!  Un syndicat peut réduire le montant de sa réclamation (en autant que le tout apparaisse dans sa demande) afin que sa cause puisse être entendue à la Cour du Québec – Division des petites créances. Cette réduction ne doit cependant pas être le résultat de la division d'une créance supérieure à 15 000,00 $ en autant de créances n'excédant pas ce montant. Le cas d'obligations à exécution successive n'est pas considéré comme une réduction de la créance. À titre d'exemple, une cotisation spéciale de 30 000,00 $, payable en deux versements à raison de 15 000,00 chacun, ne serait pas considérée comme une division de la créance originale et n'invalidera pas la réclamation.

 À RETENIR: La publication d’un avis d’hypothèque légale, par le syndicat, pourrait s’avérer être un moyen de pression suffisant pour forcer un copropriétaire à payer ses charges communes (frais de condo) en souffrance. Mais plus important encore, cet avis représente la première étape indispensable à la vente possible de son unité, dont les recettes serviront à payer les sommes dues au syndicat.

ATTENTION! La plupart du temps, un avocat ne peut pas représenter le syndicat de copropriétaires à la Cour du Québec – Division des petites créances. Néanmoins, il peut l’assister dans ses démarches judiciaires, en préparant les documents et en lui indiquant comment articuler sa preuve lors de l’audience. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez un avocat expérimenté membre du cabinet de Grandpré Joli-Coeur (S.E.N.C.R.L).

 

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