Vice caché : quel recours?

L’article 1726 alinéa 1 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que « le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ». En d’autres termes, le vice caché empêche l’acheteur de jouir, comme il était en droit de s’y attendre, du bien vendu et de ses accessoires.

Si, par exemple, des travaux majeurs à venir ne vous ont pas été dénoncés lors de la vente et que le vice ne pouvait être décelé par un acheteur prudent et diligent, vous pourriez être en droit de demander une indemnisation pour la quote-part que vous serez tenue de payer dans la cotisation spéciale à venir du syndicat, pour la réfection des parties communes.

De plus, si votre vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il pourrait être tenu, outre la restitution ou la diminution du prix de vente, à tous les dommages que vous auriez pu subir en raison de ce vice caché.

Un vice caché doit correspondre à un défaut d’une certaine importance, dans l’immeuble ou dans ses accessoires. En voici quelques exemples :

  • une fissure non apparente dans le solage;
  • des infiltrations d’eau par le toit, les fenêtres ou le sous-sol;
  • un système d'isolation inefficace (par ex : les murs sont froids au toucher);
  • des systèmes électriques ou de tuyauteries déficients.

Est exclu tout ce qui est vétuste ou qui résulte de l’usure normale.

Un vice caché ne doit pas être confondu avec une malfaçon, qui est un défaut de l’immeuble relié au non-respect des règles de l’art. Or, même si l’immeuble ne respecte pas toutes les normes, cela ne signifie pas nécessairement qu’il soit affecté d’un vice caché. En fait, pour devenir un vice caché couvert par la garantie légale de l’article 1726 C.c.Q., la malfaçon doit :

  • rendre l’immeuble, en tout ou en partie, inutilisable; et
  • grandement affecter l’utilité que l’on pourrait faire de l’immeuble, en tout ou en partie, à un point tel que l’acheteur n’aurait pas payé autant s’il avait connu la malfaçon.

La garantie légale ne couvre cependant pas le vice connu de l’acheteur ou le vice qu’il aurait dû connaître. Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans l’aide d’un expert, comme des fissures dans un solage.

Quant aux dommages qui peuvent être réclamés, il s’agit des coûts des travaux correctifs. Cependant, s'il est établi que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice caché, l’acheteur pourrait également réclamer des dommages pour troubles et inconvénients.

Enfin, il est à noter que l’acheteur doit dénoncer au vendeur, par écrit et dans un délai raisonnable, l’existence du vice et la nature de ses prétentions, à défaut de quoi son droit pourrait s’éteindre, sauf dans les cas où il est établi que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer l’existence de cette situation.

BON À SAVOIR ! Un vice caché peut affecter non seulement la partie privative, mais également les parties communes. L’affaissement de la dalle de béton de l’immeuble constituera un vice caché, même si cette dalle est une partie commune.

À RETENIR : La garantie de qualité contre les vices cachés n’est pas une mesure protégeant un acheteur imprudent ou incompétent. Ce dernier doit inspecter le bien qu’il convoite et il est recommandé qu’il fasse appel à un inspecteur en bâtiment qui se livrera à une inspection préachat.

ATTENTION ! Ce n’est pas parce que le vendeur  n’a pas connaissance du vice au moment de la vente que la garantie sur les vices cachés ne s’appliquera pas. Il pourrait être tenu responsable d’un vice dont il  ignorait l’existence.

 

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