Faire face aux troubles de voisinage

Parmi les attributs du droit de propriété figure l’usus, soit le droit d’utiliser son bien. Mais ce droit s’exerce dans une certaine limite que la loi impose : l’utilisation de votre bien ne doit pas nuire aux autres!

Il est ici question des troubles de voisinage : assurer la quiétude et la tranquillité des copropriétaires nécessite parfois de rappeler certains copropriétaires à leurs obligations quant à la jouissance raisonnable de leur unité d’habitation.

 

Premiers réflexes

Avant d'engager tout recours judiciaire, certaines actions peuvent être prises par le copropriétaire troublé :

  • Porter plainte auprès des autorités municipales s’il s’agit d’abus de voisinage comme le tapage nocturne. En ce cas, le fauteur de troubles risque une amende ou, dans les cas extrêmes, une peine d’emprisonnement;
  • Requérir l’établissement d’un constat d’huissier pour figer dans le temps le trouble de voisinage visé. Constaté par un huissier, le trouble devient une preuve difficile à contester, ce qui peut avoir un effet dissuasif pour le voisin;

 

Recours judiciaires

Le trouble de voisinage ne constitue pas systématiquement une violation de la déclaration de copropriété. Si tel est le cas, le recours à envisager a pour but de faire respecter la déclaration de copropriété et peut être institué soit par un copropriétaire soit par le syndicat.

Si le trouble ne viole nullement la déclaration de copropriété, le copropriétaire troublé peut instituer un recours judiciaire contre le copropriétaire fautif, ayant pour objet de requérir du tribunal la cessation de ce trouble. Le recours se fonderait essentiellement sur les règles d’ordre général en matière de voisinage.

L’article 976 du Code civil du Québec (C.c.Q.) peut s’appliquer en matière de copropriété. Il dispose que « les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux ».

Cette disposition d’ordre général, élaborée sur le principe de l’abus du droit de propriété, codifie la doctrine et la jurisprudence en matière de troubles de voisinage et s’applique au-delà des dispositions de la déclaration de copropriété. En effet, il est toujours théoriquement possible qu’un copropriétaire, bien que respectant l’intégralité des normes minimales applicables, cause néanmoins des inconvénients à ses voisins. Le concept trouve toute son acuité en matière de copropriété suite à l'arrêt de la Cour Suprême du Canada rendu le 20 novembre 2008 dans l'affaire Ciment du Saint-Laurent inc. c. Barrette, ayant statué qu'il s'agissait d'une responsabilité sans faute.

La victime d’un trouble de voisinage peut, par ailleurs, fonder son recours sur les articles 6 et 7 C.c.Q., en cas d’intention de nuire à autrui ou en cas de comportement excessif allant à l’encontre des exigences de la bonne foi.

Enfin, rappelons qu’une disposition propre à la copropriété divise (l’article 1063 C.c.Q.) prévoit aussi que chaque copropriétaire use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires. Ainsi, des inconvénients excessifs ne devraient pas être tolérés, puisque anormaux.

 

Cas particulier d'un locataire causant des troubles de voisinage

En cas de troubles de voisinage, les copropriétaires victimes pourront poursuivre tant le locataire que le copropriétaire bailleur pour les dommages subis. La résiliation du bail pourra être sollicitée par le syndicat en cas de troubles de voisinage, car le copropriétaire-bailleur ne souffre d’aucune façon d’un quelconque préjudice, à moins bien sûr qu’il ne soit le voisin troublé.

 

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