Faire face aux troubles de voisinage

 

Parmi les attributs du droit de propriété figure l’usus, soit le droit d’utiliser son bien. Mais ce droit s’exerce dans une certaine limite que la loi impose.  Le droit de jouissance d'une partie privative ne doit pas ainsi nuire aux autres. Il est ici question des troubles anormaux de voisinage: assurer la quiétude et la tranquillité des copropriétaires nécessite parfois de rappeler certains copropriétaires à leurs obligations quant à la jouissance raisonnable de leur unité d’habitation.

Code civil du Québec

Un trouble de voisinage ne constitue pas systématiquement une violation aux droits des copropriétaires subissant les inconvénients. À cet égard, l’article 976 du Code civil du Québec  dispose que « les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux ». Toutefois, comme la loi ne définit pas ce qui constitue un trouble anormal de voisinage, les tribunaux doivent, dans chaque cas, déterminer si l’inconvénient subi cause ou non un préjudice (par exemple : bruit, violences, troubles du comportement). Ils doivent alors tenir compte des limites de la tolérance que les voisins se doivent selon la nature ou la situation de leurs fonds, ou encore selon les usages locaux.

Malgré tout, il est théoriquement possible qu’un copropriétaire, bien que respectant l’intégralité des normes minimales applicables, cause néanmoins des inconvénients qui peuvent être sanctionnés. Le concept trouve toute son acuité en matière de copropriété suite à l'arrêt de la Cour Suprême du Canada rendu dans l'affaire Ciment du Saint-Laurent inc. c. Barrette. La Cour suprême a reconnu l’existence de deux régimes de responsabilité pour les propriétaires : celui reposant sur la faute (art. 1457 Code civil du Québec) et celui sans faute (art. 976 Code civil du Québec), fondé sur la mesure des inconvénients subis. Ce n’est donc pas le comportement du propriétaire qui engage sa responsabilité mais plutôt le résultat de ses actes.

Mise en œuvre de la déclaration de copropriété

L’article 1063 du Code civil du Québec prévoit que : « chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». Le trouble de voisinage peut, dans certains cas, résulter d'une infraction à la déclaration de copropriété, par exemple le remplacement non autorisé d’un tapis par un plancher en bois franc. Si tel est le cas, la démarche à envisager a pour but de faire respecter la déclaration de copropriété et peut être requis soit par un copropriétaire soit par le syndicat. Il est fréquent que les contrevenants ne se sentent pas concernés par la déclaration de copropriété. Le conseil d’administration doit dès lors veiller à ce qu’elle soit appliquée rigoureusement. Par conséquent, il lui faut intervenir auprès des personnes concernées, en communiquant par écrit avec elles pour leur rappeler qu’elles ont des obligations. En règle générale, cette démarche suffit à faire cesser les comportements inappropriés.

Premiers réflexes

Avant d'engager tout recours judiciaire, vous pouvez prendre certaines actions:

  • Rencontrer votre voisin : il n'a pas forcément conscience de la gêne qu'il vous occasionne
  • Tenter de s'entendre avec celui-ci pour régler le problème qui vous oppose.

Si malgré votre mise en garde, il ne fait rien pour que le trouble cesse, vous pourrez dès lors:

  • Demander l'intervention de la police s’il s’agit d’abus de voisinage comme le tapage nocturne. En ce cas, le fauteur de troubles risque une amende. À cet égard, il faut savoir que plusieurs municipalités ont déterminé un niveau maximal de décibels devant être respecté sous peine d'amende;
  • Requérir l’établissement d’un constat d’huissier pour figer dans le temps le trouble de voisinage visé. Constaté par un huissier, le trouble devient une preuve difficile à contester, ce qui peut avoir un effet dissuasif pour le voisin;
  • Transmettre une mise en demeure sommant le délinquant de cesser de nuire;
  • Demander l'intervention du conseil d'administration s'il s'agit d'une infraction à la déclaration de copropriété;
  • Soumettre le différend à un médiateur pour trouver des solutions ou des compromis acceptables.  À cet égard, les déclarations de copropriété prévoient généralement un mécanisme de médiation, qui sera beaucoup moins coûteux qu’aller devant le tribunal, à plus forte raison si elle permet la résolution du problème. Dans certains cas, la déclaration de copropriété peut prévoir qu’en cas d’échec de la médiation, le différend sera soumis à l’arbitrage.

Saisir un tribunal pour trouble anormal de voisinage ou non respect de la déclaration de copropriété

A défaut d'accord ou de mécanisme d'arbitrage prévu dans la déclaration de copropriété, seul un recours judiciaire permettra au copropriétaire troublé d'obtenir réparation. Si le trouble ne viole nullement la déclaration de copropriété, il peut instituer un tel recours contre le copropriétaire fautif, ayant pour objet de requérir du tribunal la cessation de ce trouble et, le cas échéant, une indemnisation. Le recours se fonderait essentiellement sur les règles d’ordre général en matière de voisinage. Cette disposition d’ordre général, élaborée sur le principe de l’abus du droit de propriété, codifie la doctrine et la jurisprudence en matière de troubles de voisinage et s’applique au-delà des dispositions de la déclaration de copropriété

Par ailleurs, rappelons qu’une disposition propre à la copropriété divise (l'article 1063 du Code civil du Québec) prévoit aussi que chaque copropriétaire use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires. Ainsi, des inconvénients excessifs ne devraient pas être tolérés, puisque anormaux. La loi autorise tout copropriétaire à agir personnellement pour défendre ses propres intérêts, s’il s’estime lésé par un autre copropriétaire pour violation des prescriptions de la déclaration de copropriété. Cela pourrait notamment se produire si le préjudice porte atteinte à la jouissance de sa partie privative, par exemple un trouble de voisinage.

Locataire: dommages-intérêts et résiliation du bail

En cas de troubles anormaux de voisinage causés par un locataire, tout copropriétaire subissant un préjudice pourra poursuivre tant le locataire que le copropriétaire bailleur pour les dommages subis. De plus, après avoir avisé le locateur et le locataire, la résiliation du bail pourra être demandée par le syndicat lorsque l'inexécution d'une obligation par le locataire (p. ex. non-respect du règlement de l'immeuble) cause un préjudice sérieux et irréparable à un copropriétaire ou à un autre occupant de l'immeuble.

 BON À SAVOIR! Il faut accepter les inconvénients inhérents à la vie en copropriété. Mais cette tolérance a des limites. En effet, on n’a pas à subir un préjudice causé par la mauvaise foi d’un copropriétaire, d'un occupant ou d'un locataire. D’ailleurs, le Code civil du Québec établit des règles de comportement assurant le maintien de bonnes relations entre voisins.

 À RETENIR : En cas de troubles anormaux de voisinage, il est recommandé d'aller rencontrer son voisin. Privilégiez une attitude calme et demandez-lui clairement de prendre les mesures nécessaires pour que la gêne cesse. Celui-ci n'a pas forcément conscience de la gêne qu'il occasionne. 

 ATTENTION! ​Si certains de vos droits sont protégés par la Charte des droits et des libertés de la personne en ce qu’ils sont fondamentaux, d’autres droits, dont le droit de propriété sur une partie privative, peuvent faire l’objet d’une réglementation ou d’une limitation dans le cadre de la déclaration de copropriété. À titre d’exemple, la déclaration peut limiter l'exercice d'une activité professionnelle  ou y restreindre les conditions de location.

 

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