Faire réviser la valeur relative du lot et la répartition des charges

Toute révision d’une valeur relative a un impact direct sur la répartition des charges communes, puisque l’article 1064 du Code civil du Québec (C.c.Q.) impose un mode de répartition en fonction de la valeur relative de chaque lot.

D’une part, la valeur relative peut être modifiée de façon conventionnelle, entre le syndicat et le(s) copropriétaire(s) concerné(s). Elle peut l’être d’autre part judiciairement.

 

 

Révision conventionnelle

Chaque copropriétaire ayant un droit de propriété indivis sur les parties communes équivalant à la valeur relative de sa fraction, toute modification de celle-ci requiert l’autorisation du copropriétaire concerné.

Une telle révision peut survenir, par exemple, suite à des travaux exécutés dans une partie privative par le syndicat pour les besoins de conservation de l’immeuble.

L’article 1102 C.c.Q. prescrit effectivement qu’est « sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction (…) ». Ainsi, pour modifier la valeur relative de la totalité ou d’une partie des fractions de la copropriété, il est nécessaire d’obtenir l’approbation de chacun des copropriétaires affectés par la modification.

De plus, toute modification de la valeur relative nécessite aussi, implicitement, un amendement à la déclaration de copropriété. L’assemblée des copropriétaires devra, à cette fin, être convoquée pour approuver la modification. L’article 1087 C.c.Q. prévoit que l’avis de convocation de l’assemblée doit être accompagné du projet de modification à la déclaration.

 

Révision judiciaire

Tout copropriétaire peut aussi solliciter du tribunal que soit révisée pour l’avenir la valeur relative des fractions et la répartition des charges communes. Ce recours judiciaire est prévu à l’article 1068 C.c.Q. et doit être intenté dans les 5 ans du jour de l'inscription de la déclaration de copropriété. Il s’agit là d’un délai de déchéance de l’action en justice : une fois dépassé ce délai de 5 ans, le recours devient irrecevable.

Le recours n’est envisageable que s’il existe un écart de plus d'un dixième (en faveur d'un autre copropriétaire ou au préjudice du copropriétaire demandeur) entre la valeur relative accordée à une fraction (ou la part des charges communes qui y est afférente) et la valeur relative (ou la part) qui aurait dû être établie, suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété.

Un tel recours s’exerce par voie de requête adressée à l’encontre du syndicat de copropriété. Dans les 5 jours de la signification de la requête, le syndicat a l’obligation d’en aviser tous les autres copropriétaires.

 

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