Récupérer le registre de copropriété

La plupart des déclarations de copropriété détaillent le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Parmi les éléments dont le syndicat est propriétaire figure le registre de copropriété. Celui-ci renferme l’ensemble des archives du syndicat, par exemple la déclaration de copropriété, la liste à jour des copropriétaires et des locataires de l’immeuble ainsi que les procès-verbaux, qui lui permettront d’accomplir adéquatement sa mission. Les copropriétaires doivent avoir accès à ce registre, lequel peut être confié à un administrateur ou à un gestionnaire.

 

Transmission du registre

Advenant la cessation de ses fonctions, un administrateur ou un gestionnaire ne peut, en principe, conserver les documents qu’il a en sa possession. Il faut se rappeler qu’il n’en est pas le propriétaire, mais bien le dépositaire. Le conseil d’administration a donc un intérêt légitime à récupérer le registre, sans délai, car les documents qu’il comporte sont indispensables à la gestion courante de la copropriété.

Comment récupérer le registre?

La première étape pour récupérer le registre consiste à demander qu’il soit restitué au syndicat. Cela se fera au moyen d’un écrit qui aura comme objectif :

  • De rappeler la fin ou le non-renouvellement du mandat du gestionnaire ou de l’administrateur;
  • D’établir une liste des documents non restitués, incluant les supports matériels et dématérialisés (ex. : fichiers informatiques et clés d’accès à un site);
  • D’indiquer l’échéancier maximal imposé pour remettre le registre.

Si ce premier avis n’est pas respecté, il s’ensuivra l’envoi d’une mise en demeure exigeant la remise des documents, selon certaines modalités et un échéancier précis, faute de quoi des procédures judiciaires seront engagées. S’il faut en arriver là, le syndicat doit alors recourir aux tribunaux, afin d’obtenir une ordonnance (injonction) qui enjoindra à l’ex-gestionnaire, l’ex-administrateur ou tout autre tiers de restituer le registre selon des conditions préétablies, par exemple en ce qui a trait aux délais et à l’endroit choisi pour que la restitution puisse avoir lieu. Par ailleurs, si le syndicat estime que la personne qui a retenu ses biens n’était pas en droit de le faire, il pourra également réclamer des dommages et intérêts contre cette dernière.

Droit de rétention : un droit d’exception

De par son activité, le gestionnaire de copropriété est amené à détenir les archives de la copropriété. Si le syndicat qui l’embauche ne paie pas ses honoraires, la question se pose de savoir s’il pourrait refuser de rendre ces archives, tant et aussi longtemps qu’il n’a pas été payé.

Dans une décision rendue en 2003, la Cour d’appel du Québec a estimé que le gérant d’affaires n’est pas titulaire d’un droit de rétention, car il agit sans le consentement de l’autre. En revanche, elle semble ouvrir la voie à un tel droit pour l’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration tel que le gérant ( gestionnaire de copropriété).

Par ailleurs, pour exercer ce droit, le titulaire doit remplir certaines conditions, par exemple être titulaire d’une créance exigible qui a un rapport avec le bien retenu. Tel ne  serait par exemple pas le cas d’un gestionnaire qui ne se serait  pas mis d’accord avec le conseil d’administration sur le montant de ses prestations pour  la gestion d’un sinistre d’assurance, alors que celles-ci n’étaient pas prévues dans son contrat.

Autre condition pour que ce droit de rétention puisse être exercé : celui qui en dispose ne doit pas être en défaut de remplir ses propres obligations. Autrement dit, si le syndicat a mis fin au contrat du gestionnaire, en raison d’une non-exécution de ses obligations contractuelles, ce dernier ne pourra pas retenir le registre de copropriété pour se faire payer des services qu’il n’a pas rendus. Il faudra évidemment que le syndicat démontre, preuve à l’appui, que le gestionnaire a bel et bien failli à l’une ou plusieurs de ses tâches.

Cas particulier du gestionnaire professionnel

Lorsqu’un gestionnaire est membre d’un ordre professionnel, par exemple l’Ordre des administrateurs agréés du Québec, les règles déontologiques (article 55 du Code de déontologie des administrateurs agréés) lui imposent de donner suite (avec diligence) à la demande d’un client qui veut récupérer ses documents. Il en sera ainsi, même si des honoraires n’ont pas été payés.

 

BON À SAVOIR!   Les syndicats de copropriétaires sont des personnes morales qui ont l’obligation d’être représentés par un avocat devant les tribunaux. La préparation d’une procédure en injonction est complexe. Par conséquent, le tout doit être confié à un avocat expérimenté.  

 À RETENIR : Le droit de rétention est un moyen de pression pour forcer un client à régler un impayé. Ce droit peut être exercé tant et aussi longtemps que le débiteur n’a pas payé les sommes dues à son créancier. En pareille situation le débiteur pourra proposer une garantie équivalente, ou effectuer un paiement sous protêt pour faire échec à la rétention du bien.

ATTENTION! Un conseil d’administration doit, pour les besoins de l’administration de l’immeuble, détenir l’ensemble des documents et archives nécessaires à l’accomplissement de sa mission. Il ne saurait tolérer que le registre de la copropriété soit pris en otage par qui que ce soit.

 

Retour aux fiches pratiques