Un privilège d'exception

62-copropriete-gestionLe droit des intervenants de l'industrie de la construction, savoir les personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble, à l'inscription d'une hypothèque légale constitue un privilège d'exception. En effet, cette hypothèque est prédominante car en cas de défaut et, ultimement, la vente de l'immeuble, l'intervenant de la construction pourra être payé en priorité avant même le créancier hypothécaire du copropriétaire !

Cependant, que se passe-t-il lorsque les travaux doivent être recommencés parce qu'ils étaient déficients? En d'autres termes, l'intervenant de l'industrie de la construction pourrait-il perdre son droit à l'hypothèque légale si ses travaux doivent être refaits, si ceux-ci ont été effectués en contravention avec une règlementation applicable ou bien si l'entrepreneur a causé des dommages à l'immeuble de son client?

La réponse est oui. En effet, on peut certainement faire valoir un argument à l'effet que les travaux n'ont apporté aucune plus-value et, conséquemment, que l'entrepreneur n'a pas droit à l'hypothèque légale.

Plusieurs décisions jurisprudentielles ont d'ailleurs apporté un éclairage fort intéressant sur cette question.

Dans une affaire impliquant la construction d'un puits, il fut décidé qu'un puits ne respectant pas certaines exigences de nature règlementaire n'apportait pas de plus-value à un immeuble. Conséquemment, l'entrepreneur n'a pu exercer son droit afin d'obtenir le délaissement forcé de l'immeuble et, ultimement, son hypothèque légale de la construction a dû être radiée.

Le même principe a été appliqué dans une autre affaire où les travaux effectués par l'entrepreneur sur le terrain de son client avaient été faits en contravention avec la législation applicable en matière d'environnement. Par conséquent, le tribunal a jugé que non seulement
les travaux n'avaient apporté aucune plus-value mais que ceux-ci avaient nécessité des travaux afin de remettre les terrains en état. Par conséquent, l'hypothèque légale de la construction a été radiée.

Dans une dernière affaire, il fut jugé qu'un entrepreneur n'avait pas droit à l'hypothèque légale de la construction puisque les travaux de son sous-traitant avaient causé des dommages à l'immeuble de son client. Dans cette décision, le sous-traitant de l'entrepreneur avait endommagé
une quantité importante de pièces d'aluminium lors du nettoyage de la maçonnerie de l'immeuble et le client avait dû procéder au remplacement de celles-ci. La radiation de l'hypothèque légale a donc été ordonnée par le tribunal.

Vu ce qui précède, on peut donc constater que l'une des conditions essentielle donnant ouverture à l'hypothèque légale de la construction est la présence d'une plus-value laquelle est définie comme étant l'augmentation de la valeur de l'immeuble qui découle directement des travaux qui ont été exécutés. Or, on peut conclure que même s'il existe une présomption à l'effet qu'il suffit de prouver que des travaux ont réellement eu lieu afin de faire présumer la présence d'une plus-value, il est possible de la contester et d'obtenir la radiation de l'hypothèque légale.

 

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