Marc LANTEIGNE

Avocat associé chez de Grandpré Joli-Coeur depuis 2004, Marc Lanteigne est diplômé en droit de l’Université d’Ottawa en 1992 et membre du Barreau du Québec depuis 1993.

Il fait partie de l’équipe Litige et Droit commercial du cabinet de Grandpré Joli-Cœur. Il conseille et représente des entreprises autant que des particuliers en matière commerciale et en copropriété divise, de même qu’en droit immobilier, en droit du travail et en droit de la construction.

Parties communes et réclamation d’un copropriétaire : quel est le lien maître?

Il s’agit d’une question qui est souvent posée par la Cour lorsqu’un copropriétaire poursuit son vendeur pour des vices affectant les parties communes. En fait, le copropriétaire réclame alors de son vendeur le remboursement des cotisations spéciales qu’il a payées au syndicat pour qu’il exécute les travaux correctifs aux parties communes.

Cette question est d’autant plus pertinente lorsque le syndicat poursuit le promoteur et/ou l’entrepreneur qui a construit l’immeuble pour ces mêmes vices.

Pour illustrer cette problématique (et y répondre!), nous vous présentons un bref résumé d’un arrêt de la Cour d’appel rendu en 2016.[i]

En 2012, un couple acquiert du promoteur un condo dans un immeuble situé dans le Vieux-Montréal. Dans les mois qui suivent, ces copropriétaires apprennent que l’enveloppe et la structure de l’immeuble sont affectées de vices majeurs de conception et de construction. En décembre 2014, le syndicat intente, en Cour supérieure, un recours en justice de 6 000 000 $ contre 19 défendeurs (promoteur, constructeur, sous-entrepreneur, architecte, ingénieur, etc.). Étant donné le nombre important de parties impliquées, le dossier chemine à pas de tortue. Puisque les travaux à réaliser à l’immeuble sont urgents, le syndicat envoie, en 2015, un avis de cotisation de 30 000 $ au couple copropriétaire. Un nouvel avis de cotisation est à prévoir pour l’année 2016 pour la poursuite des travaux. Outrés d’avoir à payer cette somme pour un condo neuf acheté à gros prix, les copropriétaires intentent, en Cour du Québec, un recours contre leur vendeur, en l’occurrence le promoteur, afin que la cotisation spéciale leur soit remboursée.

En effet, lorsqu’il vend son condo, le vendeur est tenu à une garantie de qualité non seulement quant au condo mais aussi quant à l’immeuble qui l’abrite. Il est donc tenu d’indemniser l’acheteur si le bien vendu est affecté de vices cachés (art. 1726 C.c.Q.).

Mécontent d’être l’objet de deux poursuites découlant des mêmes vices, le promoteur tente de faire rejeter le recours des copropriétaires en Cour du Québec, au motif que seul le syndicat a un intérêt pour agir puisque le désordre en cause n’affecte que des parties communes. Les copropriétaires ne pourraient s’en plaindre et encore moins entreprendre un recours contre leur vendeur puisque leur condo n’est pas en cause.

Cet argument est rejeté par le Tribunal, qui considère que les copropriétaires ont un intérêt juridique suffisant pour intenter leur recours puisqu’il repose sur la garantie de qualité du vendeur, alors que le recours du syndicat se fonde sur la responsabilité contractuelle du contrat d’entreprise.
Cependant, la Cour accueille la demande du promoteur, qui réclamait la suspension du recours des copropriétaires en attendant la décision de la Cour supérieure quant au recours entrepris par le syndicat. Sachant que le recours du syndicat ne sera pas entendu avant plusieurs années, les copropriétaires en appellent de cette décision.
Le 1er novembre 2016, la Cour d’appel, se fondant notamment sur les principes directeurs du nouveau Code de procédure civile (droit d’être entendu, proportionnalité, saine gestion, bon déroulement des instances, etc.), considère que la suspension du recours des copropriétaires compromet leur droit d’être entendus dans un délai raisonnable.

De plus, puisque le recours des copropriétaires et celui du syndicat ne reposent pas sur les mêmes bases juridiques, elle met également de côté l’argument du vendeur à l’effet qu’il y a un risque de jugement contradictoire.

La Cour d’appel écarte également l’argument (ou la menace) du promoteur à l’effet que les entrepreneurs et professionnels impliqués dans le dossier du syndicat seront appelés à témoigner en Cour du Québec. Pour le Tribunal, cela n’apparaît pas être une démarche appropriée puisque les appels en garantie entre les défendeurs et les tiers devraient se dérouler en Cour supérieure seulement et non devant la Cour du Québec, où le débat se limite à la garantie de qualité du vendeur.

Quant à l’argument à l’effet que les copropriétaires pourraient recevoir une double compensation, soit une de la part du promoteur et une autre du syndicat advenant qu’il ait gain de cause, la Cour laisse le soin au juge de la Cour supérieure qui entendra le recours du syndicat de traiter de la question.

Cet arrêt de la Cour d’appel constitue une excellente nouvelle pour les copropriétaires, qui se retrouvent trop souvent englobés dans le recours du syndicat, avec les délais et les coûts additionnels que cela entraîne.

 


[i] Lavigne c. 6040993 Canada inc., 2016 QCCA 1755.