Marc LANTEIGNE

Avocat associé chez de Grandpré Joli-Coeur depuis 2004, Marc Lanteigne est diplômé en droit de l’Université d’Ottawa en 1992 et membre du Barreau du Québec depuis 1993.

Il fait partie de l’équipe Litige et Droit commercial du cabinet de Grandpré Joli-Cœur. Il conseille et représente des entreprises autant que des particuliers en matière commerciale et en copropriété divise, de même qu’en droit immobilier, en droit du travail et en droit de la construction.

Plan de garantie : copropriétaires victimes d’un administrateur provisoire

8 octobre 2016 - L’article 1039 du Code civil du Québec stipule que le syndicat de copropriétaires est responsable de la conservation de l’immeuble, son entretien ainsi que l’administration des parties communes. Par conséquent, l’initiative de faire entreprendre des travaux dans les parties communes émane du syndicat, par l’intermédiaire de son conseil d’administration. Il en est ainsi, tant pour les travaux qui visent à corriger des vices de construction que pour ceux qui ont comme objet la réhabilitation de l’immeuble, suite à un sinistre causé par un copropriétaire.

Pour cette raison, le conseil d’administration du syndicat doit dénoncer, au promoteur et à l’administrateur du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les vices qui affectent les parties communes de l’immeuble. L’intérêt juridique du copropriétaire ne se limite, en principe, qu’aux vices qui touchent sa seule partie privative.

Conflit d’intérêts potentiel

Lorsqu’il s’agit d’une nouvelle copropriété, le promoteur assure un contrôle sur la destinée du syndicat de copropriétaires, tant au niveau du conseil d’administration que de l’assemblée. Il appartient donc à l’administrateur provisoire, généralement désigné par le promoteur en vertu de la déclaration de copropriété, de vérifier que les parties communes ne présentent aucune malfaçon ni vice de construction. Néanmoins, rappelez-vous que ce type de nomination peut être source de conflit d’intérêts.

À preuve : qu’arrive-t-il si l’administrateur provisoire fait défaut de requérir, par le promoteur-entrepreneur, des travaux visant à corriger les vices qui affectent les parties communes? Les nouveaux copropriétaires sont-ils condamnés à vivre dans un immeuble dont les parties communes sont déficientes? Que peuvent-ils faire si l’administrateur provisoire et le promoteur ne donnent pas suite à leurs demandes d’agir? Peuvent-ils dénoncer cette inaction à l’administrateur du plan de garantie?

Décision sans équivoque

Aux termes d’une décision rendue par Me Jean Philippe Ewart, arbitre au Centre canadien d’arbitrage commercial (CCAC) [i], la réponse est oui. Me Ewart a pris acte de décisions antérieures qui ont conclu que seul le syndicat a intérêt à poursuivre le constructeur, s’il s’agit d’un vice de construction affectant les parties communes. Toutefois, il s’est rangé derrière l’argumentaire de l’avocat et auteur Me Pierre G. Champagne. Ce dernier a rédigé un texte de doctrine intitulé Les recours du copropriétaire pour vices cachés affectant les parties communes : étude comparative France-Québec. [ii] 

Essentiellement, Me Champagne estime, dans ses écrits, que cette jurisprudence ne représente pas l’état du droit au Québec. Bien au contraire, la Cour d’appel a déjà conclu que rien, dans la loi, n’empêche un copropriétaire d’exercer un recours relatif aux parties communes. Ainsi, un copropriétaire pourrait revendiquer, tant du promoteur que de l’administrateur du plan de garantie, que des actions soient prises pour corriger la situation.

Justice et équité

Par ailleurs, on ne saurait passer sous silence une décision fort intéressante rendue par la Cour supérieure, en 2007, laquelle a fait appel aux principes de l’équité prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cette décision a reconnu qu’un arbitre pouvait ordonner que des copropriétaires soient partiellement remboursés pour les coûts de parachèvement des parties communes.[iii] 

Dans cette affaire, 5 copropriétaires vivaient dans un immeuble comptant 12 unités non complétées par l’entrepreneur, qui a fait faillite. Le coût des travaux de parachèvement aux parties communes était évalué à 300 000 $. Les copropriétaires en question ont déposé une réclamation auprès de la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, afin qu’ils soient indemnisés. Cette demande fut rejetée par le conciliateur désigné, si bien que les copropriétaires ont soumis le différend à l’arbitrage. 

En octobre 2005, l’arbitre a ordonné au plan de garantie un dédommagement totalisant 37 500 $ par unité, à titre de remboursement, étant donné que les copropriétaires ont financé eux-mêmes le parachèvement des travaux. Une révision judiciaire de cette décision a été demandée. Le débat s’est donc déplacé en Cour supérieure. La juge Michèle Monast a maintenu la décision rendue par l’arbitre, puisqu’une « l’interprétation stricte du règlement était susceptible d’entraîner un déni de justice, parce qu’elle ne permet pas d’en appliquer l’esprit et d’assurer la protection des droits des parties ». La Juge Monast a ajouté :

« [66]  La possibilité pour l’arbitre de faire appel aux règles de l’équité constitue en outre une marque de reconnaissance par le législateur qu’il a une certaine marge de manœuvre pour disposer au mieux des différends qui surviennent entre les bénéficiaires de la garantie et l’administrateur du plan lorsque l’application stricte des dispositions du plan ne permettent pas de remédier à une injustice. »

Les copropriétaires ont donc raison d’être optimistes au regard des décisions précitées, car elles reconnaissent que le droit des consommateurs repose sur des notions d’équité.

 

Marc Lanteigne, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
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Tél. : (514) 287-9535
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Courriel : m.lanteigne@djclegal.com

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