Ludovic Le Draoullec

Ludovic Le Draoullec exerce au sein de l’équipe de litige et de droit de la copropriété du cabinet de Grandpré Joli-Cœur.

Tout aussi actif en conseil qu’en litige, Me Le Draoullec assiste des syndicats de copropriété, des promoteurs ou des copropriétaires dans tous types de démarches afin de préserver leurs droits et exécuter correctement leurs obligations, dans le respect des lois et de la déclaration de copropriété.

Me Le Draoullec plaide régulièrement devant les tribunaux de première instance et d’appel du Québec ainsi que devant les tribunaux administratifs et les tribunaux d’arbitrage (notamment l’arbitrage de plan de garantie de maisons neuves : APCHQ, Abritat, Maîtres Bâtisseurs, etc.). Il a également acquis une expertise en matière de médiation.

 

401 : Un projet de loi qui a du mordant

En France, la réforme du droit de la copropriété, c’est comme le Beaujolais Nouveau : ça se passe chaque année. Au Québec, c’est plutôt comme réviser son testament : ça a lieu tous les 15 ans, et là nous commençons même à être en retard! 

La réception du projet de loi présenté par la ministre Lise Thériault hier matin m’a laissé sans voix et m’a ainsi laissé tout le temps nécessaire pour le lire attentivement. Que de belles surprises, que de changement, que d’espoir, que d’audace réunis en un seul et même texte.

Ce projet de loi contient en effet ENFIN la réforme tant attendue de la copropriété dont nous parlons tant depuis des années. Nul doute que la volonté et l’engagement du gouvernement de s’y glisser doivent être salués . Vient maintenant le temps d’en comprendre les implications et d’appuyer son contenu avec plus ou moins de vigueur et de ténacité.

 Commençons, donc.

Je ne parlerai ici qu’au conditionnel car le projet de loi n’est qu’à l’état de projet et sa version définitivement adoptée pourrait être modifiée. Mes prochaines lignes exploreront donc un monde proche, mais encore hypothétique.

Modification implicite

L’article 1052 modifié mettrait fin à la controverse de la possibilité d’une modification implicite de la déclaration de copropriété, en l’empêchant. Cette option, rendue envisageable par le jugement Lavallée c. Simard (Cour Supérieure et Cour d’appel), donnait bien des maux de tête aux syndicats qui se retrouvaient à risque en cas de laxisme ou de non-intervention face à une contravention à la déclaration de copropriété. Ceci ne serait alors plus possible et seules des résolutions adoptées en assemblée de copropriétaire pourraient modifier une déclaration de copropriété.

Valeur relative

L’article 1053 modifié viendrait faire honneur au jugement SDC Les Condominiums du palais c. Bernatchez (Cour Supérieure et Cour d’appel) en reconnaissant que la méthode suivie pour établir les valeurs relatives des fractions doit se retrouver dans la déclaration de copropriété.

Clause pénale

L’article 1053 modifié mettrait fin à la controverse entourant la qualification d’une clause pénale : est-ce le Règlement d’immeuble ou l’Acte constitutif? De cette question découle la majorité requise en assemblée des copropriétaires pour l’adopter. Cette controverse avait été pourtant tranchée par la Cour Supérieure dans le dossier Magne c. Le Martingal, mais le législateur le verrait autrement, en replaçant la clause pénale dans l’Acte constitutif. Ceci est un revirement.

Règlements de gestion

L’article 1054 modifié indiquerait que seule l’assemblée des copropriétaires pourrait modifier le règlement de l’immeuble. Voici une curiosité qui semblerait exclure désormais la possibilité pour le conseil d’administration d’adopter des règlements de gestion.

Dépôt des règlements

L’article 1060 modifié viendrait contraindre les syndicats à plus de formalisme quant au dépôt des Règlements d’immeuble au Registre de la copropriété. Encore trop « brouillonnes », les pratiques actuelles sont souvent négligées à ce sujet.

Parties communes à usage restreint

L’article 1064 modifié viendrait reprendre les termes explicites d’une jurisprudence constante sur le sujet des charges touchant les parties communes à usage restreint, à savoir que l’entretien et les réparations courantes sont toujours à la charge du copropriétaire en ayant l’usage, alors que les réparations majeures et le remplacement sont à la discrétion de la déclaration de copropriété.

Durée du bail

L’article 1065 modifié viendrait, entre autres, requérir du copropriétaire-locateur qu’il remette au syndicat non seulement le nom de son locataire, mais aussi la durée de son bail.

Registre des copropriétaires

L’article 1070 modifié viendrait spécifier que le Registre des copropriétaires contient le nom et l’adresse postale des copropriétaires, excluant spécifiquement tout autre renseignement personnel sur eux. C’est ici notamment les adresses courriel et les téléphones qu’on veut exclure, trop souvent laissés à la disposition de tous.

Registre de la copropriété

L’article 1070 modifié indiquerait aussi que les copropriétaires ont droit d’obtenir copie du Registre de la copropriété moyennant des frais raisonnables. Ainsi, si controverse il restait encore, on reconnaîtrait le droit d’obtenir copie, et plus seulement que le registre soit tenu à la disposition pour accès seulement. Le paiement de frais ne serait alors plus une option, de ce que la rédaction laisse entendre.

Fonds de prévoyance

L’article 1071 modifié donnerait de l’espoir aux attentes de certains syndicats de faire fructifier leur fonds de prévoyance plus qu’ils ne le peuvent aujourd’hui dans la mesure où l’obligation de conserver leur fonds « liquide et disponible à court terme » ne l’est plus « qu’en partie », laissant croire que l’on pourrait placer une partie du fonds sur des placements plus intéressants.

L’article 1071 modifié apporterait aussi une précision sujette à controverse sur l’utilisation du fonds de prévoyance, souvent décidée par les copropriétaires en assemblée alors qu’il s’agit plutôt d’une décision que le conseil d’administration peut et doit prendre. On verrait ici la compétence du conseil d’administration reconnue sur ce point.

Évidemment, centre des débats sur la réforme, l’article 1072 modifié apporterait un grand vent de changement quant au fonds de prévoyance et à l’obligation que les conseils d’administration auraient de recourir à une étude de fonds de prévoyance, révisée aux 5 ans, pour déterminer la contribution périodique des copropriétaires. Il est d’ailleurs intéressant de relever que ce serait au promoteur de fournir au syndicat la 1ère étude de fonds de prévoyance, aux termes de l’article 1106.1 nouveau et dans les 30 jours de l’assemblée de transition.

Carnet d’entretien

L’article 1072.1 nouveau apporterait également sa pierre à l’édifice d’un bâtiment sainement conservé en rendant obligatoire la création d’un carnet d’entretien, révisé aux 5 ans, et contenant les entretiens faits et à faire. De la même façon, il faut relever que ce serait au promoteur de fournir au syndicat le 1er carnet d’entretien, aussi dans les 30 jours de l’assemblée de transition.

Cotisation spéciale

L’article 1072 modifié viendrait aussi confirmer ce que la jurisprudence avait établi quant aux cotisations spéciales, qui doivent, comme le budget annuel, faire l’objet d’une simple consultation de l’assemblée et non d’un vote décisionnel.

État des finances et de l’immeuble

L’article 1072.2 nouveau rendrait obligatoire, à compter de l’assemblée de transition et non de la création du syndicat, la tenue à jour d’une attestation sur l’état des finances et l’état de l’immeuble. Curiosité dont on devra attendre les détails (forme, contenu et modalités) par règlement du gouvernement seulement .

Procès-verbaux

L’article 1086.1 nouveau rendrait obligatoire la remise à tous les copropriétaires du procès-verbal de toute réunion du conseil d’administration, dans les 30 jours celle-ci. L’article 1102.1 nouveau aurait le même objectif, mais pour les assemblées de copropriétaires. Quant au conseil d’administration, il s’agirait d’une nouveauté majeure ayant des répercussions considérables à plusieurs niveaux.

Décision du conseil

L’article 1086.2 nouveau amènerait lui aussi un vent nouveau en ce qu’il serait désormais possible de contester judiciairement, dans les 90 jours de celle-ci, toute décision prise par le conseil d’administration. Il s’agirait là d’une toute nouvelle approche en termes relationnels entre copropriétaires et administrateurs.

Blocage

L’article 1086.3 nouveau permettrait à des administrateurs de trouver une issue à des situations de blocage entre eux, par le biais du tribunal, notamment en cas d’opposition systématique. On peut penser ici à des situations parfois difficiles et douloureuses dans les petites copropriétés. Le même mécanisme serait prévu à l’article 1103.1 nouveau pour des copropriétaires face à des situations de blocage entre eux.

Indivisaires & Quorum

L’article 1090 modifié proposerait une avenue intéressante pour parer au défaut de quorum aux assemblées. Le mandat de l’indivisaire serait en tout temps présumé. Il n’y aurait donc plus besoin de suivre à la lettre l’article 1090 en exigeant de l’indivisaire absent qu’il ait remis une procuration à l’indivisaire présent. Cela améliorerait assurément le sort des assemblées sans quorum.

Majorité

L’article 1097 modifié serait majeur. Il est difficile, voire impossible, dans beaucoup de copropriétaires d’atteindre une majorité de 75% des voix de tout l’immeuble en assemblée des copropriétaires. Or, c’est requis pour certaines décisions (modification de l’Acte constitutif, travaux d’amélioration et de transformation des parties communes, etc.) On viendrait changer cette majorité pour devenir 75% des voix présentes et représentées dans la salle le soir de l’assemblée.

Usage de la partie privative

L’article 1102 modifié pourrait amener quelques turbulences mais simplifierait certaines situations. Actuellement, aucune décision ne peut être prise par le syndicat si, entre autres, elle modifie l’usage qu’un copropriétaire peut faire de sa partie privative. Cette possibilité serait supprimée, pouvant ainsi contraindre des copropriétaires à accepter des décisions modifiant l’usage qu’ils peuvent faire de leur appartement.

Plans et devis

L’article 1106.1 nouveau obligerait le promoteur à remettre dans les 30 jours de l’assemblée de transition les plans et devis tel que construits (en cas de modifications substantielles seulement). Cette obligation du promoteur serait à lire en parallèle avec l’obligation, nouvelle, que l’architecte ou l’ingénieur du projet aurait de fournir au syndicat tous plans et devis qu’il détiendrait, aux termes de l’article 1083.1 nouveau.

Budget du promoteur

L’article 1791 modifié serait « détonnant » et il n’est pas certain que les promoteurs l’apprécierait. On chercherait ici à apaiser bon nombre d’acheteurs contrariés de voir le budget prévisionnel du promoteur augmenter dès que le nouveau conseil d’administration prend le contrôle. La modification prévoirait que si l’écart entre les deux budgets est de plus de 10%, le promoteur devrait rembourser au syndicat le double de l’écart, à moins que la différence ne soit attribuable qu’à des décisions prises par le nouveau conseil d’administration. Nul doute que nous entendrons reparler de ceci!

 

Finalement, le projet de loi est parsemé d’une correction anecdotique mais qui a fait couler beaucoup d’encre : le terme « charges communes » engloberait bien la contribution au fonds de prévoyance, sans besoin de le préciser.

 

Nous suivrons avec intérêt les débats pour vous tenir au courant.