Ghislain RAYMOND

Avocat associé chez de Grandpré Joli-Cœur depuis 2007, Me Ghislain Raymond est diplômé de l’Université du Québec à Montréal et est membre du Barreau du Québec depuis 1999.

Il s’implique dans des dossiers de copropriété, de responsabilité, de litiges civils et commerciaux et dans l’exercice de recours collectifs. Il a plaidé devant la plupart des instances québécoises, incluant la Cour d’appel du Québec.

Nuisances et qualité de vie en copropriété

La proximité physique des habitants d’un immeuble détenu en copropriété divise peut parfois être source de nuisances de tout acabit. Évidemment, le législateur s’attend à ce qu’un certain seuil de tolérance soit adopté entre les voisins (art. 976 C.c.Q), mais il y a des cas cependant où la nuisance dépasse largement les limites de la tolérance que se doivent les voisins entre eux.

Dans de telles circonstances, certains recours s’ouvrent aux copropriétaires subissant des dommages et il est évident que le syndicat de la copropriété en question se doit de jouer son rôle qui est, notamment, de voir à la sauvegarde des droits dans l’immeuble et au respect de la déclaration de copropriété.

 

Types de nuisances

Au nombre des nuisances, nous pouvons d’entrée de jeu songer aux nuisances sonores, comme par exemple diverses réceptions ou repas arrosés durant l’été sur les balcons, des enfants qui peuvent courir, jouer ou autrement faire du bruit. De la même manière, l’exécution de travaux par un copropriétaire peut, dans certaines circonstances, entraîner des nuisances qui sont inacceptables, tout autant qu’une musique dont le volume serait beaucoup trop élevé.

Il est évident que tout est question de perception et de circonstances et il doit être tenu en compte le fait qu’en aucun cas les copropriétaires ne s’attendent à vivre dans un endroit complètement cloîtré.

Cependant, dans la mesure où le comportement rapporté excède les limites de ce qui est raisonnable dans les circonstances, il en découle qu’un copropriétaire subissant les conséquences d’une telle situation pourrait s’adresser au copropriétaire fautif et à son syndicat de copropriété, de façon à ce que cesse le trouble constaté.

Au nombre des autres nuisances, nous pouvons également penser à des parties communes qui feraient l’objet d’encombrement par un des copropriétaires. Par exemple, son espace de stationnement, sur lequel sont entreposés divers objets hétéroclites (souvent en contravention avec la déclaration de copropriété), ainsi que les corridors, dont une panoplie de souliers pourrait en joncher le sol.

De la même manière, il a déjà été vu que certains balcons servent d’entreposage de pneus, ou encore, d’objets que le copropriétaire n’entend visiblement pas utiliser à l’intérieur de sa partie privative.

Un autre exemple de nuisance pourrait également découler de la question de la location à court terme d’une unité de copropriété. Non seulement cet élément peut entraîner une augmentation du risque assurable pour la copropriété, mais également entraîner divers emménagements successifs et/ou comportements répréhensibles de la part de tiers qui louent à court terme l’unité en question

Au nombre des nuisances précitées, il y a également lieu de souligner toute la question du tabagisme et de la fumée secondaire provenant à la fois du tabac et du cannabis, ainsi que les odeurs y rattachées. Il existe une loi statutaire québécoise portant le nom de Loi concernant la lutte contre le tabagisme (R.L.R.Q., c. L-6.2), qui trouve application en matière de copropriété divise.

Évidemment un syndicat de copropriété serait dans son droit de tenter de réglementer l’usage du tabac (ou du cannabis), de façon à s’assurer un respect des droits de tous et chacun. La question découlant de la fumée provenant de l’utilisation d’un barbecue, ainsi que la sécurité rattachée à l’utilisation de tels appareils, peut parfois aussi constituer des nuisances dans la copropriété, tout comme l’exécution de travaux par un copropriétaire.

Enfin, il n’est pas rare de constater dans la réglementation d’une copropriété que celle-ci puisse viser des animaux qui seraient, par exemple, mal odorants, ou encore, qui pourraient mettre en péril la sécurité des habitants, causer un bruit excessif ou des dommages à la copropriété (ne serait-ce que si leurs besoins ne sont pas nettoyés).

En cas de nuisance, que faire?

Dans tous les scénarios précités, il est certain qu’un copropriétaire lésé par une quelconque source de nuisance peut s’adresser au copropriétaire concerné, qui est l’auteur ou source de la nuisance, ainsi qu’au syndicat de copropriété, ou encore, au gestionnaire de l’immeuble.

Il y a lieu, dans de telles circonstances, que la plainte, si elle s’avère bien fondée, soit prise au sérieux par celui qui la reçoit, de façon à ce que la situation puisse être établie et/ou, à tout événement, que ce dernier ne se fasse pas taxer de négligence dans la gestion de la copropriété.

Il est évident que les critères applicables devront, à tout le moins, référer à ce que pourrait prévoir la déclaration de copropriété dans le cas soulevé, à savoir si l’interdiction existe, s’il existe une clause pénale ou, à défaut, s’il y a lieu d’amender la déclaration de copropriété afin de prévoir justement le cas soulevé.

Une rencontre organisée par le conseil d’administration avec les protagonistes pourrait s’avérer être une bonne avenue, afin de tenter de trouver une solution.

En bout de piste, advenant qu’un copropriétaire subissant des nuisances ne reçoive aucune nouvelle suite à ses plaintes, il est possible pour ce dernier de procéder par voie de mise en demeure et, ultimement, de s’adresser aux tribunaux pour obtenir une injonction ou une compensation appropriée.

Il existe certaines causes en jurisprudence dans lesquelles les tribunaux en sont venus à la conclusion qu’un copropriétaire était l’auteur de nuisances et que la situation devait être redressée (Gauthier c. Lalonde, 2010 QCCQ 6914 Can LII et Brassard c. Syndicat des copropriétaires Estuaire I Enr., 2006 QCCQ 4878 CanLII).

Le lecteur pourra également se référer à la décision suivante : Syndicat de copropriété 9 Jardins Mérici c. Drolet, 2009 QCCS 5899 Can LII. Dans cette affaire, le copropriétaire avait enlevé le revêtement de tapis de son unité pour y poser un autre type de revêtement. Ce faisant, il causait une nuisance sonore à un autre copropriétaire.

En toutes circonstances, il y a toujours possibilité également de référer à la médiation, ou encore, si la convention de copropriété le prévoit, à l’arbitrage, afin de résoudre la situation.

Ghislain Raymond, avocat et médiateur accrédité en matière civile et commerciale
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
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