Ghislain RAYMOND

Avocat associé chez de Grandpré Joli-Cœur depuis 2007, Me Ghislain Raymond est diplômé de l’Université du Québec à Montréal et est membre du Barreau du Québec depuis 1999.

Il s’implique dans des dossiers de copropriété, de responsabilité, de litiges civils et commerciaux et dans l’exercice de recours collectifs. Il a plaidé devant la plupart des instances québécoises, incluant la Cour d’appel du Québec.

La vente sur plan et ses surprises

9 février 2015 - Il arrive fréquemment que les gens se portent acquéreurs d’un condo alors que la première pelleté de terre n’est pas encore amorcée. En fait, ces gens achètent leur condo sur la base de documents remis par le promoteur (« contrat préliminaire ») et sur les plans du futur immeuble qu’on leur présente. En termes communs, ces gens achètent alors « sur plan » et sur la base de la note d’information qui leur est soumise lorsque le projet prévoit au moins 10 unités de logement.

Ainsi, on présente à la personne l’idée qu’elle achète par exemple 1000 pieds carrés, mais qu’arrive-t-il si, en cours de route, le projet se modifie quelque peu et que le promoteur ne peut lui livrer que 940 pieds carrés au lieu des 1000 convenus? Il n’est pas rare qu’un tel scénario se produise puisqu’il arrive qu’en cours de construction, les entrepreneurs doivent composer avec quelques écueils comme par exemple modifier quelque peu l’endroit où doivent passer les tuyaux et que, ce faisant, le mur une fois fermé puisse réduire la surface habitable de l’appartement. Également, il importe de bien distinguer la superficie « brute » de la superficie « nette » c’est-à-dire qu’il faut tenir compte de l’épaisseur du mur puisque si le calcul de la superficie se compte à partir de la limite extérieure du mur (superficie brute), il est bien évident que le nombre de pieds carrés sera réduit en terme de surface habitable une fois que l’édifice aura été construit.

Incidemment, il s’agit certes pour l’acheteur de vérifier cette information si celle-ci n’est pas spécifiée dans les documents préliminaires et il importe également pour l’acheteur de porter attention aux clauses pouvant être contenues dans les documents préliminaires. En effet, il peut arriver qu’il y ait une clause à l’effet que le promoteur se réserve le droit de modifier quelque peu la contenance finale de celle annoncée dans la documentation préliminaire.

Ceci dit, advenant que les documents ne contiennent aucune clause à cet effet, l’acheteur qui voit son espace amputé pourrait-il prétendre à une quelconque indemnité? La question s’est posée à quelques reprises et la Cour d’appel du Québec a statué qu’effectivement, la différence de contenance peut être source d’indemnisation. Dans la cause Germain Pelletier, la Cour a statué arbitrairement à 1000$ l’indemnité attribuable puisqu’il était impossible de déterminer avec certitude un calcul précis quant au dommage réellement subi. D’ailleurs, les tribunaux ont décidé que la simple formule mathématique : nombre de pieds carrés présentés moins le nombre de pieds carrés effectivement reçus ne pouvait servir pour calculer le manque à gagner puisque l’on se doit notamment de tenir compte du fait que l’acheteur aura l’usage des parties communes de l’immeuble et que la valeur de revente de son unité (plus-value) ne peut être écartée du calcul.

Évidemment, la jurisprudence subséquente a repris ces principes mais il existe certaines causes dans lesquelles des sommes plus substantielles ont été accordées.

Par exemple, dans une décision rendue par la Cour supérieure le 21 avril 2017, les demandeurs ont été indemnisés à concurrence de la somme de 113 000$ pour une question de déficit de superficie (savoir 346 pieds carrés de moins que ce qui était prévu, représentant 12% de la superficie totale). Il s’agit, à ce jour, de la décision qui a accordé le plus dans ce type de recours. Essentiellement, la Cour souligne que, dans ce cas, contrairement aux causes de jurisprudence existantes à ce sujet, une preuve d’expert – non-contredite – venait établir ce montant. Ensuite, la Cour tient compte du coût d’achat du condo (savoir 1 million $) et conclut que la demande est justifiée. Enfin, la Cour souligne le fait que, bien qu’une clause au contrat prévoyait le scénario d’un déficit de contenance, cette clause ne permettait pas à une personne raisonnable de savoir que la superficie habitable allait être livrée au même prix, mais amputée de 346 pieds carrés.   

 

Ghislain Raymond, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR

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