Clément LUCAS

Clement LucasOriginaire de France, Clément Lucas obtient sa maîtrise en droit à l’Université de Paris X – Nanterre, en 2002. Inscrit au Barreau de Paris en 2004, il y pratique le droit pendant 7 années.

Aspirant à de nouveaux horizons, il s’expatrie au Québec en 2010 et décide de s’installer à Montréal. Devenu avocat au Barreau du Québec, il débute sa pratique chez de Grandpré Joli-Cœur en 2011. Il est membre de l’équipe de droit de la copropriété divise et indivise.

Au cours de ses diverses expériences professionnelles, Me Lucas a notamment été avocat pour le compte de plusieurs syndicats de copropriétaires et gestionnaires de copropriété, ayant eu une importante pratique en droit de l’immobilier en France. Il a également été chargé d’enseignement à l’Université Paris II - Panthéon Assas.

Fin de party pour une locataire !

Le 6 mars 2019, le régisseur Robin-Martial Guay, juge administratif auprès de la Régie du logement, bureau de Gatineau, rendait une décision fort intéressante pour tous syndicats de copropriété aux prises avec un ou plusieurs locataires indélicats.

 

Un rappel s’impose!

Depuis 1994, la Loi prévoit, à l’article 1079 du Code civil du Québec, ce qui suit :

« 1079.     Le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d’une partie privative lorsque l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble. »

Le Projet de Loi 16[1]

Le 3 avril 2019, le Projet de Loi 16 a été déposé. Il ne remet aucunement en cause cet article. Au contraire, un deuxième alinéa est prévu pour être ajouté au même article, devant se lire comme suit :

« Il (le syndicat) peut, pour les mêmes motifs et après avoir avisé les copropriétaires et l’emprunteur, demander que cesse le prêt à usage d’une partie privative. »

La demande visant les locataires est de la compétence de la Régie du logement, tandis que celle visant les occupants est de la compétence de la Cour supérieure.

Ceci étant rappelé, revenons aux faits de l’affaire ayant donné lieu au jugement dans la cause SDC Phase 47-GR03-Bloc 190 (Kabura) c. Touré[2]. Le 16 février 2018, le Syndicat saisi la Régie du logement en se fondant sur l’article 1079 CcQ. À peine un an plus tard, celle-ci prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement, en s’appuyant sur les dispositions précitées.

Les causes de reproches sont clairement énoncées dans la décision :

  • les fêtes de la locataire, de manière régulière, débutant tard en soirée et se terminant aux petites heures du matin, soit entre 3 h et 5 h;
  • des dizaines de personnes dans le logement loué et dans son prolongement, soit le balcon extérieur;
  • du chant, de la danse au son de la musique forte ainsi que des cris;
  • dans les circonstances, la difficulté pour les voisins de se détendre et dormir;
  • de nombreux messages textes et courriels du gestionnaire, du Syndicat, du voisin direct, sans que ces comportements n’aient changé.

Seul l’avis d’audience de la Régie du logement semble avoir conduit la locataire à modifier quelque peu son comportement.

En tout, il y avait eu 18 déplacements au logement de la part de la police et un constat d’infraction donné à la locataire.

Sur la base de ces faits, la Régie du logement met fin au bail et ordonne l’expulsion. De plus, elle condamne solidairement le locateur aux frais judiciaires.

Les syndicats ne sont pas démunis à l’égard des locataires et la Loi leur confère un droit d’agir en justice pour obtenir l’expulsion. Cette démarche doit cependant être précédée d’une mise en demeure avec, en annexe à celle-ci, le Règlement de l’immeuble, qui va devoir être porté à la connaissance du/de la locataire si ce n’est pas déjà fait par son/sa propriétaire.

Le projet de Loi 16 confirme et étend ce pouvoir à des cas d’occupation sans loyer. On pense à de nombreuses possibilités comme, au-delà du bruit, l’usage interdit du cannabis, les activités commerciales, ou encore illégales, mais aussi les comportements violents ou les dégradations à l’immeuble. Le/la propriétaire ne peut pas juste s’en désintéresser, en se contentant d’encaisser ses loyers et il/elle doit assurer lui-même/elle-même le respect du Règlement de l’immeuble par son/sa locataire, faute de quoi, il/elle risque d’être condamné(e) aux frais, incluant, en vertu d’une clause particulière, les frais légaux et pénalités.

 

Clément Lucas, avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
2000, avenue McGill College
Bureau 1600
Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel : c.lucas@djclegal.com

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[1] Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal.