Clément LUCAS

Clement LucasOriginaire de France, Clément Lucas obtient sa maîtrise en droit à l’Université de Paris X – Nanterre, en 2002. Inscrit au Barreau de Paris en 2004, il y pratique le droit pendant 7 années.

 Aspirant à de nouveaux horizons, il s’expatrie au Québec en 2010 et décide de s’installer à Montréal. Devenu avocat au Barreau du Québec, il débute sa pratique chez de Grandpré Joli-Cœur en 2011. Il est membre de l’équipe de droit de la copropriété divise et indivise.

Au cours de ses diverses expériences professionnelles, Me Lucas a notamment été avocat pour le compte de plusieurs syndicats de copropriétaires et gestionnaires de copropriété, ayant eu une importante pratique en droit de l’immobilier en France. Il a également été chargé d’enseignement à l’Université Paris II - Panthéon Assas.

La fraude corrompt tout!

16 février 2017 - Il est parfois difficile pour les copropriétaires de s’y retrouver à la naissance de leur syndicat quant à leurs droits et obligations. Si la tâche d’administrateur est souvent complexe, elle est considérable pour les premiers d’entre eux qui remplacent l’administrateur provisoire du syndicat représentant du promoteur.

Les syndicats d’immeubles comportant quatre parties privatives superposées ou moins sont généralement bénéficiaires d’un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, lequel comporte plusieurs garanties dont le point de départ est soit la fin des travaux, soit la réception des parties communes. Or, si le processus a été vicié, à une étape ou à une autre, il peut en résulter le report de ces points de départ.

Une décision, rendue le 5 décembre 2016 par l’arbitre Me Jean Doyle, en offre une bonne illustration. Elle offre également une illustration des conséquences de dissimulation à l’égard de copropriétaires. Voici un immeuble faisant partie d’un projet de 14, affecté de déficiences, en l’occurrence d’une déflexion des planchers. Cette situation est constatée par le promoteur, dès le mois de février 2012, dans plusieurs des 14 phases, dont celle qui a donné lieu à la décision.

Les unités de copropriété sont vendues par la suite sans qu’aucun des copropriétaires ne soit avisé de cette situation. Le promoteur envoie, au mois de juillet 2012, un avis de fin des travaux selon le formulaire de la Régie du bâtiment du Québec, avec le logo de l’administrateur du plan de garantie. Toutefois, cet avis n’est pas envoyé à l’ensemble des bénéficiaires connus, c’est-à-dire les copropriétaires.

De plus, le promoteur, alors qu’il est encore administrateur provisoire du syndicat, paie un technologue professionnel pour réaliser l’inspection pré-réception des parties communes. Dans la foulée, il convoque une assemblée de transition pour élire un nouveau conseil d’administration et fait signer par les administrateurs à peine élus un mandat au profit du technologue professionnel. Celui-ci réalise l’inspection pré-réception sans relever la problématique de déflexion des planchers et lors de la visite, aucune mention n’est faite aux administrateurs. L’inspection pré-réception se clôture le 20 juillet 2012.

Quelques mois plus tard, les premiers copropriétaires se plaignent de la déflexion, qui va en s’aggravant, et le syndicat des copropriétaires finit par dénoncer la problématique à l’entrepreneur et à l’administrateur du plan de garantie. Insatisfait de la décision rendue par l’administrateur, le syndicat porte celle-ci en arbitrage, le tout conduisant à la décision rendue par l’arbitre Doyle.

Une des questions posées était de savoir quelles étaient les dates de fin des travaux et de réception des parties communes, déterminantes de l’application des garanties.

Dans une décision bien documentée, tant dans les faits qu’en termes de références jurisprudentielles, l’arbitre Doyle explique que l’avis de fin des travaux n’a pas été remis au syndicat et à tous les bénéficiaires connus. De plus et alors que la problématique de déflexion des planchers était connue par le promoteur bien avant l’inspection pré-réception des parties communes, il s’est abstenu d’en faire mention et le technologue professionnel qu’il a payé ne l’a pas plus relevé. Quant au fait qu’un mandat avait été signé par les administrateurs, l’arbitre estime plutôt déterminant le fait que le technologue professionnel ait été payé par le promoteur et écarte ainsi la validité de cette inspection pré-réception.

Par ailleurs et considérant que certains de ces agissements sont en apparence frauduleux, l’arbitre Doyle conclut que la fin des travaux ne se situe pas à la date de l’avis envoyé par le promoteur à quelques-uns et non à tous, que l’inspection pré-réception n’est pas valable et reporte celle-ci à une date ultérieure, où le syndicat avait mandaté et payé lui-même un professionnel indépendant, qui avait pu faire la lumière sur la situation et donner l’heure juste.

Cette décision illustre qu’un syndicat peut croire que les garanties octroyées par le plan sont expirées, alors que tel n’est pas le cas puisque la procédure requise pour faire débuter les garanties n’a pas été respectée. Dans ce cas, il serait bien avisé de se renseigner sur ces droits.

 

Clément Lucas, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
2000, avenue McGill College
Bureau 1600
Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel : c.lucas@djclegal.com

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