Étude du fonds de prévoyance

L'étude du fonds de prévoyance est une démarche indispensable à la saine gestion d'un immeuble détenu en copropriété. Il faut savoir que les sommes d'argent versées dans ce fonds sont bien souvent insuffisantes, au regard des montants requis pour réaliser des travaux aux parties communes du bâtiment.

Au moins quatre syndicats de copropriétaires sur dix affirment, sondage à l’appui, ne pas avoir assez d’argent pour financer ces travaux. Ce nombre augmente passablement dans les immeubles construits avant l’année 2000. Pour pallier cette situation, les syndicats pris au dépourvu ont recours à des cotisations spéciales.

 

Création d’un fonds de prévoyance suffisant

Le fonds de prévoyance devrait prévoir, sur une période de 30 ans, le financement nécessaire à la réalisation de travaux à faire dans la copropriété. Un horizon plus court pourrait venir fausser les données, car il exclurait possiblement certaines composantes du calcul, par exemple la toiture et les fenêtres. Cela dit, au Québec, environ la moitié des syndicats de copropriétaires ne disposent d’aucun outil de gestion, afin que soit adéquatement provisionné le fonds de prévoyance. Cette proportion baisse sensiblement lorsque l’immeuble est géré par un gestionnaire de copropriété.

L'étude du fonds de prévoyance: un incontournable

Pourtant, l’étude du fonds de prévoyance est un incontournable lors du démarrage de la copropriété, car elle permet la création d’un plan de financement à court, moyen et long termes, de sorte que les réparations ou le remplacement des parties communes puissent être réalisés. Pour qu’il en soit ainsi, cette étude précisera ce que le syndicat devra engranger, annuellement, afin que le fonds de prévoyance soit suffisant.

Cette planification adéquate passe par des prévisions exhaustives. L’article 1071 du Code civil du Québec stipule que les calculs doivent tenir compte des besoins de la copropriété, « en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes ».

Méthodologie

L’étude du fonds de prévoyance comporte une dimension physique et une dimension financière. On doit évaluer l’état et la durée de vie prévisible des diverses composantes de l’immeuble, et en estimer les coûts de réparation et de remplacement.

Cette étude comporte (généralement) quatre étapes à suivre :

  • Une inspection visuelle des composantes majeures de l’immeuble, afin d’en déterminer l’état physique et la durée de vie prévisible (ex.: les éléments mécaniques liés au système de ventilation);
  • Un ordonnancement des travaux à réaliser;
  • L'évaluation des coûts de réparation et de remplacement des parties communes, en fonction de leur durée de vie utile;
  • L’analyse des différents scénarios de contributions financières par les copropriétaires, en tenant compte du taux d’inflation et des revenus générés par ce fonds.

Au final, on produira un rapport identifiant les différentes composantes qui ont fait l'objet de l’étude du fonds de prévoyance, le coût estimé des travaux et les contributions financières nécessaires, selon le scénario retenu.

Mise à jour

Même si l'étude du fonds de prévoyance a été produite dans les règles de l'art, il peut néanmoins survenir des impondérables. Certains événements pourraient venir fausser les données, par exemple si une composante se dégradait prématurément, ou advenant un sinistre ou des fluctuations économiques (ex. : un taux d’inflation accru qui ferait grimper en flèche le coût des travaux à faire). Il faudra donc réévaluer cette étude ponctuellement pour qu’au besoin, une mise à jour des coûts puisse être faite tous les trois à cinq ans, à l’issue d'une inspection préalable.

Qui peut faire cette étude?

L’étude du fonds de prévoyance est un exercice complexe qui requiert des compétences actuarielles et techniques. Le Code civil du Québec ne précise aucune norme définissant qui sont les professionnels qualifiés pour la mener à bien, et quelle est la méthodologie à suivre. Cela dit, le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) a établi des paramètres qui ont permis la création d'une étude du fonds de prévoyance standardisée. Il a également mis en place un système d’accréditation auquel les professionnels du bâtiment peuvent adhérer. En somme, le RGCQ a créé une norme de pratique, afin d'assurer une meilleure protection du patrimoine bâti des syndicats de copropriétaires.

 

 BON À SAVOIR!  De nos jours, les éventuels acheteurs de condos sont davantage préoccupés par la gestion déficiente dans plusieurs immeubles. Bon nombre d’entre eux voudront savoir si les sommes accumulées dans le fonds de prévoyance sont suffisantes. Tout syndicat devrait fournir à ses copropriétaires des réponses à cette question, afin d’éviter que ceux-ci perdent une vente.

À RETENIR : Le concept du « fonds de prévoyance » repose sur un principe d’équité entre les copropriétaires successifs de l’immeuble. On y accumule graduellement les sommes requises à court, moyen et long terme, en fonction d’une estimation des coûts relatifs à la durée de vie prévisible de certaines composantes de l'immeuble. Tous les copropriétaires doivent contribuer à ce fonds, selon une approche dite de l’utilisateur-payeur, tant et aussi longtemps qu’ils en sont les propriétaires.

 ATTENTION! Il revient au conseil d’administration de fixer annuellement, et après avoir consulté l’assemblée des copropriétaires, les contributions aux charges communes (après avoir déterminé les sommes à verser au fonds de prévoyance). Pour tout ce qui touche l'évaluation des sommes à être versées dans ce fonds, les administrateurs doivent agir avec prudence et diligence, autrement leur responsabilité civile pourrait être mise en cause.

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