Qui doit décider des travaux à faire?

En règle générale, le syndicat des copropriétaires décide et fait réaliser lui-même les travaux à faire dans les parties communes. Il agit par l’intermédiaire de ses deux organes que sont le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires. Toutefois, certains travaux doivent être décidés par les copropriétaires réunis en assemblée générale annuelle, ou en assemblée générale extraordinaire. Les majorités à obtenir lors d’un vote ne seront pas nécessairement les mêmes, en fonction des travaux qui sont en jeu.

 

 

TRAVAUX DÉCIDÉS PAR LE CONSEIL D’ADMINISTRATION

Le conseil d’administration prend, seul, la plupart des décisions concernant les travaux à faire. En tant que représentant du syndicat, il lui incombe d’assurer la conservation de l'immeuble et l’entretien des parties communes. Il doit réagir promptement lorsque l’immeuble nécessite des travaux de réparation, mais aussi être proactif, afin d’éviter qu’il se détériore au fil du temps, à défaut de l’avoir entretenu adéquatement.

Si le conseil d’administration peut décider seul (sauf exception) des travaux à réaliser dans l’immeuble, les copropriétaires doivent néanmoins en être informés et consultés. Cette règle est d’autant plus importante lorsque des appels de charges (cotisations spéciales) sont requis pour qu’ils puissent être faits.

TRAVAUX DÉCIDÉS PAR L’ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES

Certains travaux doivent faire l’objet d’une autorisation formelle par l’assemblée. Il s’agit :

1) Des travaux visant la transformation, l’agrandissement ou l’amélioration des parties communes (article 1097 du Code civil du Québec);

Dans cette hypothèse, la majorité nécessaire est plus élevée qu’à l’habitude, puisque l’autorisation doit être donnée à la double majorité (« majorité des ¾ »). Pour l’atteindre, elle nécessite un vote favorable :

  • D’une majorité en nombre (50 +1) de tous les copropriétaires de l’immeuble, représentant 75 % des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble.

2) Des travaux qui ont comme effet de modifier la destination de l’immeuble  (article 1098 du Code civil du Québec).

Dans ce cas, les travaux requièrent un vote favorable :

  • D'une majorité en nombre représentant les trois quarts de tous les copropriétaires de l’immeuble, et représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble.

Pour certaines copropriétés constituées avant le 1er janvier 1994, la déclaration de copropriété peut valablement prévoir une majorité supérieure. Elle pourrait imposer l’unanimité, c’est-à-dire d’obtenir l’accord de tous les copropriétaires.

CAS D'EXCEPTION

Le conseil d'administration peut entreprendre lui-même des travaux de transformation dans la copropriété, s’il s’avère qu’ils sont nécessaires à sa mise à niveau. Aux termes d'un jugement rendu par la Cour supérieure du Québec, le Tribunal a conclu que dans le cas où la sécurité de l’immeuble est en jeu, les dispositions de l’article 1097 du Code civil du Québec ne s’appliquent pas. Le syndicat n’a donc pas le choix de faire exécuter ces travaux, qui seront décidés par le conseil d’administration.

 BON À SAVOIR : Lorsque des travaux majeurs sont projetés par un syndicat, il est possible de demander aux professionnels ou aux entrepreneurs qui les prendront en charge, que ce soit en termes d’exécution ou de surveillance, d’être présents à l’assemblée des copropriétaires pour en expliquer les enjeux. Un avocat ou un notaire expérimenté en droit de la copropriété pourrait aussi être invité à participer à l’assemblée. Il sera en mesure de répondre aux questions de nature légale.

À RETENIR : Différencier les travaux d’entretien d’une copropriété n’est pas toujours évident, en comparaison de ceux qui visent la transformation ou l’amélioration des parties communes. Départager ceux qui affectent la destination de l’immeuble est une tâche encore plus ardue. En cas de moindre doute, consulter un avocat ou un notaire expérimenté en droit de la copropriété pourrait être requis. Ce dernier pourra déterminer qui, des deux organes décisionnels que sont le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires, a la compétence pour décider tel ou tel type de travaux.

 ATTENTION ! Certaines déclarations de copropriété ont prévu des clauses qui imposent, au conseil d’administration, d’obtenir le consentement de l’assemblée des copropriétaires pour réaliser des travaux dont le coût excède une somme préétablie. Ces clauses, qui datent généralement d’avant la réforme du Code civil du Québec (en 1994), pourraient ne pas être conformes à la loi.

 

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