Marc LANTEIGNE

Avocat associé chez de Grandpré Joli-Coeur depuis 2004, Marc Lanteigne est diplômé en droit de l’Université d’Ottawa en 1992 et membre du Barreau du Québec depuis 1993.

Il fait partie de l’équipe Litige et Droit commercial du cabinet de Grandpré Joli-Cœur. Il conseille et représente des entreprises autant que des particuliers en matière commerciale et en copropriété divise, de même qu’en droit immobilier, en droit du travail et en droit de la construction.

Un copropriétaire diffamé et dédommagé

30 janvier 2015 - En 1999, un copropriétaire habitant le penthouse d’un immeuble de 13 étages fut autorisé par le syndicat à construire une annexe à sa verrière.  Les travaux, impliquant une modification à la rampe du balcon, furent réalisés en conformité avec les plans d’architecte exigés et approuvés par le syndicat.

En janvier 2011, suite à des intempéries, un panneau de verre du balcon tombe sans toutefois créer de dommages.

Le conseil d’administration (C.A.), préoccupé par la sécurité des copropriétaires, mandate un architecte afin de vérifier l’état des rampes et y apporter les correctifs requis, si nécessaires.

L’architecte prévoit alors une nouvelle main courante qui empêchera les panneaux de verre de tomber.  Le copropriétaire, qui est également administrateur de la copropriété, confie à une vitrerie la fabrication de cette nouvelle main courante qui est séparée en rampes de 12 pieds de long et pèse 50 kilos. Ces rampes doivent être montées de main d’homme jusqu’au 13e étage.

Le copropriétaire demande alors au gestionnaire de la copropriété l’autorisation d’utiliser la grue devant servir à la rénovation des ascenseurs.  Le gestionnaire lui propose plutôt d’utiliser la grue des laveurs de vitre mais le président du syndicat, mis au courant de ces discussions, envoie un courriel au copropriétaire lui demandant carrément de retirer ses rampes et de les remettre dans leur état d’origine au motif que l’installation n’a jamais été autorisée!

Éberlué, le copropriétaire invite le président à consulter le dossier du syndicat et propose une rencontre afin d’en discuter, ce qui est refusé manu militari.

À la demande du gestionnaire, le copropriétaire envoi copie de l’approbation reçue en 1999 de même que copie de la résolution adoptée par l’assemblée des copropriétaires en décembre 1998 mais rien n’y fait, le C.A. maintient son refus.

La situation se corse lors de l’envoi de l’avis de convocation à l’assemblée générale annuelle auquel est joint le rapport annuel du C.A. qui précise que son contenu a été approuvé à l’unanimité par les administrateurs.  Dans ce rapport, le C.A. soulève un possible conflit d’intérêt du copropriétaire (qui était alors administrateur du C.A. à l’époque) et que ce dernier souhaitait modifier la structure de l’immeuble sans respecter les règles et procédures applicables en matière de copropriété.

Le C.A. écrit n’avoir aucun document justifiant légalement une telle installation et ajoute même que « l’immeuble n’a pas été conçu pour ce type de rampes en verre et en répandre l’installation peut en menacer la stabilité ».

Le copropriétaire tente de rectifier les faits avant l’assemblée en distribuant un texte rédigé par ses avocats, mais en vain.  Lors de l’assemblée, il est chahuté et le brouhaha l’empêche d’en discuter avec les copropriétaires présents.

Le demandeur intente donc un recours en diffamation contre les trois administrateurs puisque le rapport annuel du C.A. l’aurait discrédité auprès des copropriétaires en suggérant qu’il a tenté de profiter de son titre d’administrateur pour faire monter ses rampes par la grue.[1]

La Cour procède à un examen exhaustif du rapport annuel et conclut que le copropriétaire a été diffamé.  En effet, le texte pêche par l’idée générale qu’il exprime et par les insinuations qui en découlent.  Il est inexact de prétendre que le syndicat a « découvert » en 2012 qu’il y a une installation de rampes de verre en 1999, que le copropriétaire est en conflit d’intérêt ou que l’installation des rampes en verre « menace la stabilité de l’immeuble ».

Les administrateurs ont commis une faute en tenant des propos insidieux qu’ils savaient ou auraient dû savoir faux.

Comme dans bien des litiges en copropriété, il appert que la relation entre le président du syndicat et le copropriétaire en question étaient tendues depuis un différend survenu lors de l’assemblée générale annuelle de 2011 de sorte que, selon la Cour, le président du syndicat aurait créé cette situation de toutes pièces pour laver l’affront survenu en 2011.

Par ailleurs, le tribunal s’explique mal pourquoi les deux autres administrateurs ont pu endosser de tels propos mais conclut qu’ils se sont vraisemblablement laissés convaincre par le président qui est avocat et en « menait large » au sein du C.A.  L’ignorance de la loi et leur manque de qualification pour interpréter la déclaration de copropriété ne constitue pas un moyen de défense.

De plus, la Cour met de côté la clause de non-responsabilité des administrateurs contenue dans la déclaration de copropriété qui prévoit qu’un administrateur ne peut être tenu responsable sauf s’il pose des gestes frauduleux et malhonnête.  Elle conclut à la responsabilité de tous les administrateurs du C.A. qui avaient le devoir de se renseigner adéquatement.

Elle condamne donc les administrateurs personnellement à payer au copropriétaire une somme de 5 000 $ à titre de dommages moraux et de 1 000 $ à titre de dommages exemplaires.  Ce qui fera probablement encore plus mal à l’égo des administrateurs est l’ordonnance de la Cour qui les oblige à communiquer le jugement à tous les copropriétaires à leurs frais!

Est-ce que ces administrateurs seront réélus lors de la prochaine assemblée générale annuelle?  Les paris sont ouverts!

 

Marc Lanteigne, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR

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Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel :  m.lanteigne@djclegal.com

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[1] Nader c. Miller et als, 2014 QCCS 5556