Peut-il engager sa responsabilité civile?

Au même titre que toute autre personne physique ou morale, un syndicat de copropriétaires est susceptible d'engager sa responsabilité civile envers des tiers, incluant les copropriétaires.

Cette responsabilité se traduit par la contribution financière des copropriétaires, puisqu’en cas de jugement condamnant le syndicat à payer une somme d'argent, cette condamnation sera exécutoire contre lui et les copropriétaires qui l’étaient au moment où la cause d'action a pris naissance. Ces derniers pourraient être condamnés à payer une partie de cette condamnation, au prorata de la valeur relative de leur fraction.

L’article 1077 du Code civil du Québec prévoit que le syndicat doit répondre des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, advenant (entre autres) des problèmes liés à un vice de conception ou de construction de l’immeuble, ou en raison d’un défaut d’entretien des parties communes de la copropriété. Dans le dernier cas, le syndicat est soumis à un régime de responsabilité sans égard à la faute, car c’est lui qui doit assurer la conservation de l’immeuble et l’entretien de ses parties communes.

Le syndicat peut cependant s'exonérer d’une telle responsabilité, s’il peut démontrer que les dommages résultent d’une faute de la victime, d’un cas de force majeure ou du fait d'un tiers. Rappelons qu'en droit, la force majeure est un événement imprévisible et irrésistible dont on ne peut empêcher les effets, même si toutes les mesures adéquates ont été prises.

Le syndicat peut ainsi voir sa responsabilité civile engagée pour les dommages causés par :

  • Le défaut d’entretien d’un ouvrage ou d’un équipement;
  • Les troubles de jouissance occasionnés par le dysfonctionnement d’équipements collectifs (ex. : insuffisance d’isolation acoustique ou thermique, équipement collectif bruyant et pressurisation inadéquate des corridors);
  • Des infiltrations d'eau dans une partie privative, dont la source provient des parties communes (ex. : toiture, fenestration et canalisation);
  • Le défaut par le conseil d’administration de voir à ce que les copropriétaires respectent  la déclaration de copropriété;
  • Le défaut par le conseil d'administration de constituer un fonds de prévoyance suffisant.

En présence d’un vice de construction affectant les parties communes de l’immeuble, il incombe au syndicat de rechercher et de mettre en jeu la responsabilité des auteurs de ces désordres. Un promoteur peut en être responsable, ainsi que des entreprises qui ont participé aux travaux et, dans certaines circonstances, des professionnels (ex. : un ingénieur ou un architecte).

Le syndicat peut aussi voir sa responsabilité civile engagée pour des fautes commises par ses préposés, par exemple le gestionnaire, les gardiens et les concierges de l’immeuble. À cet égard, l’article 1463 du Code civil du Québec stipule que : « Le commettant est tenu de réparer le préjudice causé par la faute de ses préposés dans l’exercice de leurs fonctions; il conserve néanmoins ses recours contre eux ». Il en sera ainsi, entre autres, dans le cas où un concierge causerait des dommages au véhicule d’un copropriétaire.

Le fait générateur et le lien de causalité

En cas de sinistre provoqué par l’immeuble - contrairement à la responsabilité civile de la copropriété - il faut prouver une faute en cette matière, un préjudice et une relation de cause à effet entre la faute et le préjudice, afin d’obtenir des dommages-intérêts contre le syndicat.

 BON À SAVOIR : Parfois, quand la responsabilité civile du syndicat est mise en cause, ce dernier dispose généralement du soutien de son assureur, en vertu du contrat d’assurance-responsabilité civile qu’il doit souscrire aux termes de la loi.

À RETENIR : Lorsque la responsabilité civile du syndicat est mise en cause, les règles usuelles de la responsabilité entrent en ligne de compte, en ce sens qu’il faut démontrer la faute du syndicat, l’existence d’un dommage et un lien de causalité entre cette faute et le dommage qui en résulterait.

 ATTENTION !  À défaut de prendre les mesures nécessaires pour faire respecter la déclaration de copropriété, le syndicat pourrait engager sa responsabilité. Il s’agit toutefois d’une obligation de moyens et non de résultats. Par conséquent, si le syndicat a mis en œuvre tous les moyens raisonnables pour faire cesser un trouble, mais que ceux-ci n’ont aucun effet dissuasif, sa responsabilité ne sera pas, en principe, engagée.

 

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