Règles de majorité en assemblée

Les  résolutions prises en assemblée requièrent un calcul complexe, afin de déterminer si une majorité requise a été atteinte. Pour bien faire les choses, il faut tout d’abord s’assurer que le registre des copropriétaires est à jour, et que la compilation des votes soit faite en fonction de la valeur relative propre à chaque fraction. On évite, ainsi, les risques de contestation d'une résolution adoptée. Cela dit, certaines décisions ont des conséquences extrêmement importantes pour l'ensemble des copropriétaires. Les exigences en termes de majorités sont donc plus élevées. Pour cette raison, la loi impose trois niveaux de majorité : absoluerenforcée et double majorité, selon l’importance de la décision à prendre.

MAJORITÉ ABSOLUE
Son objet

Ce type de majorité concerne les décisions courantes de la copropriété qui ne relèvent pas de la compétence du conseil d’administration. Elle s’applique chaque fois que la loi n'a pas exigé une autre majorité, et est notamment requise pour les décisions concernant :

Mode de calcul

Une décision adoptée à la majorité absolue, à ne pas confondre avec la majorité simple, est une décision qui a recueilli la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés le jour de l’assemblée. Cette majorité n’est obtenue que si le total des voix « en faveur » d’une résolution est supérieur au total des voix « contre », ainsi  que des voix qui se sont abstenues ou qui n’ont pas pris part au vote. Pour cette raison, il faut retenir que les votes blancs, les votes nuls et les abstentions produisent l’effet de votes « contre ».

Exemple 

Lors d’un vote par lequel 80 % des voix des copropriétaires (présents ou représentés) sont exprimés, 38% des voix votent « pour », 22% des voix votent « contre », tandis que les 20% des voix restantes s’abstiennent. La résolution sera ainsi rejetée, car seulement 38% des votes sont favorables, alors qu’il en aurait fallu 40%+1.

Avant qu’un vote ne puisse être pris, il est requis de vérifier le pourcentage des voix des copropriétaires présents ou représentés, afin d'établir le nombre de voix requis pour prendre une décision. Être attentif aux arrivées et départs des copropriétaires en cours d’assemblée est une autre donnée importante, afin d’éviter qu’une erreur se produise dans le calcul des voix. À plus forte raison si un vote s’annonce serré.

L’élection et le remplacement des administrateurs: un cas particulier

Selon l’article 1084 du Code civil du Québec, le mode de nomination et de remplacement des administrateurs est fixé par le règlement de l’immeuble. Cette disposition laisse donc une grande latitude pour choisir la manière de procéder qui convient le mieux à une copropriété en particulier. Les copropriétaires pourraient donc choisir un mode de nomination des administrateurs qui n’exige pas que l’élection de chaque administrateur fasse l’objet d’un vote à majorité absolue. Par exemple, s’il y a trois postes d’administrateurs à pourvoir et qu’il y a cinq candidats, le règlement de l’immeuble pourrait déterminer que les trois candidats ayant obtenus le plus de votes sont élus. Dans un tel cas les administrateurs seraient élus à la majorité simple.

Toutefois, les déclarations de copropriété prévoient, généralement, que les administrateurs sont nommés aux termes d’une élection, mais sans donner de détails quant à la façon de tenir cette élection. Dans un tel contexte, lorsque le nombre de candidats est supérieur au nombre de postes d’administrateurs à combler, le déroulement du scrutin s’avère nettement plus complexe que pour celui du vote relatif à une résolution. Il ne s’agit pas d’attribuer la charge d’administrateur à ceux qui ont obtenu le plus de voix. L’élection d’un administrateur est conditionnée par l’obtention d’une majorité absolue. À défaut d’atteindre ce seuil, il faut parfois procéder à plus d’un tour de scrutin pour élire les administrateurs.

MAJORITÉ RENFORCÉE

Pour pallier à un taux d’absentéisme élevé lors des assemblées de copropriétaires, le législateur y a rendu plus faciles la prise de certaines décisions, en vertu d'une réforme législative sur la copropriété adoptée le 6 décembre 2019. Son intention était manifeste : faire évoluer la déclaration de copropriété et permettre les mises à niveaux salutaires d’un immeuble, tant sur le plan juridique que physique. Cela s’est traduit par une modification à l'article 1097 du Code civil du Québec, qui est entrée en vigueur le 10 janvier 2020. On a ainsi remplacé une majorité double par une majorité renforcée. Cela fait en sorte que désormais, certaines décisions ne requièrent que l’obtention des trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. Ces décisions concernent :

MAJORITÉ DOUBLE

La majorité double touche certaines décisions plus lourdes de conséquences pour une copropriété. Prévue aux articles 1098 et 1108 du Code civil du Québec, la majorité double exige l’obtention du vote favorable d’au moins 90 % de l’ensemble des voix de la copropriété, mais aussi, que ceux qui les ont exprimées (en faveur de l’adoption d’une résolution) représentent au moins 75 % de tous les copropriétaires (en nombre) inscrits au registre foncier. Cette majorité double est requise pour les décisions qui concernent :

DROIT DE VETO

Aux termes de l’article 1102 du Code civil du Québec, l’assemblée ne peut, sans le consentement du copropriétaire affecté, adopter une résolution qui aurait comme conséquence de modifier la valeur relative de sa fraction ou la destination de sa partie privative. Le consentement dudit copropriétaire peut être exprimé par son vote favorable, ou par une intervention qu'il pourrait faire à l’acte notarié, en vue de modifier la déclaration de copropriété.

 

BON À SAVOIR!  Si les copropriétaires ne peuvent, en cas d’empêchement ou par suite de l’opposition systématique de certains d’entre eux, agir à la majorité ou selon la proportion prévue, le tribunal peut, à la demande d’un copropriétaire, rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances.

 À RETENIR : La déclaration de copropriété ne peut pas modifier le régime des majorités, tel qu’il est défini par le Code civil du Québec. Non seulement ce régime ne peut pas établir de règles plus souples, il ne peut pas, non plus, être plus exigeant que la loi. Les majorités légales sont impératives, il est impossible d'y déroger.

ATTENTION! Certaines déclarations de copropriété antérieures au 1er janvier 1994 prévoient un vote à l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble. En vertu de l’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil, cette unanimité subsiste par exception.

  CONSULTEZ  L'OUVRAGE: Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires

 

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