Majorités des votes en assemblée

Les résolutions d’une assemblée de copropriétaires sont adoptées ou rejetées, selon qu’une majorité est atteinte ou non. En fonction des conséquences que ces résolutions peuvent avoir sur la copropriété, la majorité requise sera plus ou moins difficile à atteindre. L’assemblée des copropriétaires statue ainsi à deux niveaux différents de majorité: la majorité absolue et les doubles majorités (majorités renforcées).

 

LA MAJORITÉ ABSOLUE

Objet de la majorité absolue

Ce type de majorité concerne les décisions courantes de la copropriété qui ne relèvent pas de la compétence du conseil d’administration. Elle s’applique chaque fois que la loi n'a pas exigé une autre majorité, et est notamment requise pour les décisions concernant :

Mode de calcul

Une décision adoptée à la majorité absolue, à ne pas confondre avec la majorité simple, est une décision qui a recueilli la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés le jour de l’assemblée. Cette majorité n’est obtenue que si le total des voix « en faveur » d’une résolution est supérieur au total des voix « contre », ainsi  que des voix qui se sont abstenues ou qui n’ont pas pris part au vote. Pour cette raison, il faut retenir que les votes blancs, les votes nuls et les abstentions produisent l’effet de votes « contre ».

Exemple 

Lors d’un vote pendant lequel 80 % des voix des copropriétaires sont présents ou représentés, 38% des voix votent « pour », 22% des voix votent « contre », tandis que les 20% des voix restantes s’abstiennent. La résolution sera rejetée, car seulement 38% des votes sont favorables, alors qu’il en aurait fallu 40%+1.

Avant qu’un vote ne puisse être pris, il est requis de vérifier le pourcentage des voix des copropriétaires présents ou représentés, afin d'établir le nombre de voix requis pour prendre une décision. Être attentif aux arrivées et départs des copropriétaires en cours d’assemblée est une autre donnée importante, afin d’éviter qu’une erreur se produise dans le calcul des voix. À plus forte raison si un vote s’annonce serré.

L’élection et le remplacement des administrateurs: un cas particulier

Selon l’article 1084 du Code civil du Québec, le mode de nomination et de remplacement des administrateurs est fixé par le règlement de l’immeuble. Cette disposition laisse donc une grande latitude pour choisir la manière de procéder qui convient le mieux à une copropriété en particulier. Les copropriétaires pourraient donc choisir un mode de nomination des administrateurs qui n’exige pas que l’élection de chaque administrateur fasse l’objet d’un vote à majorité absolue. Par exemple, s’il y a trois postes d’administrateurs à pourvoir et qu’il y a cinq candidats, le règlement de l’immeuble pourrait déterminer que les trois candidats ayant obtenus le plus de votes sont élus. Dans un tel cas les administrateurs seraient élus à la majorité simple.

Toutefois, les déclarations de copropriété prévoient, généralement, que les administrateurs sont nommés aux termes d’une élection, mais sans donner de détails quant à la façon de tenir cette élection. Dans un tel contexte, lorsque le nombre de candidats est supérieur au nombre de postes d’administrateurs à combler, le déroulement du scrutin s’avère nettement plus complexe que pour celui du vote relatif à une résolution. Il ne s’agit pas d’attribuer la charge d’administrateur à ceux qui ont obtenu le plus de voix. L’élection d’un administrateur est conditionnée par l’obtention d’une majorité absolue. À défaut d’atteindre ce seuil, il faut parfois procéder à plus d’un tour de scrutin pour élire les administrateurs.

LES DOUBLES MAJORITÉS

Qualifiées de majorités renforcées, les doubles majorités touchent les décisions plus lourdes de conséquences pour une copropriété. Prévues aux articles 1097, 1098 et 1108 du Code civil du Québec, elles sont calculées non seulement en tenant compte des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents), mais également par rapport au nombre de copropriétaires qui constituent la copropriété.

Majorité en nombre de copropriétaires (50% + 1) représentant au moins 75% des voix de tous les copropriétaires

Dans un premier temps, cette double majorité exige l’obtention du vote favorable d’au moins 75 % des voix de toutes les voix de la copropriété. Elle requiert également que les personnes, qui ont exprimé ces voix en faveur de l’adoption de la résolution, représentent au moins 50 % plus 1 de tous les copropriétaires, sans égard au nombre de leurs voix. Elle est requise pour les décisions qui concernent :

Majorité en nombre de 75% des copropriétaires représentant au moins 90% des voix de tous les copropriétaires

Cette double majorité est décrite aux articles 1098 et 1108 du Code civil du Québec. D’emblée, elle exige l’obtention du vote favorable d’au moins 90 % des voix de l’ensemble des voix de la copropriété. Elle requiert, également, que les personnes qui ont exprimé ces voix (en faveur de l’adoption d’une résolution) représentent au moins 75 % de tous les copropriétaires, sans égard au nombre de leurs voix. Elle est requise pour les décisions qui concernent :

Droit de véto

Aux termes de l’article 1102 du Code civil du Québec, l’assemblée ne peut pas, sans le consentement du copropriétaire affecté, adopter une résolution qui aurait pour conséquence de modifier :

Cet article n’a pas pour conséquence de modifier la majorité requise pour modifier la déclaration de copropriété. Le consentement du copropriétaire concerné peut être exprimé par son vote favorable ou par l’intervention de ce dernier à l’acte notarié visant à modifier la déclaration de copropriété.

 

BON À SAVOIR!  La déclaration de copropriété ne peut pas modifier le régime des majorités, tel qu’il est défini par le Code civil du Québec. Non seulement ce régime ne peut pas établir de règles plus souples, il ne peut pas, non plus, être plus exigeant que la loi. Les majorités légales sont impératives, il est impossible d'y déroger.

 À RETENIR : Pour être adoptées en assemblée, les résolutions cruciales exigent un votre pris à la double majorité. Celle-ci varie, en nombre et en pourcentage, selon l’importance des décisions prises.

ATTENTION! Certaines déclarations de copropriété antérieures au 1er janvier 1994 prévoient un vote à l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble. En vertu de l’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil, cette unanimité subsiste par exception.

  CONSULTEZ  L'OUVRAGE: Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires

 

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