Mise à jour des déclarations de copropriété antérieures à 1994

L’interprétation à faire de la déclaration de copropriété pose parfois problème lors d’une assemblée de copropriétaires. S’il faut, en plus, qu’elle ait été publiée avant l'entrée en vigueur du Code civil du Québec, qui a eu lieu en 1994, les choses pourraient se corser davantage.

Afin d’éviter les conflits potentiels entre copropriétaires, en raison d’une déclaration de copropriété désuète, il est primordial de la faire réécrire, dans le cas où elle aurait été publiée avant le 1er janvier 1994. Un professionnel expérimenté en droit de la copropriété sera habilité à le faire. Mieux vaut investir dans la réécriture de sa déclaration de copropriété, plutôt que de s’engager dans un litige coûteux, dont le résultat peut parfois être incertain.

Quelle norme s’applique?

Avant le 1er janvier 1994, le Code civil du Bas-Canada définissait les règles relatives à l’établissement, l’organisation et le fonctionnement des copropriétés divises. Depuis cette date, le Code civil du Québec est venu le remplacer. La Loi sur l’application de la réforme du Code civil fait le lien entre l’ancien et le nouveau droit. À cet égard, l’article 53 de cette Loi prévoit que la copropriété divise d’un immeuble créée avant le 1er janvier 1994 est régie par la loi nouvelle. Toutefois, cette règle comporte deux cas d'exception. Est ainsi maintenue la stipulation d'une déclaration de copropriété qui prévoit que :

  • Pour modifier la destination de l'immeuble, il faut obtenir un vote à l’unanimité;
  • La contribution aux charges communes est établie en fonction de la dimension de chaque partie privative.

Quels changements sont intervenus?

À plusieurs égards, la loi nouvelle a remanié les prescriptions du Code civil du Bas-Canada, notamment en ce qui a trait aux assurances:

  • Le syndicat a l’obligation de souscrire une assurance contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à savoir les parties communes et privatives, à l’exception des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie;
  • L’assemblée des copropriétaires n’a plus à valider la reconstruction de l’immeuble après un sinistre, car l’article 1075 du Code civil du Québec prescrit que « l’indemnité due au syndicat à la suite d’une perte importante doit être utilisée pour la réparation ou la reconstruction, sauf si le syndicat décide de mettre fin à la copropriété ».

Concernant la contribution au fonds de prévoyance, aucun "plafond" ne peut être décrété, alors que plusieurs déclarations de copropriété antérieures à la réforme du Code civil du Québec prévoyaient cette disposition.

Quant aux majorités requises lors de l’assemblée des copropriétaires, l’article 1108 du Code civil du Québec exige un vote à la double majorité pour mettre fin à la copropriété, soit les trois quarts des copropriétaires représentant 90% des voix de tous les copropriétaires. Or, plusieurs déclarations de copropriété publiées avant le 1er janvier 1994 exigeaient un vote à l’unanimité sur cette question.

Pourquoi cette mise à jour?

Les changements apportés à la loi ont comme conséquence d’invalider en tout ou en partie certaines prescriptions contenues dans les déclarations de copropriété. Un jugement rendu par la division des petites créances de la Cour du Québec en illustre un exemple. La Cour avait rappelé à l’ordre un conseil d’administration qui ne voyait pas la nécessité de mettre à jour sa déclaration de copropriété. Résultat: le juge a déclaré invalides certaines des dispositions qu’elle contenait. Il a aussi condamné le syndicat à :

  • Rembourser les sommes d’argent perçues en trop (affaire liée à des charges communes);
  • Afficher le jugement dans un endroit accessible à tous les copropriétaires;
  • Faire état du jugement lors de la prochaine assemblée annuelle des copropriétaires.

 

 BON À SAVOIR!  Une déclaration de copropriété est évolutive. Même si elle est conforme au Code civil du Québec, il faut parfois procéder à sa mise à jour, par le fait de nouveaux impératifs exprimés par des copropriétaires ou le conseil d’administration. Cette révision ne peut être faite qu’avec l’accord de l’assemblée des copropriétaires.

À RETENIR: « Mieux vaut prévenir que guérir », dit un vieil adage. En d’autres termes, il est beaucoup plus simple et moins coûteux d’actualiser votre déclaration de copropriété, plutôt que de vous exposer à des affrontements parfois houleux avec d’autres copropriétaires ou les membres du conseil d’administration.

 ATTENTION! Pour mettre à jour ou réécrire une déclaration de copropriété, il est fortement recommandé de recourir à un professionnel expérimenté dans ce champ d’expertise. Là-dessus, nous vous invitons à télécharger notre offre de services en format PDF.

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