Mise à jour des déclarations de copropriété

La déclaration de copropriété est un contrat d’adhésion qui s’impose à tous les copropriétaires. Elle est généralement publiée par le promoteur après la construction de l’immeuble. Quant aux bâtiments existants à être convertis en copropriété divise, le ou les propriétaires la feront publier une fois que le processus de conversion sera terminé. Cela dit, le contenu d’une déclaration de copropriété n’est pas immuable. Il pourrait devoir faire l’objet d’une révision, notamment pour l’adapter aux différents changements législatifs et réglementaires.

Exit le Code civil du Bas-Canada

Plusieurs événements ont imposé, au fil du temps, des amendements à la déclaration de copropriété. Tout d'abord, le 1er janvier 1994, l’entrée en vigueur du Code civil du Québec a remplacé le Code civil du Bas-Canada. Le second événement a eu lieu en 2002, lorsque l'article 1069 du Code civil du Québec a été modifié. En clair, cette modification fait en sorte que l'acheteur d'une fraction doit, le cas échéant et dans certaines circonstances, payer les charges communes dues par le copropriétaire vendeurBien que plusieurs syndicats de copropriétaires créés avant ces dates ont procédé aux changements requis, d'autres, sans même le savoir parfois, continuent d'administrer leur immeuble avec une déclaration de copropriété dont certaines dispositions sont devenues caduques.

Adoption des Projets de loi 141 et 16 

Autre événement qui a changé la donne concernant les mises à jour à faire dans une déclaration de copropriété: l’adoption en 2018 et en 2019 des Projets de loi 141 et 16. Ces changements législatifs comportent une kyrielle de nouvelles mesures. En voici quelques exemples :

  • L’article 1065 C.c.Q. prévoit que : « Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l’exercice d’un droit hypothécaire, acquiert une fraction doit en aviser le syndicat dans les 15 jours ». En outre, « Le copropriétaire qui loue sa partie privative doit, dans le même délai, en aviser le syndicat. Il indique le nom du locataire, la durée du bail ainsi que la date à laquelle il lui a remis une copie du règlement de l’immeuble. Il en est de même, compte tenu des adaptations nécessaires, lorsque la partie privative est autrement occupée. »
  • L’article 1068.2 C.c.Q. prévoit que : « Celui qui promet d’acheter une fraction peut demander au syndicat qu’il lui fournisse les documents ou renseignements concernant l’immeuble et le syndicat qui sont de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé. Le syndicat est tenu, sous réserve des dispositions relatives à la protection de la vie privée, de les fournir avec diligence au promettant acheteur, aux frais de celui-ci. »
  • L’article 1071.1 (C.c.Q.) prévoit qu’il deviendra obligatoire, pour toute copropriété, de créer un fonds d’auto assurance;
  • L’article 1073 C.c.Q. prévoit que le syndicat devra souscrire une assurance responsabilité civile pour les administrateurs et les officiers d’assemblée. Cette assurance deviendra obligatoire dans un avenir proche (au plus tard le 13 juin 2021).
  • L’article 1074.1 C.c.Q. imposera à tous les copropriétaires, au plus tard le 13 décembre 2020, la souscription d’une assurance en responsabilité civile.
  • L’article 1086.1 C.c.Q. prévoit que : « Le conseil d’administration doit transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute décision prise au cours d’une réunion ou toute résolution écrite qu’il adopte, dans les 30 jours de la réunion ou de l’adoption de la résolution.
  • L’article 1086.2 C.c.Q. prévoit que : “Tout copropriétaire ou administrateur peut demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision du conseil d’administration si elle est partiale ou si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits. L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours suivant la décision du conseil d’administration.”
  • L’article 1090 C.c.Q. prévoit que : “L’indivisaire d’une fraction absent d’une assemblée est présumé avoir donné le mandat de le représenter aux autres indivisaires, à moins qu’il n’ait, par écrit, mandaté un tiers à cette fin ou indiqué son refus d’être représenté. Son droit de vote est partagé proportionnellement aux droits des autres indivisaires dans l’indivision.”

Il faut se rappeler qu’une déclaration de copropriété inadaptée à la réalité d’aujourd’hui pourrait être problématique. Et pour cause, puisqu’elle ouvrirait possiblement la porte à des litiges très coûteux, dont l’issue peut être incertaine. Afin d’éviter de possibles conflits, par le fait d’une déclaration de copropriété obsolète, il est primordial d’y apporter les mises à niveau nécessaires. Cela permettra la suppression des clauses devenues désuètes, abusives ou illicites. Il sera également impératif d’actualiser les règles liées à l’administration et au fonctionnement de la copropriété. Cet exercice pourrait notamment avoir trait à la tenue des assemblées générales, aux majorités requises pour voter une résolution, ainsi qu’aux pouvoirs et obligations du conseil d’administration.

Question fondamentale

En résumé, une question se pose : est-ce qu’il est obligatoire de mettre à jour la déclaration de copropriété? Non, car cet exercice repose sur la bonne volonté des copropriétaires. Quoi qu’il en soit, son actualisation est essentielle, car des dispositions obsolètes pourraient générer divers problèmes d’ordre juridique. Ainsi, les clauses non conformes aux nouvelles dispositions du Code civil du Québec seront supprimées. En y intégrant les nouvelles mesures législatives et les actes d’amendement, il en ressortira, au final, un document de référence à la fois convivial et sans équivoque. Une déclaration de copropriété conforme sera le gage d’un fonctionnement adéquat au sein d’un immeuble. Elle rendra l’immeuble d’autant plus attrayant pour d’éventuels acheteurs.

 

 BON À SAVOIR!  Une déclaration de copropriété est évolutive. Même si elle est conforme au Code civil du Québec, il faut parfois procéder à des mises à jour, par le fait de nouveaux impératifs exprimés par des copropriétaires ou le conseil d’administration. Rappelons que cette révision doit être faite moyennant l’accord de l’assemblée des copropriétaires.

À RETENIR: Pour mettre à jour ou réécrire une déclaration de copropriété, il est fortement recommandé de recourir aux services d’un professionnel expérimenté dans ce champ d’expertise.

 ATTENTION! Faute d’avoir actualisé la déclaration de copropriété, notamment au regard de nouvelles dispositions législatives prévues au Code civil du Québec, il se pourrait qu’elle contienne des dispositions illégales. Par conséquent, sa mise à jour sera moins coûteuse que d’exposer votre copropriété à des affrontements, parfois houleux, avec d’autres copropriétaires ou les administrateurs.

 

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