Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriétaires?

Le Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que dès la publication de la déclaration de copropriété, la collectivité de copropriétaires d’un immeuble est constituée en syndicat. Cela est nécessaire afin de concilier les droits de chaque copropriétaire avec la destination de l’immeuble. Le syndicat fait office de personne morale regroupant l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

Mission principale

Le syndicat a un objet très précis, lequel est défini par l’article 1039 du Code civil du Québec (C.c.Q.) : la conservation de l’immeuble (parties privatives et communes), l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun.

Personnalité juridique

Pour mener à bien la mission que la loi lui confère, le syndicat des copropriétaires est titulaire de droits et de devoirs. Cela signifie:

  • Qu'il détient une personnalité juridique propre, distincte de celle de chaque copropriétaire;
  • Qu'il a un nom sous lequel il exerce ses droits et exécute ses obligations;
  • Qu'il a un domicile où il exerce ses activités;
  • Qu'il possède entre autres un patrimoine distinct de celui de ses membres, ainsi qu'un patrimoine pouvant être constitué d’immeubles (ex. : l’appartement du concierge), de meubles, de créances, de sommes accumulées pour les opérations courantes ou pour les travaux à venir (fonds de prévoyance);
  • Qu'il représente des intérêts collectifs qui ont préséance sur les intérêts individuels des copropriétaires;
  • Qu'il est indépendant de ses membres et ses actes n’engagent en principe que lui;
  • Qu'il peut agir en justice si les intérêts de la copropriété sont menacés (y compris par un copropriétaire);
  • Qu'il peut acquérir, vendre des parties privatives (s’il en est le propriétaire) et même des parties communes sous certaines conditions.

Composition

Pour prendre ses décisions, le syndicat agit par le truchement de deux organes : le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires. Les pouvoirs respectifs de ces organes décisionnels sont établis par la loi et par la déclaration de copropriété.

Le conseil d’administration (composé d’un ou plusieurs administrateurs) gère les affaires du syndicat et est responsable de l’administration de l’immeuble. Son rôle est exercé de façon régulière et continue.

L’assemblée des copropriétaires étudie les questions qui intéressent l’ensemble des copropriétaires. Elle est ainsi consultée sur les budgets de la copropriété et est habilitée à prendre certaines décisions qui concernent ladite copropriété, par exemple à propos de l’élection des administrateurs et des modifications à apporter à la déclaration de copropriété.

 BON À SAVOIR : Le simple fait d’acheter un appartement dans une copropriété fait de vous l’un des membres de droit du syndicat. Aucune formalité particulière n’est requise, ni aucun document particulier ne doit être signé en dehors de l’acte d’achat.

 À RETENIR : Aucune autre personne qu’un copropriétaire ne peut être membre du syndicat, ou ne peut détenir des droits dans un syndicat. Ni le promoteur, une fois qu’il a cédé toutes les fractions qu’il possédait, ni les créanciers hypothécaires ne font partie du syndicat.

 ATTENTION ! Le syndicat de copropriétaires n’est ni propriétaire de l’immeuble à titre privatif, ni propriétaire des parties communes. Ces dernières sont la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.

 

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