Respect de la déclaration de copropriété

 

La déclaration  de copropriété s'impose aux copropriétaires et, en principe, aux occupants et aux locataires de l'immeuble. Il revient au conseil d’administration (CA) d’en faire respecter le contenu. À défaut de le faire, les membres du CA pourraient, dans certaines circonstances, engager leur responsabilité à l'égard des copropriétaires.

 

Le copropriétaire

En principe, chaque copropriétaire use et jouit de sa partie privative et des parties communes comme il l'entend. Encore faut-il qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Ce droit de jouissance est également balisé par la déclaration de copropriété, qui impose aux copropriétaires diverses contraintes afin d’assurer leur bien-être collectif et la pérennité de l’immeuble.

Afin de maintenir la stabilité de ce cadre contractuel, tout acquéreur s’engage, en signant son acte d’achat, à respecter la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble adoptés et déposés au registre de la copropriété. L’acheteur se voit ainsi lié par la déclaration de copropriété, même s’il ne l’a pas signée, ainsi que par ses modifications (article 1062 du Code civil du Québec). À cet égard, une clause spécifiant que le nouveau copropriétaire se soumettra aux règles de la déclaration de copropriété est généralement incluse dans l’acte de vente.

Le locataire

Le locataire est un tiers du point de vue du syndicat. Il ne peut invoquer une clause de son bail à ce dernier. Ses droits sont limités à ceux dont dispose le copropriétaire-bailleur. Bien que le locataire ne soit pas impliqué dans le processus décisionnel du syndicat, il doit adopter un comportement respectueux des règles de vie qui prévalent dans l’immeuble. L'article 1057 du Code civil du Québec  stipule que le règlement de l'immeuble lui est opposable, et ce, dès qu'un exemplaire dudit règlement ou des modifications qui y ont été apportées lui est remis par son copropriétaire-locateur. Cet article a comme conséquence de soumettre les locataires aux mêmes règles juridiques que les copropriétaires.

Le copropriétaire-locateur

Bien que le copropriétaire-locateur n’ait pas l’obligation formelle de remettre (avant la signature du bail) une copie du règlement de l’immeuble  il a tout intérêt à le faire. Cela évitera qu’en cas d’entorse au règlement de l’immeuble, le locataire invoque qu’il ignorait tout de ce document.

Rappelons qu’il appartient au copropriétaire-bailleur de veiller à ce que son locataire respecte le règlement de l’immeuble. À cet égard, plusieurs déclarations de copropriété stipulent que les copropriétaires sont responsables de leur locataire, et par extension des comportements inadéquats qu’ils pourraient adopter. Par ailleurs, le copropriétaire qui loue son unité est tenu d’en informer son syndicat de copropriétaires et de lui communiquer le nom de son locataire et, éventuellement, celui du sous-locataire. La déclaration de copropriété pourrait aussi l’obliger à fournir au syndicat une copie du bail ou du sous-bail, ainsi que d’autres coordonnées du locataire ou du sous-locataire comme son adresse (si elle est différente de celle de l’unité), son adresse courriel et son numéro de téléphone.

Le conseil d’administration

Lorsque le CA est informé qu’une partie privative est louée, il doit s’assurer que le copropriétaire-bailleur a remis (à son locataire) une copie du règlement de l’immeuble. Si cela n’a pas été fait, le syndicat devra lui en remettre une copie, afin d’éviter, le cas échéant, que le locataire plaide l’ignorance à propos du règlement de l’immeuble.

L’occupant

Un occupant, comme le terme l'indique, occupe un appartement (partie privative) sans pour autant être copropriétaire ou locataire de l'immeuble. À titre d’exemple, le conjoint et les enfants d'un copropriétaire sont généralement considérés comme des occupants. Le CA devrait demander au copropriétaire qui les héberge de lui fournir leur nom et consigner cette information dans une liste qui lui permettra de déterminer que ces personnes, nommément identifiées, sont autorisées à accéder à l’immeuble et à circuler dans les aires communes.

À l’instar du locataire, l’occupant doit respecter les dispositions du règlement de l’immeuble. Cette opposabilité est expressément prévue à l'article 1057 du Code civil du Québec, et ce, dès qu'un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou le syndicat.

Mise en œuvre

À priori, il appartient au CA de veiller au respect des diverses dispositions édictées par la déclaration de copropriété. Dès qu’il a connaissance d’un manquement, il doit exhorter les contrevenants à se soumettre aux règles.

Ne pas faire respecter les dispositions de la déclaration de copropriété peut être préjudiciable aux autres copropriétaires. En pareille circonstance, un copropriétaire qui s’estime lésé peut exiger le respect de la déclaration de copropriété, et ultimement, engager un recours judiciaire si nécessaire.

 

 BON À SAVOIR ! Le locataire sera le premier responsable des dommages ou troubles causés aux copropriétaires et occupants de l’immeuble. Son copropriétaire-bailleur devra intervenir, au besoin, pour corriger la situation. Négliger de le faire pourrait engager sa responsabilité.

 À RETENIR : Le copropriétaire-bailleur doit veiller à ce que son locataire respecte le règlement de l'immeuble. Ce document ne lui sera opposable que s’il en a reçu copie.

 ATTENTION ! Les dispositions de la déclaration de copropriété ne s’imposent, en principe, que dans la mesure où elles sont licites et non contraires à l’ordre public.

 

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