Contenu de la déclaration de copropriété

 

La déclaration de copropriété inclut l’ensemble des règles assurant l’organisation efficace d’une copropriété. Elle précise aussi les conditions d’utilisation et de jouissance des parties privatives et communes.

 

 

 

Acte notarié en minute

La déclaration de copropriété est généralement rédigée par un notaire. Comme il s’agit d’un acte authentique, elle doit être reçue par un notaire et signée par le ou les propriétaires de l’immeuble, ainsi que par les créanciers hypothécaires. Ce document doit subséquemment être publié au registre foncier.

Sa structure juridique

La Loi prévoit que la déclaration de copropriété est divisée en trois sections : l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions. Le contenu de chacune de ces parties est défini aux articles 1053, 1054 et 1055 du Code civil du Québec. Sa modification répond à des exigences et des modalités particulières qu’il convient d’observer impérativement.

Acte constitutif  (1ère partie de la déclaration de copropriété) :

L’Acte constitutif contient les éléments essentiels pour comprendre ce qu’est une copropriété. Il vise à :

Règlement de l'immeuble (2ème partie de la déclaration de copropriété) :  

Plus concret que l'Acte constitutif, le Règlement de l’immeuble touche la vie quotidienne de la copropriété. Il impose le code de conduite que tous ses copropriétaires et occupants doivent observer, en tout temps et en toutes circonstances. Les copropriétaires devront s’y référer très souvent. Le règlement de l’immeuble détermine :

  • Les règles concernant le fonctionnement et l’administration de la copropriété

Ces règles concernent l’ensemble des modalités qui régissent l’assemblée des copropriétaires et le conseil d'administration, à savoir sa composition et les modalités qui balisent la tenue des assemblées et réunions.

  • Les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties communes et des parties privatives

Les règles de jouissance renvoient à la notion de la destination, qui figure dans l’Acte constitutif. Elles ciblent les droits individuels dont dispose chaque copropriétaire au sein des parties communes et privatives, par exemple la jouissance exclusive des parties communes à usage restreint, les limitations à l’utilisation des lieux, des infrastructures et des équipements qui sont sous la responsabilité du syndicat. Elles précisent, également, les conditions de jouissance des parties privatives (ex. : l’autorisation ou l’interdiction de faire certains travaux). Quant aux règles d’entretien, elles fixent les modalités et les normes relatives à l’entretien et à la conservation des lieux, ainsi que des infrastructures dont le syndicat a la responsabilité.

  • La procédure de cotisation et de perception des charges communes, ainsi que la contribution au fonds de prévoyance.

Ces règles définissent, entre autres, le mode de paiement relatif aux charges communes (frais de condo) ainsi que la gestion des arrérages.

État descriptif des fractions (3ème partie de la déclaration de copropriété) :

Cette  partie de la déclaration de copropriété permet d’identifier chacun des lots par leur numéro d’immatriculation, tout en précisant leur nature. Elle fait état des désignations cadastrales de chacune des parties privatives et communes de la copropriété (ex. : statut et numéro d’identification du lot). En outre, l’État descriptif des fractions décrit les droits réels qui grèvent l’immeuble, ou qui existent en sa faveur, à l’exception des hypothèques.

  • La désignation cadastrale des parties privatives et communes

Les parties privatives et les parties communes de l’immeuble doivent, impérativement, faire l’objet d’une désignation cadastrale dans la déclaration de copropriété, afin que celle-ci soit valablement publiée.

  • La description des droits réels grevant l’immeuble et ceux existant en sa faveur

Il s’agit, encore là, d’une description technique des droits réels grevant l’immeuble ou existant en sa faveur, à l’exception des hypothèques et des sûretés additionnelles qui s’y greffent, toujours en vertu de l’article 1055 du Code civil du Québec. Les droits réels appelés à apparaître dans cette section concernent, notamment, un usufruit et une servitude de passage.

  BON À SAVOIR ! Si la déclaration de copropriété du syndicat est antérieure au 1er janvier 1994, l’article 54 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil crée une présomption, en vertu de laquelle chacune des clauses est classée dans la section appropriée, et que les règles pertinentes s’y appliquent en fonction de ce classement.

 À RETENIR : Outil essentiel pour les copropriétaires, la déclaration de copropriété s’avère incontournable pour les éventuels acheteurs d’un condo. Grâce à ce document, ces derniers peuvent s’assurer que les règles de la copropriété sont compatibles avec leurs valeurs.

  ATTENTION ! La déclaration de copropriété doit être respectée par les copropriétaires, les locataires et les occupants de l’immeuble. À cet égard, le Code civil du Québec prévoit que le règlement de l’immeuble est en principe opposable à un locataire, dès que le copropriétaire ou le syndicat lui en remet un exemplaire.

 

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