Fin et liquidation de la copropriété

La copropriété divise d’un immeuble n’a pas forcément vocation à durer éternellement. La fin de la copropriété, et par le fait même la dissolution et liquidation du syndicat, est une question qui devra un jour se poser pour certaines copropriétés. Par ailleurs, celle-ci est réglementée par les articles 1108 et 1109 du Code civil du Québec, qui renvoient aux règles applicables aux personnes morales concernant leur liquidation.

 

 

Les causes

Plusieurs raisons peuvent justifier la fin d’une copropriété. Il en est ainsi lorsqu’il y a :

  • Destruction partielle ou totale du bâtiment, suivie d’une décision de l’assemblée des copropriétaires de ne pas le reconstruire;
  • Impossibilité de reconstruire le bâtiment à la suite à d’un sinistre, et ce, en raison de nouvelles normes règlementaires ou législatives (perte des droits acquis);
  • Insuffisance de la couverture d’assurance du syndicat et incapacité économique des copropriétaires à combler les sommes manquantes pour permettre la reconstruction de l’immeuble à la suite d’un sinistre;
  • Expropriation partielle ou totale de l’immeuble;
  • Blocage au sein d’une copropriété de petite taille, empêchant ainsi toute prise de décision par l’assemblée des copropriétaires et le conseil d’administration;
  • Réunion de tous les parties privatives entre les mains d'un même propriétaire, par exemple, si la copropriété est composée de deux parties privatives (un duplex) qui sont devenues la propriété d’un seul propriétaire.

Décision de l’assemblée des copropriétaires

La décision de mettre fin à la copropriété est prise par l’assemblée générale. Une telle décision exige l’obtention du vote favorable d’au moins des trois quarts (75%) de tous les copropriétaires représentant 90% des voix de toutes les voix de la copropriété. Elle doit par la suite être consignée dans un écrit que signe le syndicat.

Droit de véto du créancier hypothécaire

L’assentiment de tous les créanciers détenant des hypothèques sur tout ou partie de l'immeuble est également requis. Cette décision de l’assemblée doit être ainsi accompagnée du consentement écrit de tous les créanciers hypothécaires.

Conséquences de la fin d’une copropriété

La fin de la copropriété signifie la dissolution de la copropriété et du syndicat de copropriétaires. Les modalités à observer sont essentiellement les mêmes que pour la dissolution de personnes morales :

Cas de destruction totale ou partielle du bâtiment

Lorsque le bâtiment a été affecté par un sinistre majeur et qu’une perte importante en a résulté, la question de mettre fin à la copropriété se pose. C’est ainsi qu’il est généralement prévu, aux termes des déclarations de copropriété, que le conseil d’administration est tenu de convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les quatre-vingt-dix (90) jours suivant le sinistre. Lors de cette assemblée, et après avoir été informée par le conseil d’administration des coûts de la reconstruction, des délais et autres modalités, l’assemblée décide de mettre fin ou non à la copropriété.

Advenant qu’il soit décidé de mettre fin à la copropriété, le fiduciaire d’assurance désigné par le syndicat doit déterminer la part de l’indemnité d’assurance de chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction. À même cette part et jusqu’à concurrence de cette part, les créanciers hypothécaires et prioritaires détenant des droits sur la partie privative du chaque copropriétaire sont payés selon leur rang. Pour ce faire, il doit suivre les règles de l’article 2497 du Code civil du Québec. Les sommes restantes sont transférées au liquidateur du syndicat.

Le liquidateur

La mission du liquidateur est, dans un premier temps, de régler les dettes du syndicat et de recouvrer ses créances. Il agit à ce titre  comme administrateur du bien d’autrui chargé de la pleine administration, lui permettant ainsi de récupérer des charges communes impayées d’un copropriétaire.

 Il procède ensuite au partage de l’actif entre les copropriétaires. Les créanciers hypothécaires et prioritaires détenant des droits sur la partie privative de chaque copropriétaire sont prioritairement payés selon leur rang. Quant au reliquat, le liquidateur le remet aux copropriétaires. En tout temps, le liquidateur doit s’appuyer, dans ses calculs de remboursement aux copropriétaires et à leurs créanciers hypothécaires, sur la valeur relative de leur fraction.

Il dispose de cinq ans, à compter de la publication de l’avis de dissolution, pour clore la liquidation du syndicat. Cette liquidation prend la forme d’un avis de clôture signé par le liquidateur et publié au registre foncier. Le dépôt de cet avis au registre foncier opère radiation de toute inscription concernant le syndicat.

Registraire des entreprises

Le conseil d’administration doit transmettre un avis de dissolution au Registraire des Entreprises, en lui produisant une déclaration en ce sens. Cet avis, intitulé Avis de dissolution - Personne morale (RE-803), doit être ainsi complété et transmis à la Direction du registraire des entreprises.

 

BON À SAVOIR! En cas de destruction partielle ou totale de l’immeuble, la fin de la copropriété ne s’opère pas de plein droit. Elle doit être décidée par l’assemblée des copropriétaires. En cas de reconstruction de l’immeuble, le syndicat subsiste.

 À RETENIR : Dissoudre une copropriété requiert un processus de liquidation, lequel passe, entre autres, par le paiement des dettes (s’il y a lieu) du syndicat de copropriétaires qui n’en est plus un. Son liquidateur est nommé par les administrateurs (conseil d’administration).

ATTENTION! Durant la liquidation de la copropriété, les copropriétaires ne peuvent ni vendre ni hypothéquer leur partie privative sans l’accord du liquidateur. Ce dernier devra donc intervenir à tout acte puisqu’il détient tous les droits des copropriétaires dans l’immeuble (parties privatives et communes).

 

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