Création d'une copropriété divise

Dès la naissance de la copropriété, c'est-à-dire lorsque sa déclaration de copropriété est publiée au Registre foncier du Québec, la collectivité des copropriétaires est constituée en un « syndicat de copropriétaires ». Cette personne morale doit notamment assurer la « conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ». Pour constituer cette copropriété, plusieurs étapes sont nécessaires et mettent en scène différents acteurs.

 

Réalisation d'un plan cadastral

L’arpenteur-géomètre intervient dès la mise en place de la copropriété. Un mandat lui est donné pour établir le plan cadastral, afin que la déclaration de copropriété puisse être publiée. Pour ce faire, il doit :

  • Représenter fidèlement l’immeuble, dont plusieurs ventes conclues l'ont été sur plan;
  • Diviser l’immeuble en identifiant chaque numéro de lot, de sorte qu’il soit ultimement fractionné en parties privatives et communes;
  • Afficher les mesures, la superficie, la forme et la position de toutes les parties communes et privatives qui se rattachent à la copropriété, les unes par rapport aux autres.

S’il s’agit d’une tour d’habitation, l’arpenteur-géomètre procédera à un mesurage réel des parties communes et privatives, une fois que la construction du gros œuvre de l’immeuble sera suffisamment avancée. Quand l’arpenteur-géomètre a terminé son travail, une demande d’autorisation est déposée auprès de la municipalité concernée, afin qu’une opération cadastrale (lotissement) puisse être effectuée. 

Les plans produits par l’arpenteur-géomètre sont ensuite déposés au ministère des Ressources naturelles et de la Faune, direction de l’enregistrement cadastral. C’est ce ministère qui gère le Cadastre du Québec. À la suite de l’opération cadastrale qui permet la constitution des diverses parties communes et privatives, un certificat de localisation initial est produit.

Rédaction de la déclaration de copropriété

Dès la conception du projet, le promoteur doit faire rédiger la déclaration de copropriété. Cet exercice devrait être confié à un notaire dont les connaissances légales touchant la copropriété sont adéquates. Ainsi, il saura adapter la teneur du document à l’immeuble, tout en respectant les règles impératives de la loi et les contraintes inhérentes à la réglementation municipale. Il demandera que le promoteur signe cette déclaration de copropriété. Son créancier hypothécaire devra le faire également, le cas échéant.

Publication de la déclaration de copropriété

Une fois que l’immeuble a fait l’objet d’un plan cadastral, lequel pourvoit à l’immatriculation des parties communes et privatives, et que la déclaration de copropriété a été reçue par le notaire, ce dernier requiert l’inscription de la déclaration de copropriété au registre foncier.

Immatriculation du syndicat

Dans les 60 jours suivant la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier, le syndicat doit être immatriculé auprès du Registraire des entreprises du Québec.

Démarrage de la copropriété et perception des charges communes

La date de création officielle d’une copropriété donne lieu au premier exercice financier du syndicat. Le budget prévisionnel doit donc être établi avant la publication de la déclaration de copropriété. Toutes les dépenses qui y sont antérieures demeurent à la charge du (ou des) propriétaire initial, qui est généralement le promoteur.

Quant aux dépenses postérieures, elles doivent être réparties entre les propriétaires de lots, ce qui suppose des ajustements aux charges communes en fonction de la date de vente entre le promoteur et l’acquéreur. C’est pourquoi l’administrateur provisoire doit percevoir les contributions aux charges communes de tous les copropriétaires, sans oublier celles du promoteur, qui doit lui-même payer les charges des fractions invendues.

Démarrage du syndicat

Le démarrage d’un syndicat est parfois ardu. Comme les copropriétaires ne se connaissent pas, ils pourraient d’abord chercher à prendre possession de leur logement et négliger la saine gestion de leur copropriété. C’est pourquoi il importe d’en assurer un démarrage adéquat, ce qui implique la plus grande des diligences.

Les problèmes rencontrés en chemin peuvent être complexes, nombreux et de nature diverse. D’emblée, l’administrateur provisoire nommé par le promoteur pourrait être partial, en ce sens qu’il chercherait à prioriser les intérêts du promoteur. Ainsi, l’administrateur provisoire pourrait transférer vers la copropriété des charges revenant en principe au promoteur (ex.: les frais d’entretien ménager résultant des travaux de parachèvement des parties communes ou privatives).

Par ailleurs, cet administrateur provisoire a peut-être engagé la copropriété dans divers contrats qui la désavantagent. Or, le Code civil du Québec prévoit que, dans les 60 jours de l’élection du nouveau conseil d’administration, le syndicat peut, sans pénalité, mettre fin à tout contrat d’une durée de plus d’un an. Les contrats dont il est question peuvent concerner l'entretien de l'immeuble ou d'autres types de services. Là-dessus, vous êtes invité à consulter la fiche intitulée Fin de l’administration provisoire.

 

  BON À SAVOIR! Généralement, la construction d’une copropriété débutera lorsque la mise en marché du projet sera suffisamment avancée, c’est-à-dire quand le promoteur aura signé un certain nombre de contrats préliminaires avec des promettants-acheteurs.
  À RETENIR : La copropriété, en particulier son syndicat de copropriétaires, ne prend naissance qu’une fois la déclaration de copropriété publiée. Ce même syndicat assumera notamment la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
   ATTENTION! La date de naissance d’une copropriété est le point de départ de son premier exercice financier. Toutes les dépenses relatives à l’immeuble, pendant la période antérieure à sa création, doivent demeurer à la charge du promoteur qui a fait publier la déclaration de copropriété.

VISIONNER UNE VIDÉO

 

Retour aux fiches pratiques