Destination de l'immeuble

La destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes est une notion fondamentale en matière de copropriété. C’est elle qui permet d’établir le type de copropriété établie et qui définit quels types d’usage il peut être fait des parties privatives et communes. La destination de l’immeuble peut être ainsi exclusivement commerciale ou résidentielle ou encore résidentielle mais avec possibilité de pratiquer une activité professionnelle. Elle peut également être mixte, soit celle permettant, par exemple, la présence de commerces au rez-de-chaussée et d'appartements aux étages supérieurs.

Sa raison d’être

La notion de destination d’immeuble découle aussi des autorisations et interdictions fixées dans la déclaration de copropriété : peut-on exploiter un commerce, exercer une profession libérale, louer son unité moins d’un an?

Ces limitations ont leur importance dans l’administration de l’immeuble et ont une incidence constante sur toutes les décisions du syndicat et dans les gestes ou activités des copropriétaires.

Définition de la destination de l’immeuble

Bien que ce soit l’acte constitutif de copropriété qui la définisse, la destination de l'immeuble résulte de l'ensemble des stipulations de la déclaration de copropriété. Par ailleurs, d’autres éléments, extérieurs à la déclaration de copropriété, doivent aussi être pris en compte, comme :

  • le caractère de l’immeuble;
  • la situation de l’immeuble;
  • la qualité des matériaux;
  • la distribution des appartements; ou
  • le standing, le luxe, et le confort de l’immeuble et des unités.

Sa mise en œuvre aux termes du Code civil du Québec

Le législateur a donné une très grande importance à cette notion de destination de l’immeuble. Plusieurs articles du Code civil du Québec (C.c.Q.) y réfèrent:

  • L’article 1053 C.c.Q. énonce que l'acte constitutif de copropriété définit la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes.
  • L’article 1056 C.c.Q. prescrit que la déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation;
  • L’article 1063 C.c.Q. indique que chaque copropriétaire use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble;
  • L’article 1098 C.c.Q. prévoit que l’assemblée des copropriétaires peut autoriser, à certaines conditions, un changement à la destination de l’immeuble ou l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble; et
  • L’article 1102 C.c.Q. proclame le droit des copropriétaires de ne pas se faire imposer, tant par le conseil d’administration que par l’assemblée des copropriétaires, toute modification à la destination de leur partie privative ou à l’usage qu’ils peuvent en faire.

  BON À SAVOIR! La notion de destination de l'immeuble est primordiale en matière de copropriété divise. Véritable valeur de référence entre le permis et l'interdit, elle justifie ainsi les restrictions que peut imposer la déclaration de copropriété aux droits des copropriétaires.

 À RETENIR : La destination de l’immeuble ainsi que celle des parties privatives et communes est fixée notamment par l’acte constitutif de copropriété. Ainsi l’immeuble peut-être  « à usage  exclusif d'habitation » ou encore « à usage mixte de commerce et d'habitation ». 

ATTENTION! La destination de l'immeuble peut connaître une évolution dans le temps. Par leur comportement, les copropriétaires peuvent modifier informellement la teneur d'une déclaration de copropriété. Il est ainsi possible que certaines clauses relatives à cette destination, interdisant certaines pratiques par exemple, tombent en désuétude et ne puissent être opposées aux copropriétaires.

 

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