Marc LANTEIGNE

Avocat associé chez de Grandpré Joli-Coeur depuis 2004, Marc Lanteigne est diplômé en droit de l’Université d’Ottawa en 1992 et membre du Barreau du Québec depuis 1993.

Il fait partie de l’équipe Litige et Droit commercial du cabinet de Grandpré Joli-Cœur. Il conseille et représente des entreprises autant que des particuliers en matière commerciale et en copropriété divise, de même qu’en droit immobilier, en droit du travail et en droit de la construction.

Syndicat et administrateurs: à ne pas confondre

16 février 2016 - Pour plusieurs administrateurs de copropriété, le syndicat et eux ne font qu’un de sorte que s’ils sont harcelés ou diffamés dans le cadre de leurs fonctions, ils sont convaincus que c’est au syndicat de réclamer pour les dommages et inconvénients qu’ils subissent.  Grave erreur tel que l’illustre une décision de la Cour du Québec rendue en 2013[1].  Dans cette affaire, le syndicat réclame à un copropriétaire la somme de 69 500 $ suite à de l’intimidation, des menaces et des représailles qu’auraient subi deux (2) administrateurs et quatre (4) employés.

De son côté, le copropriétaire réclame 20 000 $ au syndicat pour atteinte à la réputation, puisque dans un communiqué transmis à l’ensemble des copropriétaires, le syndicat écrit que la Cour a décidé que sa liste de témoins était confidentielle « afin que puissent être évitées certaines représailles éventuelles (…) ».

Après révision de la jurisprudence applicable, la Cour conclut que le syndicat ne peut plaider pour autrui puisque les dommages qu’il réclame sont personnels aux administrateurs et employés concernés : « il s’agit de droits personnels qui ne sont pas communs aux autres copropriétaires ».

La Cour fait une distinction entre les dommages personnels réclamés en l’instance et les dommages découlant de vices cachés qui affecte un immeuble. 

La distinction entre le recours personnel du copropriétaire versus le recours du syndicat est éloquemment illustrée dans une décision où le syndicat cherchait à faire enlever une clôture qui entravait l’exercice d’une servitude de passage établie au bénéfice de la copropriété et réclamait 1 800 $ par mois pour les inconvénients subis par les copropriétaires[2].  La Cour ordonna le retrait de la clôture mais rejeta le recours en dommages du syndicat puisque les inconvénients subis étaient personnels aux administrateurs.

Dans une autre décision fort intéressante examinée par la Cour, le juge de Grandpré dut déterminer si le syndicat pouvait intenter un recours en dommages pour 82 des 90 copropriétaires qui furent victimes de fausses représentations de la part du promoteur qui avait sous-estimé les coûts d’énergie[3].  Puisque le syndicat a comme objet principal la sauvegarde des intérêts communs des copropriétaires et vu le nombre important de copropriétaires lésés, la Cour conclut que le Syndicat avait un intérêt suffisant pour les représenter.

Dans l’affaire qui nous concerne, après avoir conclu que le Syndicat n’avait pas d’intérêt suffisant pour réclamer les dommages personnels qu’auraient subis les administrateurs et employés, le juge lui alloue une somme de 5 000 $ à titre de remboursement de ses honoraires extrajudiciaires.

Quant au copropriétaire, la Cour lui alloue une somme de 500 $ pour atteinte à sa réputation puisque bien que les faits rapportés par le syndicat soient vrais, ils ont été communiqués aux copropriétaires dans un but malveillant et afin de nuire au copropriétaire.  La Cour ajoute une somme symbolique de 100 $ à titre de dommages punitifs.

 

Marc Lanteigne, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
2000, avenue McGill College
Bureau 1600
Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel : m.lanteigne@djclegal.com

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[1] Syndicat copropriétaire condo Promenade des îles c. Coderre, 2013 QCCQ 10425

[2] Syndicat de la copropriété 8561-8565 rue Bellerive c. Garand, 2008 QCCS 3978

[3] Syndicat de la copropriété 64 à 90, rue des Sœurs Grises c. Développement des Quais, EYB 2011-187934