Ludovic Le Draoullec

Ludovic Le Draoullec exerce au sein de l’équipe de litige et de droit de la copropriété du cabinet de Grandpré Joli-Cœur.

Tout aussi actif en conseil qu’en litige, Me Le Draoullec assiste des syndicats de copropriété, des promoteurs ou des copropriétaires dans tous types de démarches afin de préserver leurs droits et exécuter correctement leurs obligations, dans le respect des lois et de la déclaration de copropriété.

Me Le Draoullec plaide régulièrement devant les tribunaux de première instance et d’appel du Québec ainsi que devant les tribunaux administratifs et les tribunaux d’arbitrage (notamment l’arbitrage de plan de garantie de maisons neuves : APCHQ, Abritat, Maîtres Bâtisseurs, etc.). Il a également acquis une expertise en matière de médiation.

 

La clause pénale: facile à adopter!

5  juin 2015 - Un jugement retentissant a été rendu en matière de copropriété divise le 4 juin 2015 par la juge Danielle Turcotte, juge à la Cour Supérieure, quant au vote requis dans une copropriété pour adopter une clause pénale.

Qu'est-ce qu'une clause pénale? 

Une clause pénale est une disposition qui permet au syndicat de copropriété d'imputer à un copropriétaire des pénalités, ou amendes, quand il ne respecte pas les règles imposées dans la copropriété. Il s'agit d'une sanction de nature pécuniaire : il est réclamé du copropriétaire fautif un montant d'argent. La clause pénale doit être suffisamment détaillée pour que son application soit simple.

Elle devrait en effet prévoir :

  • qui fixe le montant des pénalités (conseil d'administration ou assemblée des copropriétaires);
  • quelle contravention à la déclaration de copropriété peut faire l'objet de l'imposition des pénalités (tous les articles ou seulement certains);
  • le mode d'imposition des pénalités selon la nature de la contravention (continue ou ponctuelle);
  • les avertissements requis avant l'imposition des pénalités (avertissements verbaux ou écrits, délais requis);
  • le mode de recouvrement des pénalités.

Comment l'adopter?

La clause pénale ne fait pas souvent partie de la déclaration de copropriété publiée par le notaire au démarrage du projet (à l'exception d'une pénalité spécifiquement prévue contre le copropriétaire qui garde chez lui un animal déclaré nuisible).

En pratique, si un syndicat de copropriété veut bénéficier d'une clause pénale dans son immeuble, il doit absolument l'adopter en assemblée des copropriétaires pour l'insérer dans sa déclaration de copropriété, afin qu'elle en fasse partie intégrante au même titre que le reste des articles.

Jusqu'au 4 juin 2015, la doctrine était partagée quant à la nature d'une clause pénale:

  • Certains auteurs considéraient que la clause pénale relevait de l'Acte constitutif de copropriété : son adoption nécessitait alors la préparation d'un acte notarié dont le projet était soumis au vote de plus de la moitié des copropriétaires de tout l'immeuble représentant au moins 75% des voix de tout l'immeuble. L'acte devant ensuite être publié au Registre foncier pour être opposable;
  • D'autres auteurs considéraient que la clause pénale relevait du Règlement de l'immeuble : son adoption nécessitait alors la préparation d'un projet soumis au vote de plus de la moitié des voix présentes et représentées (par procuration) dans la salle lors de l'assemblée des copropriétaires. La clause pénale ne devant pas obligatoirement être publiée au Registre foncier.

Depuis plusieurs années, les auteurs attendaient que la question soit adressée à un tribunal afin que celle-ci soit tranchée. C'est chose faite avec le jugement du 4 juin 2015 : la clause pénale relève du Règlement de l'immeuble. La juge Danielle Turcotte se fonde sur l'article 1054 C.c.Q. pour justifier cette position, en indiquant au paragraphe 32 de sa décision que la clause pénale est assimilable à une procédure de cotisation et de recouvrement des charges communes. Ce faisant, la clause pénale s'insère dans le Règlement de l'immeuble et peut être adoptée par voie règlementaire, soit avec la majorité dite simple de l'assemblée des copropriétaires.

Quel avenir pour la clause pénale?

Ce jugement met fin à l'incertitude qui entourait les syndicats quant à la manière d'adopter une clause pénale. Désormais, les copropriétés pourront adopter une clause pénale beaucoup plus facilement puisqu'il suffira d'obtenir la majorité des voix présentes dans la salle, la seule condition étant qu'il y ait quorum pour tenir l'assemblée. La clause pénale peut donner un pouvoir important et très utile au conseil d'administration et il ne faut pas perdre de vue que la rédaction de cette clause doit être précise et soignée. Il est donc toujours requis de s'assister des services d'un avocat ou d'un notaire pour proposer la rédaction la plus adaptée aux besoins de l'immeuble et des administrateurs.

Le jugement rendu a pour conséquence de faciliter l'adoption d'une clause de grande importance sur les droits et les obligations d'un copropriétaire. L'assiduité aux assemblées est plus que jamais importante : si seulement 55% des voix de l'immeuble se présentaient à l'assemblée des copropriétaires, la moitié de celles-ci (soit seulement 27,5% des voix de l'immeuble) pourrait adopter une clause pénale.

Pour consulter le jugement rendu par la Cour Supérieure le 4 juin 2015, vous pouvez cliquer ici.

 

Ludovic Le Draoullec, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
2000, avenue McGill College
Bureau 1600
Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel :  l.ledraoullec@djclegal.com

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