Ludovic Le Draoullec

Ludovic Le Draoullec exerce au sein de l’équipe de litige et de droit de la copropriété du cabinet de Grandpré Joli-Cœur.

Tout aussi actif en conseil qu’en litige, Me Le Draoullec assiste des syndicats de copropriété, des promoteurs ou des copropriétaires dans tous types de démarches afin de préserver leurs droits et exécuter correctement leurs obligations, dans le respect des lois et de la déclaration de copropriété.

Me Le Draoullec plaide régulièrement devant les tribunaux de première instance et d’appel du Québec ainsi que devant les tribunaux administratifs et les tribunaux d’arbitrage (notamment l’arbitrage de plan de garantie de maisons neuves : APCHQ, Abritat, Maîtres Bâtisseurs, etc.). Il a également acquis une expertise en matière de médiation.

 

L'ABC d'une bonne soumission

96-declaration-copropriete16 décembre 2014- Une fois de plus, lors d’une assemblée générale annuelle de copropriétaires à Brossard au cours du mois de décembre 2014 à laquelle j'ai assisté, Comportement Inattendu et Réaction Insensée avaient signé le registre des présences. Malheureusement, Attitude Responsable et Échange Réfléchi brillaient toujours par leur absence…

Il est ici question, vers 20h15, de travaux de drainage de l'aménagement paysager qui se transforme en piscine après chaque pluie. Le conseil d’administration amène à la table deux soumissions pour que l’assemblée des copropriétaires, par un vote majoritaire, décide de la soumission à retenir. Arrêtons-nous déjà à ce stade pour rappeler les dispositions claires du Code civil du Québec, souvent reprises par les déclarations de copropriété quant au processus décisionnel de travaux d’entretien des parties communes.

La décision de tels travaux revient au conseil d’administration et non à l’assemblée des copropriétaires, qui n'a pas le droit au vote à ce sujet. Certes, il y a lieu de consulter les copropriétaires sur les coûts engagés pour l’entretien et les réparations des parties communes : mais non seulement il s’agit d’une consultation et non d’un vote, mais en plus qui concerne les coûts, et non la nature des travaux. L’assemblée est amenée à voter la nature des travaux et la répartition de leur coût seulement quand il s’agit de travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ce qui n’est pas le cas de travaux de drainage d’un aménagement paysager inadéquat.

Il n’eût été que cet impair, je n’en aurais pas fait une chronique! Ma consternation est venue de la décision des copropriétaires qui, sans même lire les soumissions présentées ou poser des questions sur leur contenu, ont retenu celle à 10 000 $ car la seconde était de 25 000 $. 

Ils étaient 32 copropriétaires dans la salle. Pas un ne sourcilla. Pas un n’osa demander pourquoi les deux soumissions avaient un tel écart pour le même travail. Pas un n’osa même demander si les soumissionnaires avaient soumissionné pour le même travail. Ils ont dit oui à la soumission la moins chère car elle était…la moins chère, sans autre artifice.

On peut blâmer les copropriétaires de ne pas poser assez de question, mais il faut également souligner ici que le conseil d’administration avait mal préparé le terrain. Même si le vote de l’assemblée n’est pas requis en pareilles circonstances, il est bon pour un conseil d'administration de préparer un bon dossier de soumissions pour permettre aux administrateurs de retenir le bon soumissionnaire pour les travaux et prendre la bonne décision, en toute conscience et connaissance de tous les faits. Comment faire?

1)  Tout d’abord, le CA doit identifier la nature des travaux en dressant le mode opératoire exact et précis de ce qui doit être exécuté pour parvenir au résultat attendu. Dépendant de l’ampleur des travaux et du coût en cause, ce mode opératoire sera préparé par les administrateurs ou par un expert en bâtiment, ingénieur, architecte ou technologue. Retenir les services d’un expert pour des travaux est toujours l’avenue à privilégier. Le mode opératoire des travaux ne devra pas omettre les fins détails comme la gestion des débris, l’obtention et le coût des permis municipaux, etc.

2)  Une fois le mode opératoire en mains, il suffit de l’envoyer à vos soumissionnaires en leur demandant un devis pour ce mode opératoire. C’est la seule façon d’obtenir des soumissions que vous pourrez comparer entre elles. N’oubliez pas de demander également aux soumissionnaires la date possible des travaux, la durée des travaux, la nature et la durée des garanties proposées;

3)  Une fois toutes les soumissions en mains, vous devrez procéder aux vérifications suivantes :

  • La détention par l’entrepreneur d’une licence RBQ en consultant le Registre des détenteurs de licence RBQ. Ceci vous permettra non seulement de vérifier qu’il détient une licence, mais aussi qu’il détient la bonne licence pour les travaux qu’il vous propose de faire;
  • La détention par l’entrepreneur d’une assurance responsabilité civile et son montant (qui doit couvrir une bonne partie de la valeur de reconstruction à neuf de votre immeuble, dépendant de la nature des travaux prévus);
  • La bonne réputation de l’entrepreneur sur le marché : n’hésitez pas à appeler d’anciens clients pour confirmer que tout s’est bien déroulé pendant et après l’exécution des travaux;
  • La détention par l’entrepreneur de numéros de taxes TPS et TVQ;

4)  Une fois les soumissions sélectionnées en mains, vous pouvez procéder au choix en toute sérénité et le soumettre en assemblée générale annuelle (ou spéciale si vous manquez de trésorerie pour les travaux qui doivent être exécutés dans l’année) des copropriétaires au moyen d’une note sur les modalités essentielles des travaux projetés jointe à l’avis de convocation tel que l’exige l’article 1087 C.c.Q. Mais nous vous rappelons que le choix du soumissionnaire et la nature des travaux n'a pas à faire l'objet d'un vote. Seul le coût fait l'objet d'une simple consultation, tout comme le budget annuel.

 

Ludovic Le Draoullec, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
2000, avenue McGill College
Bureau 1600
Montréal (Québec)  H3A 3H3
Tél. : (514) 287-9535
Fax : (514) 499-0469
Courriel :  l.ledraoullec@djclegal.com

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