Ludovic Le Draoullec

Ludovic Le Draoullec exerce au sein de l’équipe de litige et de droit de la copropriété du cabinet de Grandpré Joli-Cœur.

Tout aussi actif en conseil qu’en litige, Me Le Draoullec assiste des syndicats de copropriété, des promoteurs ou des copropriétaires dans tous types de démarches afin de préserver leurs droits et exécuter correctement leurs obligations, dans le respect des lois et de la déclaration de copropriété.

Me Le Draoullec plaide régulièrement devant les tribunaux de première instance et d’appel du Québec ainsi que devant les tribunaux administratifs et les tribunaux d’arbitrage (notamment l’arbitrage de plan de garantie de maisons neuves : APCHQ, Abritat, Maîtres Bâtisseurs, etc.). Il a également acquis une expertise en matière de médiation.

 

Budget annuel: mise au point

expert-copropriete-21029 octobre 2013 - Au Québec, il n'est pas évident pour les copropriétaires de comprendre la nature de leur consultation sur le budget annuel de leur copropriété. Éclaircissons la question.

Pas de vote des copropriétaires

Une chose est claire : on ne demande pas aux copropriétaires d'approuver le budget de l'immeuble au moyen d'un vote décisionnel. Et il est important pour le conseil d'administration de conserver cette rigueur pour ne pas laisser croire aux copropriétaires qu'ils ont un quelconque droit de s'opposer au budget présenté. Pourquoi cela?

Le budget est préparé par les administrateurs en place, peu avant l'envoi des avis de convocation pour l'assemblée annuelle (puisqu'il fait partie des annexes qui doivent y être jointes). Le soir venu, les administrateurs présentent le budget aux copropriétaires réunis en assemblée générale. Un échange peut, et devrait, avoir lieu alors entre le conseil d'administration et les copropriétaires. Cet échange est de nature consultative et donne lieu à des questions voire des commentaires : pourquoi l'aménagement paysager augmente? Pourquoi la prime d'assurance augmente? Pourquoi connaît-on un accroissement des dépenses d'énergie? Pourquoi proposer une contribution au fonds de prévoyance plus basse que l'an passé? Etc.

Un bon secrétaire d'assemblée devrait compiler un résumé de l'essence des commentaires émis par les copropriétaires au sujet du budget. Il y a lieu d'indiquer également que les copropriétaires ont été régulièrement consultés sur le budget et de mentionner, le cas échéant, les erreurs ou coquilles relevées par un ou des copropriétaires. Le soir de l'assemblée ou même le lendemain, les items budgétaires ne peuvent être substantiellement modifiés.

Une "sanction" possible

Le seul vrai pouvoir de "sanction" des copropriétaires face à un budget qui leur déplaît serait de ne pas réélire les administrateurs qui l'ont présenté. Si le conseil d'administration élu souhaite proposer un tout nouveau budget avec de nouveaux items budgétaires, il devrait iédalement le faire au moyen d'un nouveau budget présenté lors d'une nouvelle assemblée des copropriétaires dans les semaines qui suivent.

Au lendemain de l'assemblée, les administrateurs en place adoptent le budget, qu'ils ne devraient modifier que pour corriger les erreurs matérielles et les coquilles éventuellement relevées par les copropriétaires en assemblée.

Manque de trésorerie en cours d'année

Au cours de l'année financière, le conseil d’administration ne pourra pas honorer un contrat s'il n'a pas la trésorerie suffisante pour ce faire. En cas d’insuffisance de trésorerie, le conseil d'administration n'a pas le choix que de convoquer, en cours d’exercice financier, une assemblée spéciale des copropriétaires qui se voit consultée sur un budget « spécial » incluant le coût du contrat requis.

La question se pose de savoir si le conseil d'administration pourrait se voir reproché de ne pas avoir anticipé un tel extra lors de l'assemblée générale annuelle, qui aurait évité de recourir à une assemblée spéciale en cours d'année. Pourquoi?

Quelle que soit l’assemblée au cours de laquelle les copropriétaires seront consultés sur le coût de ces travaux, ces derniers ne voteront pas, et ne pourront pas s’y opposer. Cependant, si le coût de ces travaux avait été présenté dans le cadre de l’assemblée générale annuelle, les copropriétaires auraient pu décider de ne pas réélire les administrateurs en poste et d’élire de nouvelles personnes, plus « économes ». Un tel vote de "sanction" du budget alors proposé sera inconcevable dans le cadre d’une assemblée spéciale puisque l’ordre du jour ne pourra prévoir aucune élection d’administrateurs, ceux-ci étant en cours de mandat.

 

Ludovic Le Draoullec, Avocat

DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
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Courriel : l.ledraoullec@djclegal.com

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