Un règlement d’immeuble jugé invalide par la cour

7 novembre 2017 — Interdire les chiens à l’intérieur des parties privatives d’une copropriété est une chose. Mais encore faut-il que cette prohibition soit conséquente avec la destination de l’immeuble.

Présence illégale d'un chien dans l'appartement

Dans un jugement rendu le 16 octobre dernier par la Cour du Québec, Division des petites créances, la juge Hélène Carrier a donné raison à un couple de copropriétaires défendeurs. Ces derniers ont dû faire face à une action en justice intentée par leur syndicat de copropriétaires, qui réclamait quelque 11 632,69 $ en pénalités (clause pénale) au couple, pour avoir permis à des locataires d’avoir un chien dans l’appartement qu’il leur louait.

Restriction du droit de propriété versus règlement de l'immeuble

La juge répondait ainsi à la question suivante : « La restriction du droit de propriété interdisant la présence de chiens dans les parties privatives est-elle justifiée par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation, comme l’exige l’article 1056 du Code civil du Québec? Pour elle, la preuve a démontré que dans ce cas-ci, cette interdiction ne reposait sur “aucune justification”.

Insonorisation irréprochable

Parmi les informations qui lui ont permis d’étayer son analyse, “La preuve a révélé que l’immeuble a une vocation résidentielle. Il est constitué de 7 bâtiments comptant 14 maisons jumelées réunies côte à côte par un mur mitoyen.” Or, il a été démontré que l’insonorisation y est excellente, et que “les parties qui servent à l’usage commun des copropriétaires sont extérieures.”

Pour leur part, les défendeurs ont fait valoir que ce règlement aurait dû, à l’époque, être adapté en fonction du type d’immeuble. Ils font aussi remarquer que leur maison jumelée présente des différences, en comparaison d’un immeuble en hauteur (vertical) voisin qui compte 16 unités. Celui-ci est beaucoup plus propice à générer des bruits excessifs résultant d’aboiements de chien. La présence d’animaux pourrait y déranger davantage d’autres copropriétaires, car ils doivent nécessairement circuler dans les espaces communs, dont les escaliers et les ascenseurs.

Leur appartement est invendable

Les défendeurs ont ajouté que leur jumelé est à vendre depuis un an et demi. Plusieurs acquéreurs potentiels ont refusé d’acheter, en raison du règlement interdisant la présence de chiens dans les parties privatives. La juge constate, par ailleurs, que le chien des locataires est de petite taille, et que plusieurs copropriétaires semblent d’accord à ce que le règlement soit modifié. Pour toutes ces raisons et bien d’autres, le tribunal a conclu que ce règlement n’était “pas opposable aux défendeurs et qu’ainsi ils n’ont commis aucune faute.”

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Par François G. Cellier pour Condolegal.com
Montréal, 7 novembre 2017