Stationnement: parties communes à usage restreint

267-achat-condoLa plupart des déclarations de copropriété (Acte constitutif de copropriété) attribuent, aux cases de stationnement extérieur, le statut juridique de parties communes à usage restreint. Quant aux cases de stationnement intérieur, elles peuvent également être désignées comme telles, lorsque le promoteur (déclarant) ne juge pas utile de créer un numéro de lot spécifique à chacun de ces espaces. Celles-ci font dès lors partie intégrante du lot constituant les parties communes de l’immeuble.

Droit de jouissance exclusif

Certaines parties communes (au sein d’une copropriété) sont destinées à un usage restreint, c’est-à-dire qu’un seul ou quelques copropriétaires y ont un droit de jouissance exclusif. Pour détenir ce droit, il faut être propriétaire d’une partie privative. Cela ne veut toutefois pas dire un droit de propriété absolu. Il faut savoir que les espaces désignés comme des parties communes à usage restreint sont des parties communes à part entière. Ils demeurent donc la propriété indivise de tous les copropriétaires.[i]

Détermination

En règle générale, le promoteur (déclarant) se donne un droit de jouissance exclusif dans toutes les cases de stationnement situées dans les parties communes, à l'exception de celles qui sont réservées aux visiteurs ou à l’usage de l’ensemble des copropriétaires. Il conserve ce droit tant et aussi longtemps qu’il ne l’attribue pas à un copropriétaire.

Plan d’attribution

Habituellement produit par un arpenteur-géomètre ou un architecte, le plan d’attribution vise à déterminer le lieu et la superficie des cases de stationnement (par rapport aux autres parties communes), et à les identifier au moyen d'un numéro. Déposé au registre de la copropriété ou annexé à la déclaration de copropriété, ce plan est absolument nécessaire, car il réduit les risques de contentieux entre les copropriétaires, par exemple en raison d’un mauvais lignage, ou de malentendus concernant le droit de jouissance qui se rattache à ces espaces.

L'usage exclusif d’une case de stationnement est généralement octroyé à un copropriétaire par le promoteur. Il est le seul à pouvoir désigner l’endroit où une case de stationnement sera attribuée à son acheteur, lors de la première vente qui suit la construction de l’immeuble. Il prépare aussi la liste de concordance entre la numérotation et l’attribution du droit de jouissance exclusif. Une fois que toutes les parties privatives dont il est le propriétaire ont été vendues, il perd ce droit d’attribution.

Conditions de cession associées à ces espaces

Bien qu’un copropriétaire puisse être le seul à utiliser une case de stationnement, afin d’y garer son véhicule, il n’y détient pas pour autant un droit de propriété absolu. Ce copropriétaire ne peut donc pas la céder sans y inclure la partie privative dont il est le propriétaire, à moins qu’il cède ce droit de jouissance à un autre copropriétaire de l’immeuble, si la déclaration de copropriété le permet. Dans le cas où il vendrait sa partie privative, sans préciser (dans l’acte de vente) qu’une case de stationnement est comprise dans la transaction, l’acheteur bénéficierait quand même de ce droit.

Charges communes

Le Code civil du Québec prévoit des règles spécifiques aux parties communes à usage restreint, notamment en ce qui a trait à la répartition des charges qui en découlent. Les travaux d’entretien et de réparations mineures sont, la plupart du temps, imputables aux copropriétaires qui les utilisent. Quant aux travaux majeurs et au remplacement de ces parties communes, ils pourraient également être à leur charge, advenant que la déclaration de copropriété le précise. Mais si ce document n’a rien prévu sur cette question, il reviendra à l’ensemble des copropriétaires d’en assumer les coûts, en proportion de la valeur relative de leur fraction.

 

 BON À SAVOIR ! Un stationnement peut comporter des cases désignées comme des parties communes à usage restreint, au même titre que les balcons et les fenêtres, qui ont bien souvent le statut juridique « d’usage restreint ». Cela dit, le droit de jouissance exclusif associé à une case de stationnement est possible, en autant que celui qui prétend en avoir l'usage est propriétaire d'une partie privative.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/A_retenir.png À RETENIR : Les parties communes à usage restreint sont définies dans la déclaration de copropriété (Acte constitutif). Bien qu’elles soient la propriété de tous les copropriétaires, elles sont destinées à l’usage exclusif d’un certain nombre d’entre eux, parfois même d’un seul.

http://fr.condolegal.com/images/stories/boutons/plot-attention.jpg ATTENTION ! Plusieurs copropriétaires croient, à tort, qu’ils sont les propriétaires absolus de leur case de stationnement, lorsque celle-ci est désignée comme une partie commune à usage restreint. Dans les faits, cela ne peut être possible que si cette case a un statut juridique de partie privative.


[i] Bouchard c. Syndicat des copropriétaires de la Tour de l'Île, 2018 QCCS 2118.

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