Stationnement: partie privative

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Les cases de stationnement qualifiées de parties privatives sont monnaie courante en copropriété divise. Ce statut juridique particulier leur est attribué par la déclaration de copropriété, qui les désigne comme des fractions  dans la section consacrée à l’État descriptif des fractions. À l’instar d’un appartement détenu en copropriété, tous ces espaces ont un numéro de lot unique, ainsi qu’une valeur relative et une quote-part qui leur sont propres. Ceux qui en sont les propriétaires peuvent, lors d’une assemblée de copropriétaires, faire valoir le nombre de voix qui y est associé. Ces voix viennent s’ajouter, le cas échéant, à celles dont ils disposent pour leur appartement.

 

Dimension et délimitation

Le plan cadastral, qui est déposé au Registre foncier du Québec, indique les mesures, la superficie et la position relative de chacun de ces espaces de stationnement. Advenant qu’ils soient situés au sous-sol de l’immeuble, ils seront habituellement délimités par la dalle en béton du plancher et du plafond, qui sont généralement désignés comme étant des parties communes. Les limites de ces parties privatives sont déterminées pendant l’opération cadastrale. En règle générale, un arpenteur-géomètre considérera le volume d’air situé au-dessus de la dalle en béton, pour ainsi créer la limite inférieure du lot privatif de stationnement en devenir.

Une fois cette opération cadastrale terminée et la déclaration de copropriété publiée, on établit qu’une infime partie des roues du véhicule garé est en contact avec la partie commune. L’espace du dessus, qui est balisé par la ligne de lot séparant la partie privative de la partie commune, appartiendra à son propriétaire.

Conditions de vente associées à ces espaces

Considérée comme accessoires à la partie privative d’habitation, certaines déclarations de copropriété précisent les droits qu’ont les propriétaires à l’égard de leurs cases de stationnement, à savoir ce qu’ils peuvent en faire.

 À titre d’exemple, un copropriétaire ne pourra pas, selon le cas:

  • La vendre séparément de la fraction principale, à savoir l’unité d’habitation ;
  • La vendre à quelqu’un qui n’est pas copropriétaire dans l’immeuble, à moins que cette transaction inclut la partie privative d’habitation qui s’y rattache;
  • La vendre sans l’avoir offerte aux autres copropriétaires en priorité (droit de préemption).

Ces clauses peuvent faire l’objet d’un débat quant à leur validité. Elles semblent toutefois acceptées, car bien qu’elles puissent être perçues comme des restrictions à la libre disposition d’un bien, ces restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble. Cela dit, si la déclaration de copropriété est muette en ce qui a trait aux conditions de vente, ce qui est plutôt rare, son propriétaire pourra en disposer comme bon lui semble.

Charges communes

Être propriétaire d’une partie privative de stationnement implique une participation aux charges communes, en proportion de la valeur relative de la fraction concernée. En principe, les charges inhérentes aux frais d’entretien d’une partie privative sont assumées par son propriétaire. Mais le coût des travaux pour entretenir et réparer la dalle et sa surface, par exemple la membrane d’étanchéité qui protège une dalle en béton étagée, est généralement partagé entre tous les copropriétaires de l’immeuble. Pour calculer ce que chacun doit payer, on se réfère à la valeur relative de leur fraction. D’autres types de travaux sont également payés par l'ensemble des copropriétaires, dont la réfection de la dalle, advenant que les tiges d’armature en acier contenues dans le béton se soient dégradées.

http://fr.condolegal.com/images/stories/boutons/bon-a-savoir.png BON À SAVOIR ! Les conditions de jouissance d’une case de stationnement, qu’elle soit privative ou commune, sont définies dans le règlement de  l’immeuble. Une clause pourrait prévoir, à titre d’exemple, qu’une case de stationnement ne peut servir qu’à garer un seul véhicule. Les copropriétaires doivent utiliser cet espace dans le respect absolu des règles établies.

http://www.condolegal.com/images/Boutons_encadres/A_retenir.png À RETENIR : La déclaration de copropriété est habituellement très claire en ce qui a trait à l’usage d’une case de stationnement, qui ne peut servir qu’à garer une voiture ou une motocyclette en bon état de fonctionnement. Les roulottes, remorques et bicyclettes – pour ne nommer que celles-là – sont habituellement interdites.

http://fr.condolegal.com/images/stories/boutons/plot-attention.jpg ATTENTION ! Un copropriétaire n’a généralement pas le droit d’utiliser son espace de stationnement pour entretenir un véhicule, le réparer ou y entreposer des objets, par exemple des bonbonnes au gaz, du carton, du bois ou toutes autres matières inflammables. Les infractions à cette règle peuvent faire l’objet d’une amende, en vertu d’une clause pénale qui peut être prévue à la déclaration de copropriété. Et si l’entreposage d’objets prohibés devait causer des dommages, le syndicat exigerait, au copropriétaire fautif, les frais qu’entraîneraient les travaux de réparation qui en découleraient.

 

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