Qualités requises

En tant que personne responsable de la gestion du patrimoine bâti d’un syndicat de copropriétaires, le gestionnaire joue un rôle stratégique. Son niveau de compétence peut faire la différence, à plus forte raison si le conseil d’administration n’y connaît pratiquement rien en cette matière. Savoir comment fonctionne une copropriété, de même que prendre en charge l’intendance d’un immeuble supposent la maîtrise d’un savoir qui n’est pas donnée à tout le monde.

 

Compétences et aptitudes

S’il veut assumer ses fonctions adéquatement, le gestionnaire doit être compétent au regard de la gestion administrative, juridique, technique et financière d'une copropriété. Et pour cause, puisque cette charge requiert une capacité d'analyse, un sens des responsabilités et de l’organisation, ainsi que du talent pour négocier.

La défense des intérêts des copropriétaires doit figurer en tête de liste des priorités du gestionnaire. Pour accomplir cette mission avec brio, il doit:

  • Avoir des connaissances en techniques du bâtiment. Ainsi, il pourra mieux contrôler les dépenses liées au fonctionnement et à l'entretien de l’immeuble;
  • Comprendre le cadre législatif qui régit la copropriété, ainsi que les diverses règles prévues dans la déclaration de copropriété, notamment en ce qui concerne les avis de convocations aux assemblées, le quorum, le droit de vote, la répartition des charges communes (frais de condo) et les devoirs et responsabilités du syndicat;
  • Posséder de solides connaissances en gestion du personnel;
  • Maîtriser les particularités comptables d’une copropriété;
  • Se soumettre à une formation continue et rigoureuse, afin d’assurer la mise à jour de ses connaissances;
  • Être un communicateur habile, ce qui lui permettra de bien informer le syndicat sur l'état de l’immeuble et de sa gestion;
  • Maîtriser les outils informatiques;
  • S'adapter à différents publics, par exemple aux locataires, aux copropriétaires, au personnel technique, aux professionnels du bâtiment, aux institutions financières et aux fournisseurs de services;
  • Adhérer aux nouvelles règles au chapitre de la consommation d’énergie, la gestion responsable des matières organiques résiduelles, l’économie du papier et l’utilisation de matériaux à faibles impact environnemental;
  • Observer des règles éthiques pour prévenir les conflits d’intérêts, voire de possibles dérives frauduleuses.

Cadre législatif défaillant

Actuellement, quiconque désire agir à titre de gestionnaire de copropriété peut s’attribuer ce titre sans pour autant être imputable à un organisme de contrôle, ce qui peut mettre à mal la protection du public. Plusieurs observateurs estiment qu’il s’agit là d’une situation incongrue, étant donné l'ampleur des taches que doit assumer le gestionnaire. Son travail nécessite une grande rigueur et la maîtrise de multiples connaissances, notamment au sujet de la loi sur la copropriété et des déclarations de copropriété elles-mêmes. Celui qui s’improvise gestionnaire peut causer un tort considérable à une collectivité de copropriétaires, car il peut être à la source d’une dégradation des relations entre eux ou encore d’un immeuble dont l’état se détériore. Il peut aussi avoir négligé d’avoir assuré l’immeuble pour sa valeur de reconstruction.

Par ailleurs, les compétences du gestionnaire doivent s’adapter aux particularités d’une copropriété. Doit-il gérer un gratte-ciel ou un immeuble comportant deux étages et huit unités? S’agit-il d’une copropriété par phases? Tous les immeubles n’offrent pas le même coefficient de difficulté. Par contre, tous ont un dénominateur commun: ils exigent de la rigueur et des connaissances en matière de gestion immobilière.

De la compétence au professionnalisme

Présentement, le gestionnaire peut choisir d’être formé ou non. Comme il n'est pas tenu de faire partie d’un ordre professionnel, personne ne peut contrôler ce qu’il fait, mis à part les syndicats de copropriétaires, qui ont tout intérêt à le superviser. Il existe toutefois des cours offerts en ce domaine, notamment par des organismes à but non lucratif tels le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). D’autres sont donnés dans certains collèges et universités. Ces formations s’adressent aux gestionnaires et à leurs employés. Elles devraient normalement être un prérequis à l’obtention d’un permis d’exercice, pour toutes personnes qui s’intéressent à la gestion de copropriété.

Quel que soit leur niveau d’expérience, les personnes qui le désirent peuvent accéder à ces formations. À titre d’exemple, la formation L’ABC de l’administrateur, offerte par le RGCQ en partenariat avec le cabinet d’avocats et de notaires De Grandpré Joli-Cœur, permet, en une journée, d’apprendre les rudiments propres à l’administration d’une copropriété. Ceux qui veulent approfondir leurs connaissances peuvent suivre un programme de formation professionnelle en gestion de copropriété à l’ESG UQAM, également offert par le RGCQ. Ce cours, qui comprend cinq modules de trente heures chacun, traite des composantes juridiques, techniques, financières et humaines de la copropriété.

BON À SAVOIR!  Le choix du gestionnaire est déterminant pour le bon fonctionnement du syndicat. Il faut se rappeler qu’un gestionnaire inapte ou malhonnête constitue la plus grande menace pour un syndicat de copropriétaires.

 À RETENIR : Le RGCQ est partenaire au sein d’un programme de formation en gestion de copropriété, qui a été mis sur pied en 2016 à l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG-UQAM). Ce programme s’adresse, entre autres, aux gestionnaires désireux d’acquérir des connaissances accrues en ce domaine.

ATTENTION! Certains gestionnaires de copropriété sont responsables d’actifs immobiliers qui valent des dizaines de millions de dollars. Les budgets dont ils disposent sont parfois supérieurs à une PME québécoise. Or, malgré sa bonne volonté, un gestionnaire n’aura peut-être pas les compétences suffisantes pour gérer ces copropriétés d’envergure.

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